Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes - Vol. V - Ed. 2020

Capítulo 22. Qualificação Registral da Certidão de Regularização Fundiária Pelo Registro de Imóveis

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Mesmo com a transferência para o Município de grande parte das atribuições do processo de Reurb que antes eram do Registro de Imóveis, a qualificação registral dos documentos que envolvem uma regularização fundiária não deixou de ser uma tarefa complexa, tendo em vista o seu caráter multidisciplinar.

A qualificação registral é uma das funções primordiais do Registro de Imóveis e está umbilicalmente atrelada ao controle de legalidade exercido pelo registrador. Confrontando os dados registrais sob sua guarda, o documento apresentado (chamado de título) e todo o ordenamento jurídico aplicável, o Oficial Registrador fará um juízo prudencial de admissibilidade, deixando ingressar no registro apenas os títulos válidos e perfeitos.

Por outro lado, também é função do registrador imobiliário agir como um facilitador no procedimento de regularização fundiária, atuando em parceria com o ente público em prol da sociedade.

Findo o procedimento administrativo perante o Poder Público Municipal, qualquer um dos legitimados do art. 14 da Lei nº 13.465/17 poderá apresentar, perante o Registro de Imóveis do respectivo local, a Certidão de Regularização Fundiária, acompanhada dos documentos necessários 1 , para que esse conjunto documental seja submetido à competente qualificação registral.

A competência ou atribuição registral para o registro da Reurb será do Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição do local do imóvel, pelo princípio da territorialidade (art. 169, da Lei 6.015/1973).

A circunscrição territorial pode abranger parte de um Município ou um ou mais Municípios, conforme a organização do serviço extrajudicial de cada localidade. É preciso verificar, portanto, de acordo com a localização do imóvel, qual serviço extrajudicial será o competente para receber a CRF.

Na hipótese do núcleo urbano informal abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento de registro da Reurb será efetuado perante cada um dos oficiais de registro de imóveis competentes. Porém, se a unidade imobiliária resultante da Reurb, ou seja, o lote, estiver na divisa entre duas circunscrições, tendo parte em uma e parte em outra, será aberta matrícula no Oficial de Registro de Imóveis onde estiver situada a maior porção da unidade imobiliária regularizada (art. 43, da Lei 13.465/2017).

A Certidão de Regularização Fundiária é, desta maneira, o título hábil a ser qualificado para que, ao final, sejam praticados os atos de registro que formalizarão a regularização fundiária. A CRF (e documentos que a acompanham) será prenotada, autuada e terá seu número de ordem de prenotação prorrogado até o final do procedimento registral (art. 44 da Lei nº 13.465/17).

Não há necessidade de apresentação de um requerimento formal do legitimado ao Registro de Imóveis, pois a apresentação da CRF já será suficiente para as providências registrais cabíveis.

No prazo de quinze dias, o Oficial do Registro de Imóveis deverá analisar os documentos apresentados, confrontando-os com os requisitos legais, para, então, qualificá-los negativamente, com a expedição de nota devolutiva solicitando documentos ou providências faltantes; ou positivamente, com a prática dos atos de registro. Em qualquer hipótese, o procedimento registral deverá ser concluído no prazo de sessenta dias, prorrogável uma única vez, por igual período, mediante justificativa do registrador (art. 44, § 5º, da Lei nº 13.465/17).

Ao qualificar a CRF, o registrador, atento a seu dever funcional de zelar pela segurança e higidez dos registros públicos, deverá observar se: (i) as matrículas e transcrições indicadas na CRF da área regularizada e seus confrontantes estão corretas; (ii) todos os titulares de direitos reais sobre a área regularizada e seus confrontantes foram notificados 2 ; (iii) há notícia da publicação de edital; (iv) o Município outorgou licenciamento urbanístico e ambiental 3 ; (v) há declaração da realização dos estudos técnicos referidos nos arts. 35 e 36 da Lei nº 13.465/17 4 ; (vi) há áreas usucapidas dentro do projeto de regularização; (vii) todas as eventuais impugnações foram resolvidas; (viii) os estudos de melhoria da condição anterior em áreas ambientalmente sensíveis foram realizados; (ix) existem ações judiciais versando sobre a titularidade do imóvel objeto da regularização, que possam interferir no registro; e (x) há correspondência entre plantas aprovadas e...

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5 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198076186/capitulo-22-qualificacao-registral-da-certidao-de-regularizacao-fundiaria-pelo-registro-de-imoveis