Retificações no Registro de Imóveis - Vol. IX - Ed. 2020

Capítulo 3. Classificações

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

A retificação no registro de imóveis tem por fim sanar vícios decorrentes de omissão, supressão ou erro, nos termos do artigo 213 da Lei de Registros Publicos.

Há algumas classificações quanto a objeto, iniciativa, efeitos etc. Kioitsi Chicuta classifica a retificação quanto ao conteúdo, ao objeto, à iniciativa e à extensão ou efeitos 1 . Quanto ao conteúdo, classifica em positiva, negativa ou mista. A positiva ocorre quando há um acréscimo ao registro, como a inserção de dados para melhor identificação da parte ou a escrituração de usufruto que não restou feita, embora constante no título. A negativa, ao contrário, configura-se quando há supressão, como o cancelamento do registro de hipoteca porque efetivado após inscrição de venda feita para terceiro pela mesma parte. A mista, importa tanto um acréscimo quanto supressão, como na retificação da descrição do imóvel, em que se suprimem dados e acrescentam-se outros.

Ainda, segundo o autor, quanto ao objeto, pode estar relacionada ao próprio direito, como a cláusula restritiva de inalienabilidade e de impenhorabilidade constante do contrato de doação de imóvel e que não foi averbada na matrícula, ou a fatos, como a imprecisão das características do imóvel ou mesmo da identificação das pessoas.

Quanto à iniciativa, conforme ensina, a retificação pode ser de ofício, quando o próprio registrador toma a iniciativa, excepcionando o princípio da instância, ou por provocação, seja por requerimento dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis, seja por providência jurisdicional, sob a forma de jurisdição voluntária ou na forma de jurisdição contenciosa.

Quanto à extensão ou efeitos, ele divide a retificação em parcial, quando apenas uma parte da matrícula é atingida, e total, quando há o cancelamento da matrícula por ordem judicial, contaminando-se o todo.

Por fim, classifica a retificação em retificação da base objetiva, ou retificação de área, situação em que são corrigidas imprecisões relativas aos imóveis, caracterizando-os através de medidas perimetrais, áreas, medidas de referência, acidentes naturais, acessões artificiais etc., a fim de caracterizar o bem de forma a distingui-lo dos demais, nos termos do artigo 176, § 1º, II, 3, a e b, LRP; e retificação subjetiva, que visa sanar erros ou eliminar dúvidas quanto à identificação das pessoas envolvidas no registro, em geral, em relação ao nome, qualificação e estado civil 2 .

Para o registrador Luciano Lopes Passarelli, o procedimento de retificação de registro pode se dar na modalidade administrativa, correndo diretamente junto ao Registro de Imóveis, na modalidade judicial-administrativa, seguindo juntamente à Corregedoria Permanente e na modalidade jurisdicional, dividindo-a em consensual, observando o rito da jurisdição voluntária, e contenciosa, seguindo o rito ordinário do Código de Processo Civil 3 .

Para Ricardo Dip, a retificação do registro não está limitada a ser mera notícia ou denúncia de inexatidões registrárias, mas serve, sim, para tornar reto ou ordenar o registro, emendando o erro – o que ora é mera extirpação de dados (retificação negativa: o cancelamento simples), ora é aditamento de indicações (retificação positiva), ora uma e outra coisa (retificação mista) 4 . Dessa forma, seguindo o entendimento do autor, podemos classificar a retificação em negativa, positiva ou mista.

Luiz Antonio Scavone Junior classifica a retificação nas seguintes espécies: quanto à competência: a) extrajudicial, sempre não contenciosa, quando não há potencialidade de dano a terceiros; b) judicial: nos termos da LRP, a retificação não contenciosa somente será judicial se a parte interessada assim o requerer, pois se trata de uma faculdade. Quanto à origem do erro, a retificação pode ser: a) direta: decorrente de erro na transcrição do título. Nesse caso, a retificação pode ser efetuada administrativamente, mediante simples pedido ao registrador ou de ofício, independentemente de requerimento; b) do título: a retificação do registro depende da retificação do título, salvo alguns erros materiais evidentes, como um número do documento, que admite a retificação direta 5 .

Podemos, também, classificar em retificação do registro quando há erro ou omissão do próprio fólio real, situação que deve ser resolvida no registro de imóveis, e em retificação do título quando a questão se refere ao título, não podendo, em regra, ser resolvida no registro de imóveis, devendo a parte se dirigir ao formador do título, ou seja, o Tabelião de Notas, o Poder Judiciário etc. Mais recentemente, desde a inclusão do artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973, podemos incluir o registro de imóveis como ente formador de título, eis que, a partir da alteração da Lei de Registros Publicos pela Lei nº 13.465/2017, ele se tornou competente para a formação de título, findo o procedimento de usucapião extrajudicial por ele conduzido.

