Capítulo 3. Contrato de Locação de Prédios com Cláusula de Vigência - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 3.1. Natureza jurídica da relação locatícia e contrato de locação O contrato de locação, a princípio, permanece no campo do direito pessoal. Ao enumerar os direitos reais, o Código Civil não faz menção à locação (art. 1.225 do CC), o que seria absolutamente imprescindível para assim considerá-lo em face do princípio da tipicidade. Em termos práticos, isso quer dizer que o liame contratual de locação envolve unicamente sujeito passivo e ativo (devedor e credor), de forma que terceiros não sofrerão, em regra, interferência por ele causada. De se anotar, ainda, que a hipótese em comento (registro do contrato de locação com cláusula de vigência) é caso raro em nosso sistema jurídico, posto tratar de registro de direito obrigacional no Registro Imobiliário. É evidente que a finalidade da norma é viabilizar aos eventuais interessados em adquirir o imóvel o conhecimento de que há cláusula de vigência a impor respeito ao contrato de locação, o que não deixa, por certo, de ser uma limitação ao novo proprietário. 3.2. Alienação do imóvel e denúncia da locação como regra Gerando a relação locatícia, como dito, somente direito obrigacional, se o locador pretender alienar o bem durante a vigência do contrato de locação o adquirente não precisará respeitá-lo. É o direito plasmado na parte inicial do art. 8º da Lei de Locação (Lei 8.245/91). Para tanto, deverá conceder ao locatário prazo mínimo de 90 dias para desocupação, nos termos do mesmo dispositivo. É esta a regra do sistema: possibilidade de denúncia da locação, i.e., cessação dos seus efeitos por ato voluntário do novo proprietário. Até porque o adquirente não é, de fato, parte na relação locatícia, de modo que não pode sofrer qualquer interferência. 3.3. Cláusula de vigência Há, no entanto, a possibilidade de inserção de cláusula no contrato de locação que faz com que o pacto em estudo adquira eficácia real. Por meio da chamada cláusula de vigência, é possível que os efeitos do contrato se irradiem para além das partes envolvidas. Vejamos. A cláusula de vigência tem previsão no art. 576 do Código Civil e no art. 8º da Lei de Locação, e é uma garantia do locatário para que se mantenha o contrato de locação, mesmo na hipótese de alienação do imóvel durante a sua vigência. Para tanto, é preciso que haja o registro da cláusula de vigência no registro de Títulos e Documentos (se a coisa for móvel) do domicílio do locador (art. 576, § 1º, CC e art. 129, § 1º, da LRP) ou no registro de imóveis da respectiva circunscrição (se imóvel). Aliás, a presença da cláusula de vigência faz com que o contrato seja registrável no Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis. Além da exigência da presença da cláusula e de seu registro, para que ela produza o efeito mencionado é preciso também que se esteja diante de um contrato de locação com prazo determinado. Tal exigência é perfeitamente compreensível e razoável, afinal, o adquirente terá de esperar até o término do contrato de locação para poder finalmente exercer sua propriedade, de maneira completa, sobre a coisa. Caso o prazo da locação fosse indeterminado a espera se mostraria inviável. Ainda sobre a possibilidade de denúncia do contrato, veja-se que o mesmo direito existe para o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. A denúncia, nesses casos, deverá ser exercitada no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 3.4. Obrigação com eficácia real A cláusula de vigência e o direito de preferência, este previsto no art. 27 da Lei do Inquilinato, fazem com que a relação locatícia se amolde ao que se chama de obrigação com eficácia real. Embora se mantenham como direitos pessoais, apresentam sinais latentes e próprios dos direitos reais, tais como eficácia erga omnes e a sequela. Esta última é nítida no caso do direito de preferência preterido. Determina o dispositivo acima citado que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A consequência para o descumprimento vem prevista no art. 33, ao dizer que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Veja-se que haver o imóvel para si é, inegavelmente, manifestação do direito de perseguir o bem onde quer que se encontre. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Processual civil. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Civil. Locação. Direito de preferência. Efeitos obrigacional e real. Pleito indenizatório e de adjudicação compulsória do imóvel. Contrato de locação não averbado no cartório de registro de imóveis por falha do locador. Irrelevância. Inexistência de direito de reaver o bem. Manutenção do aresto recorrido. 1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente. 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação. 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis. 7. Recurso especial conhecido e desprovido” (STJ, REsp 1554437/SP , Min. João Otavio de Noronha, 3.ª T, j. 02.06.2016). Administrativo “Registro de imóveis – Alienação fiduciária de bem imóvel – Mora do fiduciante – Pedido de intimação para purgação da mora, prenotado – Circunstância que impede o registro de contrato de locação, cujo protocolo é posterior – Fiduciante que, a partir da mora, não pode dispor sobre o bem – Tempus regit actum – Recurso desprovido” (CSM, Apelação 1059789-79.2015.8.26.0100 , Des. Pereira Calças, j. 20.09.2016). “Registro de imóveis – Dúvida – Pretensão de registro de contrato de locação firmado em 2007 – Locador que não é mais o proprietário – Tempus regit actum – Princípio da continuidade – Sentença de procedência – Recurso não Provido” (CSM, Apelação 1001387-05.2015.8.26.0100 , Des. Elliot Akel, j. 19.08.2015). Modelos e Peças Pertinentes R. 01 – Locação (cláusula de vigência) Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pelo instrumento particular datado de 25 de janeiro de 2017, Maria Silva, já qualificada, locou o imóvel a José Silva, RG 22.222.2222-SSP/SP, CPF n. 222.222.222-22, brasileiro, comerciante, solteiro, residente e domiciliado nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, 102, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com cláusula de vigência em caso de alienação, pelo aluguel mensal inicial de R$ 30.000,00, reajustável anualmente no mês de janeiro, de acordo com o IGP-M (FGV) dos últimos 12 meses, tudo na forma do Instrumento apresentado. Escrevente: Nome do Escrevente Av. 2 – Locação (direito de preferência) Em 31 de outubro de 2017 – (Prenotação n. 462.900 de 11.10.2017) Pelo instrumento particular de 25 de janeiro de 2017 e atendendo requerimento expresso, nos termos do artigo 33 da Lei 8.245/91, Maria Silva, já qualificada, locou o imóvel a José Silva, RG 22.222.2222-SSP/SP, CPF n. 222.222.222-22, brasileiro, comerciante, solteiro, residente e domiciliado nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, 102, pelo prazo de 60 meses, com início em 25 de janeiro de 2017 e término em 25 de dezembro de 2022, pelo aluguel mensal de R$ 10.700,00, que será reajustado pela variação acumulada pelo Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI), Fundação Getúlio Vargas (FGV), devendo ser pago até o dia 5 (cinco) de cada mês subsequente ao vencido, sendo as demais cláusulas as constantes do contrato, digitalizado nesta data, do qual constam multa, juros de mora e outras condições. Escrevente: Nome do Escrevente

3.1. Natureza jurídica da relação locatícia e contrato de locação

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