Capítulo 19. A Certidão de Regularização Fundiária – Crf - Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V

A Certidão de Regularização Fundiária – CRF será expedida ao final do procedimento administrativo perante o Município, se ele aprovar o Projeto de Regularização Fundiária, e constituirá o “título hábil” a ser qualificado e registrado pelo Oficial de Registro de Imóveis. 1 A primeira questão que se coloca é a natureza jurídica da CRF, pois a Lei 13.465/2017 inicialmente a qualifica como “documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb” (art. 11, V) e, mais adiante, no art. 41, afirma ser a CRF um “ato administrativo de aprovação da regularização”. O ato administrativo é conceituado por José Cretella Júnior como: “manifestação de vontade do Estado, por seus representantes, no exercício regular de suas funções, ou por qualquer pessoa que detenha, nas mãos, fração de poder reconhecido pelo Estado, que tem por finalidade imediata criar, reconhecer, modificar, resguardar ou extinguir situações jurídicas subjetivas, em matéria administrativa.” (grifos nossos) 2 Para Celso Antônio Bandeira de Mello 3 e Maria Sylvia Zanella di Pietro 4 , o ato administrativo é uma declaração do Estado ou de quem o represente. Assim, nesse caso, o ato administrativo será o de aprovar a regularização fundiária, enquanto que a CRF será um documento que materializa o ato administrativo anterior. A CRF, então, não tem a natureza de um ato administrativo, mas apenas de repositório material do ato de aprovação que foi praticado anteriormente pelo Município. Dessa forma, melhor se ater ao conceito do art. 11, V, da Lei 13.465/2017. A CRF é, na verdade, o documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do cronograma de obras, termo de compromisso relativo à sua execução e da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado. O art. 41 da Lei 13.465/2017 estabelece o conteúdo mínimo da CRF, consubstanciado no nome do núcleo urbano regularizado; sua localização; modalidade de regularização (Reurb-S ou Reurb-E); indicação numérica das unidades regularizadas; responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma; e listagem dos ocupantes. Porém, recomenda-se que a CRF não seja restrita ao conteúdo mínimo do art. 41. Para que a comunidade e o Registro de Imóveis possam verificar a regularidade do procedimento, a CRF deve explicitar todas as características do núcleo urbano e as providências importantes tomadas durante o processo administrativo, como uma verdadeira “radiografia”, garantindo-se a transparência dos atos do Município. Assim, sugere-se que a CRF contemple os seguintes tópicos: (i) nome e localização do núcleo urbano regularizado, com declaração de que se encontra consolidado e de difícil reversão; (ii) modalidade da Reurb (S ou E); (iii) a forma de organização do núcleo (parcelamento do solo, loteamento de acesso controlado, condomínio edilício, de lotes ou urbano simples, conjunto habitacional, ou direito de laje); (iv) indicação numérica de cada unidade regularizada; (v) matrículas e transcrições da área a ser regularizada e de seus confrontantes; (vi) eventuais áreas usucapidas e suas respectivas matrículas; (vii) lista dos notificados ou que anuíram com a regularização; (viii) existência ou não de impugnação e o seu desfecho; (ix) licenciamento urbanístico e ambiental (se dotado de órgão ambiental) do projeto de regularização ou documento estadual correspondente; (x) informações sobre a publicação do edital; (xi) resumo da análise e aprovação dos estudos técnicos mencionados nos arts. 35 e 36 da Lei 13.465/17; (xii) cronograma de obras e serviços ou a sua dispensa, com a identificação de infraestrutura essencial existente; (xiii) responsabilidade das obras e serviços constantes do cronograma de obras, se for o caso; (xiv) existência de áreas de preservação permanente, unidades de conservação de uso sustentável (anuência do gestor); margens de reservatório artificial de água destinadas à geração de energia ou abastecimento público, áreas de risco, demonstração de livre e gratuito acesso às praias e corpos d`água, faixa não edificável ao longo dos rios, áreas de tombamento ou áreas indispensáveis à segurança nacional ou de defesa (art. 4º, §§ 6º, 7º e 8º, do Decreto nº 9.310/18); (xv) existência de ações judiciais pendentes versando sobre a titularidade do imóvel objeto da regularização (art. 16, parágrafo único, da Lei nº 13.465/17); e, finalmente, (xvi) listagem de ocupantes das unidades e seus respectivos direitos reais. Caso não conste da CRF a aprovação ambiental pelo Município, deverá ser apresentada licença ambiental pelo órgão estadual competente, ficando esse documento dispensado se o Município declarar que tal aprovação foi efetuada (princípio da veracidade dos atos administrativos). 5 Os padrões técnicos dos memoriais descritivos, das plantas e demais representações gráficas serão considerados atendidos com a emissão da CRF (art. 47 da Lei nº 13.465/17), o que não significa que o Registro de Imóveis não poderá exigir a planta com georreferenciamento, pelo menos, do perímetro externo do núcleo, em cumprimento ao princípio da legalidade. Se a CRF for apresentada por um dos entes federativos (União, Município, Estados ou DF), ou por entes da Administração Pública indireta, será dispensado reconhecimento de firma nos documentos que a compõem, inclusive, a legitimação fundiária e outros instrumentos de titulação (art. 47, parágrafo único, da Lei nº 13.465/17). Na regularização de núcleo urbano informal que já possua infraestrutura essencial implantada e para o qual não haja compensações urbanísticas ou ambientais ou outras obras e serviços a serem executados, será dispensada a apresentação do cronograma físico e do termo de compromisso, bastando indicar na CRF que o núcleo já possui a infraestrutura essencial, conforme descrição (art. 30, §§ 1º e 2º, do Decreto 9.310/2018). Na Reurb-S, caberá à concessionária ou à permissionária de serviços públicos, mediante provocação do Município, a elaboração do cronograma físico de implantação da infraestrutura essencial e a assinatura do termo de compromisso para cumprimento do cronograma (art. 30, § 4º, do Decreto 9.310/2018, com redação alterada pelo Decreto 9.597/2018). Na hipótese de a CRF servir apenas para a titulação final dos ocupantes, tendo em vista a regularização do solo e da infraestrutura já ter sido realizada com fulcro na legislação anterior, será dispensada a apresentação do projeto de regularização aprovado (art. 38, parágrafo único, do Decreto 9.310/2018). Frise-se, finalmente, que fazem parte da CRF os Projetos de Regularização e Urbanístico aprovados, o Cronograma de Obras, o Termo de Responsabilidade e a Listagem dos Ocupantes, devendo esse conjunto documental ser encaminhado ao Registro de Imóveis, para a devida qualificação, e, por consequência, a prática dos atos registrais cabíveis. Atualmente, para os Estados que se servem da plataforma de serviços compartilhados da ARISP, Central Registradores, a CRF poderá ser enviada por meio de documento eletrônico estruturado. Item 273, Cap. XX, Normas de Serviço CGJ/SP. CRETELLA JÚNIOR, José. Do Ato Administrativo. São Paulo: Bushatsky, 1977, p. 19. BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Ato Administrativo e Direitos dos Administrados. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1978, pp. 12/32. DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo Rio de Janeiro: Editora Forense, 2016, p. 239. Item 274.4, Cap. XX, Normas de Serviço CGJ/SP.

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