As Normas de Serviço do Estado de Mato Grosso 6 apresentam uma detalhada classificação das retificações. Assim: 1) quanto ao promovente, a retificação pode ser a) de ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (artigo 213, I, a e e); b) pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (artigo 213, I, a a g, e II);

c) pelos confrontantes (artigo 213, II, in fine); d) pelo terceiro prejudicado (CF artigo , XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV). Esclarece que o oficial só pode fazer a retificação de ofício nas hipóteses da “alínea a”, isto é, “omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título”, e na hipótese da “alínea e”, quando houver “alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro”, uma vez que não comprometem terceiros nem os princípios informativos do registro. 2) quanto à forma: a) procedimento administrativo simplificado, de ofício; b) procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado ou dos confrontantes; c) procedimento administrativo com notificação de terceiros; d) procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do Juiz Corregedor; e) procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. 3) Quanto ao procedimento: a) por escritura pública, levada depois a registro; b) por ato do oficial, de ofício; c) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial; d) por processo judicial contencioso (ação ordinária). 4) Quanto ao foro: a) diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da localização do imóvel; b) perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e seus parágrafos; c) na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel referido no registro. No processo ordinário deverá submeter o pedido ao contraditório, assegurando ao interessado ampla defesa.

A seguir, propomos outra classificação, dividida em: quanto à tramitação: retificação endorregistral e extrarregistral; quanto à competência: retificação judicial, que pode ser de jurisdição voluntária e jurisdicional, e administrativa; quanto à iniciativa: de ofício e a requerimento; quanto ao procedimento: retificação de ofício, retificação por simples requerimento, retificação pelo procedimento sumário, retificação pelo procedimento ordinário; e quanto ao objeto: retificação da base objetiva e retificação da base subjetiva.

3.1. Quanto à tramitação

Quanto à tramitação, a retificação pode correr dentro do registro de imóveis, desde a alteração da Lei nº 6.015/1973 pela Lei nº 10.931/2004, e fora do registro de imóveis, como nos casos em que será necessário retificar-se previamente o título.

3.1.1.Retificação endorregistral

A retificação endorregistral tem seu trâmite no registro de imóveis, sendo o registrador o condutor do procedimento de retificação, quando este for necessário ou, em casos de menor complexidade, a partir da apresentação de requerimento e prova documental. Pode se dar também de ofício, quando o próprio registrador percebe alguma situação de inconformidade e atua visando sanear defeitos ou ausências.

Embora os trabalhos técnicos tenham início muito antes de o registrador de imóveis ter conhecimento sobre o pedido de retificação, o procedimento endorregistral tem seu início, em regra, a partir do requerimento assinado pelo interessado na retificação, acompanhado dos documentos comprobatórios de seu pedido, apresentado a protocolo. O impulso para o procedimento de retificação caminhar ocorre com o protocolo. A partir de então, o registrador de imóveis conduzirá o procedimento. Analisará a pertinência do pedido, a validade e teor dos documentos apresentados, exigirá outras provas e declarações, até chegar a uma conclusão final, cuja decisão deferirá ou não o pedido.

O procedimento de retificação administrativa poderá ter parte de seu trâmite de forma judicial, no caso de impugnação em que não haja a transação e as partes não se componham. Nesse caso, os autos do procedimento administrativo serão remetidos ao Poder Judiciário, para que o Juiz Corregedor Permanente decida sobre a impugnação. Referida decisão é proferida na esfera administrativa. Além disso, o procedimento retornará ao Registro de Imóveis de onde teve origem para que o Oficial continue conduzindo o procedimento. Por isso, consideramos a retificação administrativa, mesmo nessa situação, como retificação endorregistral.

3.1.2.Retificação extrarregistral

A retificação extrarregistral tem seu trâmite fora do registro de imóveis, passando o registrador a agir apenas após a prévia retificação do título ou após findo o processo judicial que defere a retificação. Com esses documentos em mãos, terá início a função qualificadora do registrador de imóveis.

Pode ocorrer de o registrador de imóveis, verificando que há necessidade de retificação de título, orientar a parte interessada a procurar o órgão emissor do título para que o retifique. A retificação de uma escritura pública poderá ser feita apenas por outra escritura pública, porém não há necessidade de que a escritura retificadora seja lavrada pelo mesmo Tabelião de Notas que tenha lavrado a original. No entanto, uma vez provocado, o tabelião tem o dever de prestar sua função, no cumprimento da vontade das partes, somente podendo escusar-se caso tal vontade seja contrária ao direito ou se houver algum impedimento legal 7 .

Nesse caso, a função do registrador se restringirá a verificar se as exigências feitas ao interessado em prévia nota de devolução foram cumpridas ou se o título, mesmo antes da prévia qualificação, foi saneado a partir de uma percepção de erro ou falha antes do ingresso no registro de imóveis ou, ainda, analisar a retificação que se resolveu via de ação judicial.

