Capítulo 16. Demarcação Urbanística

Conforme nos ensina Humberto Theodoro Júnior, “demarcação é a operação por meio da qual se fixa (ou define) a linha divisória entre dois terrenos, assinalando-a, em seguida, com elementos materiais, sobre o solo” (...) “Daí o verbo demarcar, que significa fixar por meio de marcos, cravar marcos” (grifos nossos). 1 A demarcação urbanística surgiu na Lei 11.977/2009 (revogada no capítulo que trata desse tema) como um procedimento administrativo pelo qual o Poder Público demarcava um imóvel de domínio público ou privado, no âmbito de uma regularização fundiária de interesse social, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses (art. 47, III, da Lei 11.977/2009). Os arts. 56 a 58 da lei revogada disciplinavam o procedimento de demarcação urbanística, que passava pela lavratura do auto de demarcação, instruído com planta, memorial, planta de sobreposição e certidões de matrículas, até o seu encaminhamento ao Registro de Imóveis, que promoveria a notificação do proprietário da área e seus confrontantes, para a impugnação em 15 dias, culminando na averbação do auto de demarcação na matrícula objeto da regularização. Ainda sob a égide da lei anterior, no Estado de São Paulo, por força do item 296 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça (Provs. CGJ 18/2012 e CGJ 21/2013), o procedimento de demarcação somente era indispensável para a regularização de áreas ainda não matriculadas e facultativo para as demais situações de regularização de interesse social e específico. Assim, o procedimento da demarcação urbanística era especialmente útil quando não se localizava matrícula para a área a ser regularizada. Como esse procedimento envolvia a notificação de todos os confrontantes do imóvel objeto do assentamento irregular, providência demorada e custosa, somente se lançava mão desse instituto se fosse absolutamente indispensável. Se houvesse matrícula aberta para a área em questão, a demarcação não era realizada, partindo-se diretamente para o procedimento de regularização fundiária, que não impunha como requisito a notificação de proprietários e confrontantes. Como a demarcação e a regularização fundiária não tinham o condão de alterar a titularidade da área regularizada, a ausência de notificação não impunha maiores dificuldades. Com base nas Normas de Serviço da CGJ/SP, muitas regularizações, com algumas centenas de proprietários de frações ideais registradas nas matrículas, foram realizadas, sem grandes dificuldades. A demarcação urbanística, tal como atualmente disciplinada na Lei 13.465/2017, é um procedimento destinado a identificar os imóveis públicos ou privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos registrados na matrícula dos imóveis ocupados para a averbação da viabilidade da regularização fundiária (art. 11, IV, e art. 19/22). Porém, é providência preparatória, preliminar e facultativa (art. 19, § 3º), podendo ser dispensada pelo Município. Na verdade, tal instituto na atual lei afigura-se de pouca utilidade prática, tanto que havia desaparecido na Medida Provisória nº 759/16, tendo voltado ao texto quando de sua conversão na Lei nº 13.465/17. O auto de demarcação deverá estar acompanhado de planta, memorial descritivo, com coordenadas georreferenciadas e planta de sobreposição, podendo incidir sobre imóveis de domínio público ou privado, com proprietários não identificados ou distintos. O Poder Público municipal notificará os titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada pessoalmente ou por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula, para que estes, querendo, apresentem impugnação no prazo de 30 dias. O prazo para a impugnação do auto de demarcação urbanística na lei anterior era de 15 dias, tendo sido elevado para 30 dias, tornando o procedimento de regularização fundiária mais lento e moroso, se levarmos em consideração a quantidade de pessoas a serem notificadas. 2 Os titulares de domínio ou confrontantes não identificados, não encontrados ou que se recusarem a receber a notificação via postal, serão notificados por edital para que, querendo, apresentem impugnação em 30 dias. As notificações aos proprietários e confrontantes são atribuição do Município, a quem incumbe processar a regularização (art. 20). Porém, pode ser delegada essa atividade ao Registro de Imóveis local (art. 20, § 5º), desde que seja realizado o pagamento de custas e despesas para o cumprimento de tais providências, ainda que se trate de Reurb-S. Se houver impugnação, o Poder Público Municipal poderá: (i) prosseguir com a regularização para a parte não impugnada, na hipótese de impugnação parcial; (ii) adotar o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, conforme o disposto na Lei 13.140/2015; (iii) alterar ou determinar que se altere o auto de demarcação ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do impugnante; (iv) caso a mediação não obtenha resultados, realizar o emprego de arbitragem. A ausência de manifestação de qualquer dos notificados será interpretada como concordância com a demarcação. Decorrido o prazo sem impugnação ou superada a oposição, o auto de demarcação será encaminhado ao Registro de Imóveis, onde será averbado na matrícula existente, ainda que a descrição não seja coincidente ou que a demarcação supere a disponibilidade objetiva da matrícula (área superior no auto do que a da matrícula). Se o auto de demarcação tiver por objeto várias matrículas, elas serão encerradas e nova matrícula será aberta para receber a averbação do respectivo auto. Na hipótese de a regularização atingir imóvel ainda não matriculado, uma matrícula será especialmente aberta com a descrição constante do auto de demarcação para, em seguida, este ser devidamente averbado. No caso de o auto contemplar área inferior à da matrícula de origem, deverá ser averbado o destaque, sem necessidade de apuração de remanescente, devendo ser aberta nova matrícula para receber a averbação do auto de demarcação. Se o legitimado ou o Município optarem por não realizar a Demarcação Urbanística, todas essas providências serão realizadas no procedimento de regularização fundiária. Se o auto de demarcação tiver sido averbado anteriormente, as providências de notificação não precisarão ser repetidas para a regularização. Vislumbra-se que a demarcação será útil se a regularização fundiária não puder, por algum motivo, ser concretizada de pronto, como na hipótese em que ainda se aguarde a realização de obras de infraestrutura ou alguma aprovação ambiental a ser fornecida por órgão estadual. Nesse caso, pode a Administração Pública Municipal pretender adiantar as providências preparatórias à regularização, especialmente aquelas voltadas à notificação dos titulares de direitos, podendo se utilizar da demarcação como medida preliminar. Frise-se que todas as providências realizadas nessa fase não precisarão ser repetidas na regularização fundiária. Além disso, com a averbação da demarcação urbanística na matrícula correspondente, ficará o imóvel afetado para a finalidade da regularização, o que pode ser de grande valia ao Poder Público. Caso contrário, não havendo necessidade de providências preliminares que justifiquem a demarcação urbanística, não faz sentido utilizá-la, devendo ser instaurado, de plano, o procedimento de Reurb. THEODORO JÚNIOR, Humberto. Terras Particulares. São Paulo: Editora Saraiva, 2010, p. 31. Não é incomum encontrarmos matrículas com 200 a 800 proprietários de frações ideais.

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