Processo de Execução e Cumprimento da Sentença - Ed. 2020

7. A Execução dos Créditos Decorrentes de Contrato de Locação e a Opção Pelo Ajuizamento da Ação de Despejo Cumulada com Cobrança - Parte I - Teoria Geral da Execução

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ANDRÉ GUSTAVO SALVADOR KAUFFMAN

Mestre e Especialista em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Membro do IBDP. Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Professor e Advogado em São Paulo e no Rio de Janeiro.

1.O problema 1

A advocacia forense no Brasil não é para amadores. Encontramos soluções distintas para um mesmo problema, muitas delas previstas textualmente na lei. É o caso dos meios de cobrança judicial dos créditos decorrentes do contrato de locação. O art. 62, I, da Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 (“Lei de Locações”), prevê a possibilidade de cumular a pretensão de cobrança com a ação de despejo, enquanto o art. 784, VIII, da Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015, o Código de Processo Civil (“CPC-15”) qualifica como título executivo extrajudicial “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel”, permitindo a propositura da ação de execução. Daí a pergunta: qual (is) ação (ões) propor?

Nossa intenção neste estudo é responder a essa e a outras perguntas diretamente ligadas a ela, p. ex., possibilidade de propositura de despejo conjuntamente com execução, a viabilidade de executar a multa contratual ou considerá-la no cálculo do despejo por falta de pagamento, o acerto ou erro de propor o despejo apenas contra o locatário e a execução somente em face do fiador e, ainda, se o ordenamento processual permite optar livremente por uma das vias legalmente existentes para cobrar o crédito. Portanto, sem descuidar da técnica, a finalidade do artigo é explicitamente prática.

Mãos à obra.

2.Panorama do contrato de locação como título executivo extrajudicial

O crédito proveniente de aluguel é título executivo extrajudicial há mais de quatro décadas. Desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 1973 (“CPC-73”), em 1.º de janeiro de 1974 (art. 1.220 do CPC-73), o legislador qualificava dessa forma o “crédito decorrente de... aluguel ou renda de imóvel” (art. 585, IV, na redação dada pela Lei n.º 5.925/1973 2 ).

Em meados da segunda metade do século XX, prevalecia entendimento segundo o qual “não se pode executar aluguéis com suporte em sentença de despejo, sem prejuízo da execução quanto aos ônus decorrentes da sucumbência. A execução dos aluguéis será possível se fundada em título extrajudicial (contrato escrito – CPC, art. 585, IV)” 3 . Américo Luiz Martins da Silva explica o contexto histórico:

“Assim, a sentença que julgou procedente ação de despejo, inclusive a fundada em falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação, não constituía título executivo para cobrança de aluguéis, mas tão-só para a de honorários de advogado e custas. Por isso, a parte credora era forçada a também ajuizar ação executiva fundada em título executivo extrajudicial para cobrar a dívida de aluguéis.” 4

Efetivamente, a Lei n.º 6.649, de 16 de maio de 1979, antiga Lei do Inquilinato, era omissa sobre a possibilidade de cumulação da cobrança na ação de despejo. Basta somar esse vácuo legislativo com o estágio da ciência processual que ainda enxergava de maneira estanque os processos de conhecimento e execução, concluindo pela falta de interesse para aquele se título executivo havia 5 , abrindo o caminho exclusivamente para este, havendo precedentes nesse sentido até da virada do século 6 . Por isso podemos afirmar que, após o CPC-73 entrar em vigor, a execução dos créditos de aluguéis previstos em contrato escrito era praticamente mandatória, sequer se permitindo manejar ação de cobrança.

A mudança veio apenas em 1991, com a Lei de Locações, precisamente no seu art. 62, inciso I, que passou a permitir a cumulação do despejo com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação. Desmontando o rigorismo técnico estéril de outrora, o legislador franqueia ao credor cumular o pedido de cobrança com a ação de despejo. José Guy de Carvalho Pinto explica bem a mudança:

“No cúmulo objetivo de pretensões, o locador concorda esvair-se a executoriedade de que dispõe quanto aos aluguéis e acessórios, se estiver prevenido de contrato escrito que lhe confira essa eficácia. Seu interesse na cognição, como anteriormente realçado, toma posto no legítimo intento de obter os chamados efeitos secundários da sentença, dentre os quais se destaca a hipoteca judiciária (cf. Liebman, Eficácia e autoridade da sentença, cit., p. 74). A menos que verbal o arrendamento, quando a dificuldade se não exibirá.

É medida que passa por cima de certa rigidez processual (permitindo abertura de área de conhecimento ao lado da via executiva pessoal), para satisfazer princípios de economia e maior celeridade na amplitude de realização do direito material.” 7

Também sempre justificaram a faculdade do uso do processo de conhecimento em vez do executivo: a) a responsabilidade civil decorrente da execução indevida (art. 574, CPC-73, e art. 776, CPC-15); b) o interesse processual em obter coisa julgada e formar título executivo judicial; c) a autonomia da vontade do credor em escolher a via menos gravosa ao devedor, pois, ainda que o processo seja ramo do direito público, o crédito por meio dele cobrado é inquestionavelmente proveniente do direito privado.

Se desde a vigência da Lei de Locações as barreiras para o uso da via de conhecimento caíram, o legislador ampliou o espectro de créditos executáveis proveniente do contrato de locação. Em uma das tantas reformas a que foi submetido o CPC-73, a Lei n.º 11.383/2006 passou a qualificar como títulos executivos o “crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”, dando nova redação ao inciso V do art. 585, que foi copiada literalmente no atual art. 784, VIII, do CPC-15. Sobre a repetição legal há críticas da doutrina:

“Esse dispositivo repete, ipsis litteris, a redação anterior, dada pela Lei 11.382/2006. Perdeu o legislador a oportunidade de pacificar uma discussão a respeito do crédito decorrente de aluguel.

Com efeito, discute-se se o termo ‘documentalmente comprovado’ exige necessariamente a apresentação de um contrato escrito (tal como era a dicção do inciso IV do art. 585 do CPC/73 antes da Lei 11.382/2006). A nosso ver, a lei não exige o contrato escrito, sendo certo que há outras formas de provar documentalmente o crédito de aluguel, além do contrato de locação escrito.” 8

Realmente, a mudança legislativa de 2006 fomentou debates sobre a possibilidade de executar a …

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20 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197175800/7-a-execucao-dos-creditos-decorrentes-de-contrato-de-locacao-e-a-opcao-pelo-ajuizamento-da-acao-de-despejo-cumulada-com-cobranca-parte-i-teoria-geral-da-execucao