Retificações no Registro de Imóveis - Vol. IX - Ed. 2020

Capítulo 2. Princípios Registrários Relacionados com a Retificação

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Princípio, para Ricardo Dip, é aquilo de que, de qualquer modo que seja, uma coisa procede 1 . Álvaro Melo Filho distingue princípio, na linguagem comum, que teria o significado de “começo”, “origem”, e princípio, na linguagem científica: termo adotado para expressar o elemento predominante na constituição de um corpo orgânico, ou a essência (razão de ser do próprio ser) de uma coisa sobre a qual assentam e da qual decorrem todas as demais 2 . Há diversos princípios que são o fundamento do sistema registral imobiliário, tais como os da continuidade, disponibilidade, especialidade, fé pública, independência/qualificação, legalidade, publicidade, prioridade, rogação ou instância, segurança jurídica, unitariedade matricial etc. Entre eles se destacam, no âmbito da retificação no registro de imóveis, os da especialidade, legalidade, rogação, unitariedade matricial, independência e segurança jurídica, que passamos a analisar brevemente, com enfoque na sua utilidade e no intercâmbio com a retificação imobiliária.

2.1. Especialidade

O princípio da especialidade divide-se em especialidade objetiva, quanto aos imóveis, com a indicação precisa das medidas, características e confrontações, e em especialidade subjetiva, quanto às pessoas, indicando a qualificação dos envolvidos no registro, nos termos do artigo 176 da LRP.

Quanto à especialidade objetiva, o artigo 176, § 1º, II, nº 3, da LRP trata dos requisitos para a identificação do imóvel. O imóvel deve estar perfeitamente descrito na matrícula e no título apresentado. Não são toleráveis os “registros flutuantes”, que não permitem uma localização geográfica por ausência de elementos. Excepcionalmente, tolera-se a abertura de matrícula com a exata coincidência com o registro anterior, com um mínimo de certeza de que não há sobreposição a registros vizinhos 3 .

No que pertine à especialidade subjetiva e objetiva, é necessário que o título traga todos os elementos previstos pela LRP, de modo a se identificar com máxima possibilidade de acerto quem são as partes envolvidas e qual é o imóvel que está sendo objeto no título. Estando ausente algum deles, a qualificação deverá ser negativa, no sentido de se devolver o título para complemento, quando possível, a exemplo da apresentação de um documento de identificação, ou para retificação.

Para fins de cumprir o princípio da especialidade subjetiva, nos termos da LRP, o título deverá trazer em seu bojo: o nome, o domicílio e a nacionalidade do transmitente e do adquirente, ou do credor e do devedor; e, tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda, atualmente Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ (artigo 176, § 1º, II, 3, da LRP). 4

Ainda, quanto à especialidade objetiva, o título deverá trazer a descrição do imóvel como corpo certo, com sua descrição escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. Esse princípio zela pela correta identificação do objeto do direito inscrito; pela certeza quanto ao imóvel sobre o qual recai o direito inscrito e, por isso, reclama uma correta e completa descrição do imóvel, primeiro na matrícula do Registro Imobiliário, depois no próprio título que ingressa 5 .

E, para a identificação do imóvel, a LRP exige a indicação, se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), da denominação e de suas características, confrontações, localização e área.

Se o imóvel for urbano, deverá identificá-lo com características, confrontações, localização, área, logradouro, nomes dos confrontantes, número de lote, quadra, número do logradouro; havendo construção, distância da esquina mais próxima, lado par ou ímpar do logradouro e cadastro municipal. Quando se tratar somente de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, impondo-se, para a formação do título, certidão do registro imobiliário (artigo 225, LRP).

Observa-se que não há uma regra específica na LRP sobre o formato que se deve adotar para as descrições dos imóveis, bastando que constem os requisitos elencados pela LRP. Assim, não há impedimento em descrever um imóvel urbano com a técnica do georreferenciamento (nesse caso, sem qualquer certificação, já que o INCRA certifica apenas imóveis rurais), embora não seja usual. O registrador, nesse caso, não poderia impedir a averbação, desde que o memorial descritivo cumprisse o disposto no artigo 176, § 1º, II, 3, da LRP.

O princípio da especialidade determina que haja a identificação do objeto do contrato, não bastando a referência às transcrições aquisitivas anteriores. Porém, nos termos do artigo , § 1º, da Lei nº 7.433/85, se o imóvel for urbano, e desde que conste sua descrição na certidão expedida pelo Registro de Imóveis, ficará o tabelião dispensado de fazer constar na escritura a completa descrição do imóvel, bastando que conste o número do registro aquisitivo e da matrícula do imóvel e sua localização, contendo logradouro, número, bairro, cidade e Estado.

De forma excepcional, o título que contenha descrição do imóvel em desconformidade com a descrição constante no registro poderá ser aceito pelo registrador de imóveis se a desconformidade da descrição houver sido gerada por retificação de registro, efetivada posteriormente à lavratura da escritura, desde que esta contenha a descrição registral anterior à retificação, não restando dúvidas de se tratar do mesmo imóvel, conforme artigo 213, § 13, da Lei nº 6.105/73.

A exigência da perfeita identificação do imóvel visa a aproximação do ideal de perfeita adequação entre o registro e a realidade do solo 6 . E, uma vez constatada divergência da informação constante da matrícula com a do título, o registrador de imóveis fará a exigência a fim de sanear equívocos ou adequar o registro aos novos dados de qualificação ou descrição do bem, a fim de atender ao princípio da especialidade. De outra banda, reconhecido o erro ou omissão, típico de registros ou inscrições antigos, deverá exigir a adequação prévia do registro aos atuais ditames legais, através de retificação, de forma a permitir a compreensão da singularidade daquele imóvel:

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25 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197158869/capitulo-2-principios-registrarios-relacionados-com-a-retificacao-retificacoes-no-registro-de-imoveis-vol-ix-ed-2020