Capítulo 1. Evolução Legislativa do Direito Urbanístico e Registros Públicos

Estima-se que nada menos do que 50% dos imóveis da Nação estejam em situação irregular 1 . Para se entender o panorama dessa irregularidade imobiliária no Brasil é necessário percorrer a evolução da legislação em termos urbanísticos e registrais.

A compreensão do referido histórico é importante exatamente porque a origem dos imóveis irregulares guarda estreita relação com o sistemático e contínuo descumprimento das normas urbanísticas e registrais ao longo do tempo.

Primeiro veio o sistema das sesmarias, que marcou o Brasil Colonial (1530-1822), com o acesso de terras submetido a concessões da Coroa, para incentivar a produção agrícola no novo território.

De acordo com José Afonso da Silva 2 , no período colonial, começaram a surgir os primeiros regramentos urbanísticos sob a forma de posturas reguladas pelas Câmaras Municipais. Pode-se citar regulações de São Paulo do século XVI e de Vila Rica (Ouro Preto) do século XVIII, que determinavam a necessidade de licença para a construção de casas e ranchos.

A Constituição do Império nada dispôs sobre o assunto, mas a Lei Regulamentar de 1.10.1828 atribuiu a competência às Câmaras de Vereadores para dispor sobre meios de promover a tranquilidade, a segurança, a limpeza, a saúde e a comodidade dos edifícios, das ruas e dos locais públicos das povoações.

Porém, foram as leis de desapropriação 3 que delinearam as primeiras normas jurídicas urbanísticas, autorizando a desapropriação por utilidade pública para execução de obras de comodidade geral e decoração pública, bem como para abertura ou melhoramento de estradas, canais, portos, pontes ou servidões.

Pode-se afirmar que o embrião do registro imobiliário no Brasil surgiu com a Lei 601, de 18 de setembro de 1850 (Lei de Terras), e seu Regulamento 1.318, de 30 de janeiro de 1854, que instituiu o registro de posse. Tal assento era administrado, à época, pelo Vigário da Igreja Católica (registro do vigário), por mera declaração dos possuidores, para diferenciar o domínio público do particular.

Por sua vez, a Lei Orçamentária 317, de 21 de outubro de 1843, editada também pelo imperador D. Pedro II, instituiu o Registro Geral de Hipotecas, um repositório dos bens imóveis e seus acessórios dados em garantia para financiar as atividades de lavoura e comércio. Note-se que o registro de garantias é anterior ao sistema de registro de propriedade.

O Registro de Imóveis, com a atribuição de transcrever as transmissões e a instituição de ônus sobre os imóveis e seus acessórios, surgiu com a Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864, regulamentada pelo Decreto 3.453, de 26 de abril de 1865, que transformou o Registro de Hipotecas em Registro Geral. A transcrição das transmissões imobiliárias passou a ser necessária para operar seus efeitos em relação a terceiros. A...