Introdução - Retificações no Registro de Imóveis - Vol. IX

A função do registro de imóveis não se restringe à publicidade dos direitos reais e suas modificações, sob pena de reduzi-lo a um simples órgão informativo de efeitos exclusivamente fáticos. Engloba também a proteção do tráfico imobiliário, por meio garantias específicas, tendo como base o princípio de legitimação e de fé pública registral. Dessa feita, o registro da propriedade tem por fim servir de instrumento da publicidade imobiliária, conferindo, mediante sua publicação, uma eficácia civil especial 1 . Com o registro dos imóveis, há maior segurança nas aquisições e transmissões imobiliárias e a consequente diminuição dos litígios relativos à propriedade imóvel e a mais fácil resolução dos pleitos que se iniciam, com base na maior precisão da regulamentação aplicável e na prova pré-constituída que os assentos registrais proporcionam 2 . Porém, somente registros que tragam a precisão nas descrições imobiliárias e reflitam a verdade fática é que serão geradores de tal certeza e, portanto, servirão como prevenção de litígios. Por outro lado, os registros que não tragam a absoluta correspondência jurídica, seja na base subjetiva, na objetiva, ou, ainda, no objeto negocial, trarão a insegurança jurídica, ensejadora de litígios e, por conseguinte, um óbice à certeza registral imobiliária. Nesse contexto, o desafio dos registros públicos em geral é a preservação da segurança jurídica e como efetivamente trazê-la para as serventias extrajudiciais, a fim de garantir direitos e fazer jus à fé pública registral conferida pelo legislador. A crença popular de que a propriedade que se ampara sob o regime registral está assegurada, protegida e garantida deve ser correspondida pelos registradores de imóveis. Qualquer descuido numa qualificação de um título ou procedimento, por parte de um registrador de imóveis, poderá ensejar a desconfiança naquele serviço e, talvez, uma mudança de uma visão que a população tem desses serviços públicos, eivados de fé pública e construída por anos por pessoas que vêm honrando, dia a dia, sua profissão. E, até uma mudança nos planos do Poder Legislativo, que tem se mostrado receptivo em atribuir cada vez mais serviços às serventias extrajudiciais, pois já se mostraram aptas à prática de diversos serviços a que passaram a atuar nos últimos anos. Atualmente, as serventias extrajudiciais têm recebido a confiança do legislador na atribuição de serviços que antes eram destinados especificamente a outros entes. No que tange ao Poder Judiciário, por exemplo, a extrajudicialização contribuiu com a mudança de paradigma e, hoje, exemplificativamente, compete ao registrador de imóveis dirigir os procedimentos de retificação administrativa (artigo 213 da Lei nº 6.015/1973), objeto desse trabalho, e de usucapião extrajudicial (artigo 216-A da Lei nº 6.105/1973, inserido pela Lei nº 13.105/2015, com as alterações da Lei nº 13.465/2017). Foram, também, incluídas nas atribuições dos registradores de imóveis, nos últimos anos, a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) e a regularização fundiária (Lei nº 13.465/2017). E, a todas as especialidades dos serviços extrajudiciais, a mediação (Lei nº 13.140/2015 e Provimento nº 67/2018 do CNJ) e o apostilamento de documentos (Decreto nº 8.660/2016, Resolução nº 228/2016 do CNJ, com as alterações pela Resolução nº 247/2019 e pela Resolução nº 203/2019, ambas do CNJ). Também é possível ao tabelião de notas efetuar uma escritura de divórcio, de separação e de inventário, desde a égide da Lei nº 11.441/2007 etc. Como se observa, há uma crescente onda de extrajudicialização, visto que o interesse público clama por celeridade aliada à segurança jurídica. É essa confiança que cabe a notários e registradores preservar, a fim de permanecer merecendo a fé atribuída pelo legislador, e, especialmente, pela população, que efetivamente detém o poder em nosso país, nos termos do parágrafo único do artigo 1º da Constituição Federal. Assim, o registro imobiliário feito com esmero, enseja segurança jurídica, o que reflete na confiança da população 3 , e, ainda, incrementa sensivelmente o seu valor e preço, facilitando e fomentando as transações imobiliárias e, em consequência, a economia brasileira. Importante, pois, manter a credibilidade conquistada, aperfeiçoando sempre o sistema registrário, garantidor da certeza da realidade jurídico-dominial dos bens imóveis; por isso, faz-se necessário ter cautelas que redundam em segurança do sistema, sem, contudo, impedir um atendimento mais pronto, ágil e desburocratizado ao interessado, ressalvada sempre a costumeira prudência 4 . Contudo, não basta um registrador diligente se materialmente o registro não se coadunar com a realidade fática. A realidade jurídica e a fática devem dialogar e, o mais próximo possível, ser reflexo uma da outra. E esse é o objetivo da retificação, tema dos mais importantes dentro da seara do registro de imóveis, que, como veremos, a todo sistema registral se relaciona, fazendo parte da lida diária dos registradores de imóveis e de seus prepostos, internamente, e de advogados, bacharéis, juízes, promotores, empresários do agronegócio, ruralistas, engenheiros, agrimensores e interessados em geral. Para tanto, o registrador de imóveis se vale de princípios que norteiam toda a disciplina de direito registral e, que servem, em última instância, ao superprincípio da segurança jurídica, fim último dos registros públicos. Entre eles, os princípios da especialidade subjetiva e objetiva e da legalidade merecem destaques, pois preservam a integridade do sistema registral imobiliário. Tais princípios são o fundamento de qualquer retificação imobiliária, pois são a garantia de que a verdade jurídica dos registros públicos está refletindo a verdade fática. Eis por que serão o norte do registrador de imóveis, enquanto condutor do procedimento de retificação administrativa ou quando exerce a função de qualificador de um procedimento de retificação extrarregistral. Tudo isso a continuar merecendo a confiança que lhe foi atribuída, dignificando a função registral. Dessa forma, como veremos, a retificação é uma importante forma de saneamento de uma situação jurídico-registral. As fontes utilizadas para essa pesquisa foram a doutrina, a legislação e a jurisprudência. O objetivo geral do presente estudo foi analisar juridicamente o instituto da retificação no registro de imóveis, com base na legislação e jurisprudência existentes, a partir da argumentação puramente dedutiva, bem como com raciocínio indutivo. Dessa forma, foram contextualizados os institutos materiais com a prática registral, de acordo com a Lei de Registros Publicos. MONTES, Angel Cristóbal. Direito imobiliário registral. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2015, p. 180. MONTES, Angel Cristóbal. Direito imobiliário registral. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2015, p. 183. Pesquisa realizada pelo Datafolha aponta os correios, as igrejas, os cartórios e a imprensa como as instituições com maior confiabilidade para a população brasileira. https://www.anoreg.org.br/site/salas-tematicas/pesquisa-datafolha/ . Acesso em 23/02/2020, às 13:32. FIORANELLI, Ademar. Direito registral imobiliário. Porto Alegre: Sérgio Antonio Fabris Editor, 2001, p. 545.

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