Capítulo 18. Demandas Judiciais, Constrições, Bloqueios e Indisponibilidades - Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V

As áreas objeto de regularização são, geralmente, permeadas de demandas judiciais, constrições, bloqueios e indisponibilidades, pois fazem parte de uma triste realidade de conflitos entre moradores, proprietários, loteadores ou incorporadores irregulares, vizinhos e Poder Público. É muito comum encontrar Ações Civis Públicas perseguindo justamente a regularização, ou ações dos adquirentes de lotes contra os loteadores irregulares, que venderam centenas de unidades, mas não cumpriram com suas obrigações de realizar as obras de infraestrutura ou fornecer o devido título aquisitivo. Além disso, se a área estiver em nome do parcelador irregular, é muito provável que tenha sofrido constrições judiciais, em virtude de obrigações civis, fiscais e trabalhistas. Também encontramos muitas demandas de reintegração de posse, reivindicatórias, discriminatórias em áreas públicas ou particulares que abrigam núcleos urbanos. Assim, na quase totalidade dos casos de regularização fundiária, haverá processos judiciais sobre a área em questão, que deverão ser analisados pelo Município. O Município deve, então, buscar certidões de distribuidores forenses para tomar conhecimento dessas demandas, além de verificar os ônus constantes das matrículas no Registro de Imóveis. Na Reurb-E, a obrigação de demonstrar a existência ou não dessas demandas é do legitimado, promotor do pedido de regularização, a quem caberão as providências necessárias. A existência de demandas judiciais sobre áreas registradas em nome do Poder Público (áreas públicas), que versem sobre a titularidade do imóvel, implicará a possibilidade de realização da Reurb apenas se houver acordo judicial ou extrajudicial homologado, autorizando a regularização (art. 16, parágrafo único, da Lei nº 13.465/17). A lei não tratou da hipótese de existir demanda judicial sobre a titularidade de imóvel particular, o que deverá requerer cuidado por parte do Poder Público, podendo o gestor municipal informar o d. juízo do feito a respeito da regularização como providência acautelatória. Por outro lado, a existência de ações judiciais em áreas públicas ou particulares que versem sobre direitos reais de garantia, constrições judiciais, bloqueios ou indisponibilidades não impedirá a regularização fundiária, salvo se houver decisão judicial específica para impedir a análise, aprovação e o registro da Reurb (art. 74 da Lei nº 13.465/17). Constrições, bloqueios e indisponibilidades não serão transportados para as matrículas oriundas da regularização, se forem registradas, concomitantemente, as legitimações fundiárias em nome dos ocupantes, salvo se os gravames a eles se referirem (art. 23 da Lei nº 13.465/17). Isso porque a lei considerou a legitimação fundiária espécie de aquisição originária da propriedade. Sendo outorgada apenas legitimação de posse ou, na hipótese de não ser outorgado nenhum título aquisitivo aos ocupantes, deverão ser transportados todos os gravames existentes na matrícula de origem para posterior cancelamento, se for o caso. Note-se que, na legitimação de posse, somente após sua conversão em propriedade, a aquisição se torna originária (art. 26, § 2º, da Lei nº 13.465/17).

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