Capítulo 21. Regularização Inominada – Núcleo Implantado Antes de 19/12/1979 - Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V

A nomenclatura de Regularização Inominada para caracterizar a regularização de loteamentos implantados antes do advento da Lei 6.766, em 19 de dezembro de 1979, começou a ser utilizada pelo registrador Lamana Paiva, ainda na vigência da Lei 11.977/2009: A Regularização Fundiária Urbana Inominada (Reurb-I) trata-se da regularização de loteamentos antigos (anteriores a 19 de dezembro de 1979), já implantados de acordo com a legislação vigente, antes mesmo do advento da atual Lei de Loteamentos (Lei 6.766/1979). Está disciplinada no artigo 69, parágrafos 1º e 2º, da Lei 13.465/2017. Chama-se de regularização “inominada” porque tanto na legislação anterior (Lei 11.977/2009), como na atual (Lei 13.465/2017), o legislador não atribuiu uma denominação específica a ela. Entretanto, contemplou-a como uma modalidade autônoma, distinta das demais (Reurb-S e Reurb-E). 1 (grifos nossos) Atualmente prevista no art. 69 da Lei 13.465/2017, a Reurb-Inominada serve aos núcleos urbanos informais implantados antes de 19 de dezembro de 1979 e integrados à cidade. Esses assentamentos poderão ser regularizados, de forma simples e célere, mediante a apresentação de requerimento do interessado diretamente ao Registro de Imóveis, acompanhado de: (i) planta da área a ser regularizada, com descrição do perímetro total, lotes, quadras, áreas públicas, espaços livres, logradouros (sem necessidade de georreferenciamento); (ii) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), sendo dispensada se o responsável for servidor público; (iii) documento expedido pelo Município atestando que o parcelamento é anterior a 1979 e está integrado à cidade (art. 69 da Lei nº 13.465/17). Nesse caso, não há necessidade de projeto de regularização, estudos técnicos, CRF, licenças, aprovações ou alvarás (art. 69, § 2º, da Lei 13.465/2017), podendo também sua regularização ser realizada por trechos ou etapas (art. 87, § 3º, do Decreto nº 9.310/18). Vale esclarecer que, à época da implantação desses núcleos antigos, vigorava o Decreto-Lei 58/1937, que somente exigia o registro do loteamento se fosse realizada oferta pública de lotes, para venda a prazo. Como se pode perceber, essa é uma via expressa da regularização em que o núcleo será legalizado, em tese, apenas sob o aspecto jurídico, sem qualquer intervenção nas condições urbanísticas e ambientais do local. Trata-se, portanto, de uma exceção ao princípio da regularização integral das moradias subnormais. Questão relevante é saber o que efetivamente significa “glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979”, desde que o parcelamento “esteja implantado e integrado à cidade” e como o Município poderá verificar tal informação. Para ser utilizada essa modalidade expressa de regularização, é necessário que o Município verifique, por meio de seus cadastros, que o parcelamento ilegal já existia de maneira predominante, antes de 1979, com a presença de edificações na maior parte das unidades imobiliárias, serviços públicos, arruamento etc. Não basta que na referida data existissem apenas algumas poucas edificações no local, que somente teriam sido consolidadas posteriormente. É preciso que a maior parte do núcleo tenha sido implantada antes da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. De qualquer forma, a atribuição para a verificação da data de implantação do núcleo é do Município. Se houver declaração formal de que o núcleo estava implantado antes de 1979 e está integrado à cidade, não caberá questionamento por parte do Registro de Imóveis, nem se houver alienações de frações ideais ou contratos de gaveta com data posterior, pois deverá ser realizado apenas o controle de legalidade formal das aprovações de órgãos competentes. 2 Somente poderá ser questionada a veracidade do ato administrativo do Município, na via jurisdicional. Outra questão interessante é saber se o Registro de Imóveis deverá promover as notificações dos proprietários, titulares de direitos reais e confrontantes da área a ser regularizada, uma vez que o art. 69, § 2º, da Lei 13.465/2017 não dispensa tais providências de maneira expressa. Como não há procedimento administrativo no Município, com o objetivo de aprovar a regularização e expedir a CRF, não parece fazer sentido que sejam realizadas tais notificações pelo Registro de Imóveis. Porém, esse não foi o entendimento da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro de regularização fundiária – Condomínio de frações ideais a que foram atribuídas áreas certas – Regularização que tem por objeto lotes intercalados, situados dentro das quadras em que dividida a gleba – Ausência da anuência de todos os coproprietários das frações ideais – Requisitos técnicos para a elaboração da planta e dos memorais descritivos – Dispensa da apresentação das licenças para o registro, com fundamento na implantação do parcelamento do solo antes da vigência da Lei nº 6.766/79 – Registros das vendas das frações ideais iniciados no ano de 1984. Declaração municipal que não permite verificar que toda a gleba foi objeto de parcelamento irregular, ou clandestino, implantado e consolidado antes da vigência da Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Recurso a que se nega provimento. (...) Observo que as notificações dos titulares de domínio e dos confrontantes é prevista para o registro da Certidão de Regularização Fundiária, ou seja, para o registro da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) inclusive quando promovida pelo Poder Público (arts. 31 e 44, § 6º, da Lei nº 13.465/2017), e não é afastada para os parcelamentos implantados e consolidados antes de 19 de dezembro de 1979, pois o art. 69 da Lei nº 13.465/2017 somente dispensa, nessa hipótese, as licenças, alvarás e autorizações dos órgãos públicos competentes. 3 (grifos nossos) Nessa modalidade de Reurb, a lei também não tratou da forma de titulação dos ocupantes nem mencionou a expedição de listagem pelo Município, motivo pelo qual a titulação se dará mediante o registro dos contratos particulares, acompanhados da respectiva prova de quitação, conforme art. 26, § 6º, da Lei 6.766/79, cabendo ao Registro de Imóveis fiscalizar o recolhimento de eventuais impostos incidentes sobre os atos a serem praticados. Sendo a Reurb-Inominada considerada uma modalidade autônoma de regularização, não haverá que se questionar se o núcleo serve à população de baixa, média ou alta renda. Nesse caso, os emolumentos, custas e despesas deveriam ser arcados pelos beneficiários e requerentes. Porém, esse não foi o entendimento da Corregedoria-Geral de Justiça no Estado de São Paulo, que determinou que o Município declare a modalidade da Reurb-S ou Reurb-E, no documento que atestar a antiguidade da ocupação, para o fim de verificar se será o caso de aplicação das isenções legais. 4 Vale esclarecer, por fim, que o art. 69, da Lei 13.465/2017, determina que as glebas parceladas para fins urbanos, antes de 19 de dezembro de 1979, poderão ter sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento. Assim, pode-se concluir que as únicas formas de organização possíveis em uma Reurb Inominada seriam o loteamento e o desmembramento (modalidades de parcelamento do solo), sendo inaplicáveis, em tese, condomínios edilícios, conjuntos habitacionais etc. PAIVA, João Pedro Lamana; BURTET, Tiago Machado. Regularização Fundiária Urbana, Lei 13.465/17 e Decreto 9.310/2018 Porto Alegre: Colégio Registral do Rio Grande do Sul, 2018, p. 26. Item 268, Cap. XX, Normas de Serviço CGJ/SP. CSMSP, Ap. nº. 1001229-85.2018.8.26.0506 , rel. Geraldo Francisco Pinheiro, j. em 15/08/2019. Item 278.1, Cap. XX, Normas de Serviço CGJ/SP.

Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V - Ed. 2020

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Capítulo 21. Regularização Inominada – Núcleo Implantado Antes de 19/12/1979

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