Pode ocorrer de, no entanto, as partes já serem falecidas na ocasião da retificação. Tal situação não poderá ser objeto de análise na via administrativa, devendo-se buscar suprimento na via judicial, conforme entendimento da 2ª VRPSP:

Sentença – Pedido de Providências – Retificação da escritura pública de compra e venda – Informação conflitante quanto à localização do bem – Impossibilidade – Ato notarial aperfeiçoado e consumado – Probabilidade de prejuízos a terceiros – Necessidade de retificação da escritura com o comparecimento de todos os envolvidos – Outorgantes já falecidos – Impossibilidade de análise pelo Juízo administrativo – Indeferimento (Processo nº 1122166-47.2019.8.26.0100 ; 2ª VRPSP; Data da publicação: 07/04/2020.

Além da retificação envolvendo títulos, outra situação que configura a retificação extrarregistral é a da ação judicial de retificação.

Todas essas situações têm em comum o trâmite fora do cartório imobiliário, sendo o trabalho do registrador de imóveis iniciado num segundo momento, quando há o protocolo do título retificado ou da ordem de cumprimento da retificação.

3.2. Quanto à competência

Desde a alteração da Lei nº 6.015/1973 pela Lei nº 10.931/2004, a retificação pode tramitar tanto na via judicial quanto na via administrativa, o que até então era possível apenas em casos de erro evidente. A mudança da Lei trouxe celeridade, com a manutenção da segurança jurídica, e configura mais uma opção ao interessado na retificação.

3.2.1.Retificação judicial

A retificação judicial era a única via para a retificação até a publicação da Lei nº 10.931/2004, salvo situações de erro evidente. Assim, somente por via de ação, poder-se-ia pleitear a retificação de qualquer elemento no registro de imóveis. O legislador, atento ao aumento de demandas, elegeu por bem o trâmite, opcional, da via administrativa não mais apenas para os casos de erro evidente. Porém, em respeito ao princípio da inafastabilidade da jurisdição previsto no artigo , XXXV, CF, permanece possível a opção pelo início do processo na esfera judicial. Certo é que, em alguns casos, apenas na via judicial é possível proceder à retificação, devido à sua complexidade, como nas circunstâncias de ser imprescindível a produção apurada de provas, o que não é possível na esfera administrativa, e em que há divergências entre condôminos, ou entre proprietários e confrontantes ou credores de ônus.

A retificação judicial pode se dar no campo da jurisdição voluntária ou na via jurisdicional.

3.2.2.Retificação administrativa

O artigo 228 do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, previa que os erros cometidos na tomada de indicações constantes dos títulos poderiam ser retificados, a requerimento do interessado, mas só produziriam efeitos daí em diante, ressalvados os enganos evidentes cometidos no registro e que não pudessem acarretar prejuízos a terceiros, os quais seriam corrigidos pelo oficial, com as devidas cautelas.

O artigo 214 do Decreto-lei nº 1.000, de 21 de outubro de 1969, também já dispunha que os erros cometidos na tomada de indicação constantes dos títulos poderiam ser retificados, a requerimento do interessado, porém só produziriam efeitos daí em diante, salvo quanto aos enganos evidentes cometidos no registro e que não pudessem acarretar prejuízos a terceiros, os quais seriam corrigidos pelo oficial, com as devidas cautelas.

Antes da alteração da Lei nº 6.015/1973 pela Lei nº 10.931/2004, a retificação que não dependia de despacho judicial, ocorria apenas: a) nos casos de erro material evidente, como o que resultava de simples equívoco na tomada de um nome ou de um número, que figurasse certo no título apresentado e na matrícula ou registro anterior; assim, caso o oficial não notasse logo o engano e o consertasse, poderia fazê-lo a pedido do interessado, sem mais formalidades, desde que não houvesse maior delonga na retificação, tal a evidência do erro cometido; b) no caso de erro do título, mediante averbação de novo título, retificador do primeiro, apresentado ao oficial para esse fim; caberia ao oficial, após o lançamento no protocolo, verificar se o novo título apresentado revestia ou não a forma adequada e continha os elementos indispensáveis à retificação pretendida, sem discordância com a matrícula ou registro anterior 8 .

Atualmente, a análise da retificação no registro de imóveis deve se dividir no procedimento judicial e no extrajudicial; esta última, na forma unilateral ou bilateral. Há, ainda, a retificação feita de ofício pelo registrador imobiliário, como no equívoco quando da transposição dos dados e informações constantes do título ou instrumento para a matrícula. A retificação extrajudicial pode ser feita mediante apresentação de apenas um documento, de simples aferição, como a certidão de nascimento, e a que exige trabalho técnico, havendo maior cuidado na aferição da retificação, pode se dar via procedimento judicial ou extrajudicial, unilateral ou bilateral. Já na retificação de ofício, por vezes, sequer será necessária a consulta a algum documento, como os casos de erro na numeração dos atos praticados na matrícula ou na data ou por erro ou falha de impressão.

A Lei nº 6.739/1979, no artigo 8º-A, incluído pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, estabelece que a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado poderá promover, por via administrativa, a retificação da matrícula, do registro ou da averbação feita em desacordo com o artigo 225 da Lei nº 6.015/1973, quando a alteração da área ou...

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
24 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197158871/capitulo-3-classificacoes-retificacoes-no-registro-de-imoveis-vol-ix-ed-2020