Capítulo 7. Conceito de Regularização Fundiária – Lei 13.465/2017

Atualmente, a Regularização Fundiária Urbana está disciplinada, de forma geral, pela Lei 13.465/2017 e pelo seu Decreto 9.310/2018 e, de forma especial, pela legislação de cada município, além das Normas de Serviço ou Código de Normas das Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados. 1

Com efeito, ainda que os municípios não tenham editado leis sobre a matéria, ou não haja Normas de Serviços das Corregedorias Estaduais, é possível promover regularização diretamente com base na lei federal e no seu decreto regulamentador, que são bastante completos em termos de procedimentos e instrumentos adequados (art. 28, parágrafo único, Lei 13.465/2017).

O termo regularização, como ensina Edésio Fernandes:

(...) tem sido usado com sentidos diferentes, referindo-se em muitos casos tão-somente aos programas de urbanização das áreas informais, principalmente através da implementação de infraestrutura urbana e prestação de serviço público. Em outros casos, o termo tem sido usado para se referir exclusivamente às políticas de legalização fundiária das áreas e dos lotes ocupados informalmente. As experiências mais compreensivas combinam essas duas dimensões: a jurídica e a urbanística. 2

A Lei 13.465/2017, que atualmente regula a matéria, dispõe que a Regularização Fundiária Urbana abrange “medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º).

Novamente, a lei recorreu à ideia de diversas “dimensões” da regularização, reconhecendo a importância de se tratar a questão da informalidade imobiliária de maneira plena, e não somente mediante o fornecimento de títulos de propriedade, como estratégia de combate à pobreza e intervenção no espaço urbano, sem ações de urbanização voltadas à melhoria das condições habitacionais da população. 3

Para que a regularização seja completa e bem-sucedida, faz-se necessário enfrentar as dimensões urbanística, ambiental, jurídica, social e registral. Pouco adianta trazer, para o sistema formal e regular, imóveis que não são dotados de infraestrutura básica, implantados em áreas de risco, sem equipamentos públicos e de difícil acesso.

Realizar uma regularização fundiária apenas no papel, com aprovações e expedição de autos, sem uma real preocupação com a melhoria do núcleo informal,...