Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V - Ed. 2020

Capítulo 11. Tipos de Imóveis Passíveis de Regularização

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Conforme já demonstrado, a Lei 13.465/2017 se aplica a imóveis pertencentes a núcleos urbanos informais, com ocupação predominante de pessoas em edificações 1 , em áreas consolidadas como tal antes de 22 de dezembro de 2016 2 .

A legislação sob análise pressupõe a subdivisão informal de uma gleba de terras em “unidades imobiliárias” 3 , que podem ser: lotes, apartamentos, casas em condomínios, casas ou unidades em conjuntos habitacionais, lojas, chácaras, salas etc. Enfim, o termo “unidade imobiliária” foi usado para designar genericamente qualquer tipo de unidade que resultar da regularização fundiária.

Analisaremos a seguir os tipos de glebas ou de unidades imobiliárias que podem ser objeto de regularização pelo sistema implantado pela Lei 13.465/2017.

a) Imóvel situado em área urbana ou em área rural

Resolvendo uma questão antiga, a Lei 13.465/2017 admitiu expressamente a Regularização Fundiária Urbana 4 em imóveis situados tanto em área urbana como em área qualificada ou inscrita como rural, desde que seus usos e características sejam urbanos.

O núcleo informal será considerado urbano se forem identificados usos urbanos tais como: habitacionais, comerciais, industriais ou de prestação de serviços, ainda que localizados fora do perímetro urbano. Nesse caso, a regularização se dará pelas mesmas regras de Reurb usadas para os imóveis localizados dentro da cidade (art. 11, I). Prestigiou-se, aqui, o critério da utilização ou destinação da terra e não o da localização, para definir o procedimento adequado para ser realizada a regularização fundiária. 5

As características urbanas nos núcleos, por sua vez, são demonstradas pela existência de arruamento, lotes, quadras, edificações destinadas às finalidades urbanas e, por vezes, alguns equipamentos públicos. Em síntese, a conformação e o contorno do núcleo devem ser urbanos.

A nova legislação não traz, neste aspecto, nenhum critério de densidade populacional em uma determinada área a ensejar a regularização, diferentemente da Lei 11.977/2009, que exigia uma densidade mínima de 50 habitantes por hectare (art. 47, II, Lei 11.977/2009). A Lei anterior previa também que a área urbana consolidada deveria ter malha viária implantada e, no mínimo, dois dos seguintes equipamentos públicos: drenagem de águas pluviais, esgotamento sanitário, água potável, energia elétrica e limpeza urbana.

Essa falta de critérios de densidade e integração da malha viária para classificação de uma área como apta a ser regularizada como urbana é motivo de grandes críticas, pois, potencialmente, o Município terá que levar serviços públicos para áreas remotas, sem grandes ocupações, o que pode não ser viável ou eficiente do ponto de vista da conveniência e oportunidade do interesse público.

[...] não se deve supor que os municípios devem regularizar todos os núcleos urbanos informais independentemente de uma avaliação de conveniência e oportunidade.

A decisão de regularizar ou não um assentamento deve ser fundamentada nos princípios e objetivos da Reurb, assim definidos pela Lei 13.465/2017. [...]

Para a regularização de assentamentos em zona rural o princípio da eficiência na ocupação do solo mostra-se particularmente relevante, pois o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, com vistas a que seja assegurada sua sustentabilidade econômica. 6 (sic)

Pela nova sistemática, depois do registro da regularização, a área passará automaticamente ao perímetro urbano, sem necessidade de prévia autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, inclusive para fins de tributação do IPTU (art. , §§ 13 e 14, Decreto 9.310/18).

O Oficial do Registro de Imóveis notificará o INCRA, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal para que esses órgãos cancelem os respectivos cadastros, como o Cadastro Ambiental Rural – CAR, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR e o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR (art. 44, § 7º, Lei 13.465/2017).

Para ser considerado apto a ser regularizado como urbano, o imóvel localizado em área classificada como rural deverá, ainda, contar com unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento do solo 7 (art. 11, I). O legislador entendeu que, se a unidade imobiliária resultante da Reurb tiver dimensão superior à fração mínima de parcelamento, bastará o interessado valer-se do desmembramento de área rural.

Essa alteração normativa trouxe solução para o problema de informalidade nos sítios de recreio, condomínio de chácaras, clubes de campo, clubes de pesca, localizados fora do perímetro urbano, ou de expansão urbana, onde foram comercializados lotes com terrenos muito inferiores à fração mínima de parcelamento, geralmente na forma de venda de frações ideais em condomínio civil irregular.

Importante destacar que a constitucionalidade desse dispositivo da Lei 13.465/2017 está sendo questionada nas Ações Diretas de Inconstitucionalidade, que tramitam no STF, ADIs 5.771, 5.787 e 5.883, sob o argumento de que este texto violaria a autonomia municipal e a autoridade do plano diretor como instrumento obrigatório de controle da expansão urbana.

Além disso, há respeitadas vozes no sentido de que a Reurb não poderia ser realizada em contrariedade às normas de zoneamento do plano diretor, sob pena de violar a função social da propriedade, como esclarece Victor Carvalho Pinto 8 :

Constituindo modalidade de parcelamento do solo, a Reurb deve observar as normas de zoneamento constantes do plano diretor e do projeto de ampliação do perímetro urbano.

Um assentamento urbano regularizado em zona rural, sem alteração do perímetro urbano, estaria automaticamente em desconformidade com o plano diretor e consequentemente em descumprimento da função social da propriedade.

No entanto, a Lei 13.465/2017 é clara em admitir a Reurb tanto em áreas localizadas fora do perímetro urbano como em zona de expansão urbana, apesar dos entendimentos doutrinários em sentido contrário.

b) Imóveis com área inferior ao mínimo estabelecido pela Lei 6.766/1979

Para a finalidade da Reurb, poderão ser …

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24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198076169/capitulo-11-tipos-de-imoveis-passiveis-de-regularizacao-regularizacao-fundiaria-urbana-e-seus-mecanismos-de-titulacao-de-ocupantes-vol-v-ed-2020