Regularização Fundiária - Lei 13.465/2017

10. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel na Serventia Extrajudicial

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Luis Gustavo Belmonte

Exerceu a função de cartorário nas serventias extrajudiciais: Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Santa Cruz das Palmeiras e de Pirassununga. Especialista em Direito Notarial e Registral na UNISUL – Universidade do Sul de Santa Catarina. Graduado pela UNIFEOB – Universidade da Fundação de Ensino Octávio Bastos.

Resumo: A Constituição Federal assegura a propriedade privada como ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre-iniciativa. Assim, para circulação de riquezas e celeridade dos negócios jurídicos entre as partes, foi inserida no ordenamento jurídico a Lei 9.514, de 20.11.1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel. É uma relação negocial na qual o devedor (fiduciante), ao adquirir um bem imóvel, e tendo necessidade de alavancar recursos para complementar o valor do preço, com o ânimo de garantia da dívida, contrata a transferência daquele bem ao credor, que, intervindo na negociação, torna-se fiduciário, quando da aquisição, pelo fiduciante, da propriedade resolúvel da coisa imóvel, sendo realizados na matrícula do imóvel dois atos: registro da compra e venda e da alienação fiduciária. Podem ocorrer duas situações jurídicas: o proprietário do lote ou prédio residencial ou comercial com objetivo de construir ou ampliar financia fiduciariamente, por meio de instrumento particular com força de escritura pública ou por documento público que é a própria escritura pública, ou ainda, se da aquisição, já o financia concomitantemente num único ato. A aquisição tem como característica um contrato plurilateral: compra e venda; contrato de mútuo e alienação fiduciária por aquisição de bem imóvel a prazo e com pagamento de prestações mensais até a quitação. Trata-se de negócio de garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade do bem para garantir o pagamento de determinada dívida, sob a condição de, após a sua liquidação, retornar a ter a propriedade do bem adquirido. Em caso de inadimplemento do devedor, o bem não é devolvido ao credor. Neste caso, o bem alienado possui um procedimento extrajudicial que é vinculado à serventia extrajudicial: Certidão de Matrícula é a publicidade indireta do Livro 2 – Registro Geral. Constando o registro do financiamento de alienação fiduciária e observados pelo credor fiduciário a inadimplência nas prestações e o prazo de carência, encaminha a Intimação para o Registro de Imóvel realizar o procedimento célere de o devedor fiduciante regularizar a situação. Infrutífera, o Oficial Registrador encaminha ofício ao credor fiduciário, para promover a consolidação da propriedade com recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou laudêmio, se for o caso, e, averbar na matrícula. Em seguida, realização dos públicos leilões para arrematação do bem por um terceiro ou adjudicado ao credor e finalização do procedimento extrajudicial pela desjudicialização sem ingressar nas vias ordinárias do judicial. Vale ressaltar que, o tema foi objeto do Recurso Extraordinário (RE) 860.631, com repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual do STF, e será analisado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), no tocante à execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária apenas na esfera administrativa. No recurso ao STF, o recorrente (devedor) alega que a permissão para que o credor execute o patrimônio sem a participação do Judiciário viola os princípios do devido processo legal, da inafastabilidade da jurisdição, da ampla defesa e do contraditório, representando uma forma de autotutela “repudiada pelo Estado Democrático de Direito”, devendo a via ser extrajudicial e judicial, se for o caso.

Palavras-chave: Contrato de alienação fiduciária; Financiamento; Aquisição a prazo; Intimação; Consolidação; Leilão; Arrematação; Desjudicialização.

Abstract: The Federal Constitution guarantees private property as an economic order founded on the valorization of human labor and free enterprise. Thus, for the circulation of wealth and celerity of legal transactions between the parties, Law n.9,514 of November 20, 1997, which provides for the Real Estate Financing System, establishing the fiduciary alienation of immovable property. It is a business relationship in which the parties: the debtor (trustor), when acquiring immovable property, and having need to leverage resources to supplement the value of the price, with the spirit of guarantee of the debt, contracts the transfer of that good to the creditor, which, when negotiated, becomes fiduciary, upon the acquisition by the trustor, of the resolvable property of the immovable property, and two acts are recorded in the property registry: purchase and sale registration and fiduciary alienation. There may be two legal situations: the owner of the lot or residential or commercial building for the purpose of building or expanding fiduciary financing by means of a Private Instrument with the force of Public Deed or by Public Document that is the Public Deed itself, or, already finances it concurrently in a single act. The acquisition has as characteristic a plurilateral contract: purchase and sale; loan agreement and fiduciary alienation for the acquisition of immovable property for the term and with payment of monthly installments until the discharge. It is a collateral business in which the debtor transfers the property of the creditor to the creditor to guarantee the payment of a certain debt, on the condition that, after its liquidation, return to have the property of the acquired property. In case of default of the debtor, the property is not returned to the creditor. In this case, the disposed asset has an extrajudicial procedure that is linked to Extrajudicial Service: Registration Certificate is the indirect advertising of Book 2 – General Registry. As a record of the fiduciary alienation financing and observed by the fiduciary creditor, the default on the installments and the grace period, directs the Intimation for the Property Registry to carry out the expedited procedure of the fiduciary debtor to regularize the situation. Fruitless, the Official Registrar sends a letter to the fiduciary Creditor, to promote the Property Consolidation with payment of the ITBI (Real Property Transfer Tax) or laudemy, if applicable, and to register at the registry. Subsequently, public auctions for the sale of the property by a third party or adjudicated to the creditor and finalization of the extrajudicial procedure for the adjudication without joining the ordinary courts. It is worth mentioning that, subject to Extraordinary Appeal (RE) 860631, with a general repercussion recognized by the STF Virtual Plenary, it will be analyzed by the Supreme Federal Court (STF), regarding extrajudicial enforcement of title with a fiduciary alienation only at the administrative level. In its appeal to the Supreme Court, the appellant (debtor) alleges that allowing the creditor to execute the estate without the participation of the Judiciary violates the principles of due process of law, unfailing jurisdiction, ample defense and adversary, representing a form of autotutela "repudiated by the Democratic State of Right", being the route to be extrajudicial and judicial, if it is the case.

Keywords: Chattel mortgage contract; Funding; The acquisition period; Subpoena; Consolidation; Auction; Judicial auction; Unfairness.

10.1INTRODUÇÃO

A Constituição da Republica Federativa do Brasil assegura como um dos fundamentos: os valores sociais do trabalho e da livre-iniciativa. Seguindo o raciocínio jurídico constitucional, vem a ordem econômica e financeira com os princípios gerais da atividade econômica:

A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados: [...]

II – propriedade privada;

III – função social da propriedade [...] 1 .

Diante da Carta Magna e da expansão econômica do País com aquisições de bens imóveis, os contratos com alienação fiduciária se tornam mais comuns com a celeridade para constituição, acobertado pela publicidade, segurança, eficácia e autenticidade dos atos na seara extrajudicial em duas naturezas: de bem móvel infungível, conforme o artigo 1.361, § 1º, da Lei 10.406/2002– registrada no Registro de Títulos e Documentos (RTD) do domicílio do devedor ; e de bem imóvel, consoante a Lei 9.514, de 20.11.1997 – registrada no Registro de Imóveis (RI) da circunscrição geográfica em face do princípio …

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21 de Maio de 2022
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