Capítulo 8. Anticrese - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 8.1. ConceitoA anticrese é direito real de garantia em que o credor, permanecendo na posse de bem imóvel pertencente ao devedor, garante o que lhe compete na dívida por meio da percepção de frutos e rendimentos extraídos desse mesmo bem (art. 1.506 do CC). Em outras palavras, o credor fica na posse do imóvel, dele podendo usar, gozar e fruir de forma que os rendimentos advindos do bem respondam até o montante da dívida. 8.2. Espécies de anticreseA anticrese pode ser de duas espécies, a depender da forma escolhida pelas partes para se resolver a obrigação: – compensativa: aquela em que se estipula que os rendimentos e frutos sejam percebidos pelo credor à conta de juros; ou – extintiva: quando os frutos e rendimentos são percebidos em compensação da dívida. É o que se depreende do conteúdo do § 1º do artigo 1.506 do Código Civil. 8.3. Convivência de anticrese e hipoteca sobre o mesmo imóvelNos termos do § 2º do artigo 1.506, a anticrese que recai sobre imóvel não impede que este seja dado em hipoteca. O inverso também é verdadeiro. É dizer, o bem dado em garantia hipotecária não obsta que este seja gravado de garantia anticrética. É o que se retira diretamente do dispositivo: “(...) quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese”. Nessa hipótese, ou seja, caso sejam constituídas simultaneamente hipoteca e anticrese sobre o mesmo bem e na eventualidade de o imóvel hipotecado ser levado à praça, poderá o credor anticrético “vindicar os seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografários e os hipotecários posteriores ao registro da anticrese” (art. 1.509, CC). Vale dizer que, para que o direito de vindicar a anticrese se sobreponha à hipoteca, é necessário que aquela tenha sido registrada antes desta. Isso porque, no momento do registro da hipoteca, o credor hipotecário já tinha ciência da anticrese, motivo pelo qual deve o arrematante respeitá-la. Se a situação é inversa, ou seja, o registro da hipoteca é anterior ao da anticrese, não se pode exigir do arrematante que este a observe, pois, no momento de sua constituição, o credor anticrético tinha conhecimento da existência da hipoteca e, consequentemente, de que o bem pudesse eventualmente ser levado à praça. Em que pese a permissão trazida pelo § 2º do artigo 1.506, não se pode olvidar que a possibilidade de constituição de hipoteca sobre bem já objeto de anticrese é raríssima, tendo em vista que dificilmente alguém aceitará a formação da hipoteca nessa condição. 8.4. Administração do bem anticréticoO artigo 1.507 do Código Civil trata da obrigação de o devedor anticrético apresentar anualmente balanço a respeito do bem e de sua administração e fruição. Tal previsão tem fundamento no fato de que o credor anticrético apenas pode fruir do bem na medida em que dela necessitar para ver seu débito garantido. Caso receba a mais, o credor deverá restituí-lo. 8.5. Registro e extinção da anticreseA realização do registro da anticrese é o que lhe confere caráter real. O registro pode ser requerido pelo credor ou pelo devedor e será feito no Livro 2, observados os requisitos do artigo 176 da LRP. A extinção da garantia em estudo se dá com o pagamento integral da dívida; com o perecimento do imóvel gravado (hipótese em que subsiste o crédito, porém sem a garantia anterior); com a renúncia do credor; com a confusão ou, ainda, pela caducidade, transcorridos quinze anos da sua constituição (art. 1.423 do CC). A extinção formaliza-se por meio de uma averbação de cancelamento. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Agravo regimental no agravo de instrumento. Direito civil. Anticrese. Direito real sobre imóvel. Aquisição. Registro. 1. A anticrese, direito real sobre imóvel, nos termos do art. 1.225 do CC, só se adquire com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 2. A pretensão de simples reexame de provas, além de escapar da função constitucional deste Tribunal, encontra óbice na Súmula 7 do STJ, cuja incidência é induvidosa no caso presente. 3. Agravo regimental a que se nega provimento” (STJ, AgRg no Ag 1185129/SP , 6ª T., Min. Alderita Ramos de Oliveira, j. 19.02.2013). “Civil. Cessão de propriedade imóvel para que, com os frutos, fosse extinta dívida existente entre as partes. Hipótese de anticrese. Cessão subsequente onerosa e definitiva que faz presumir a extinção da dívida e, consequentemente, da anticrese. 1. Ainda se cogite que a cessão de um imóvel para locação importe em inexorável transferência da posse, uma vez que o contrato fora celebrado em nome próprio e não como mera mandatária do cedente, chama atenção o fato de que esta cessão se estenderia tão somente no interregno necessário para que os frutos com a exploração da coisa compensassem dívida no valor de R$ 200.000,00. 2. Ou seja, a relação jurídica é de anticrese (art. 1.506, CC) e, nada obstante legítima a locação (art. 1.507, § 2º, CC), não se cogita da possibilidade de alienação, sendo certo que assim procedendo, presume-se extinta a garantia e, por conseguinte, a posse dela decorrente. 3. Recurso improvido” (TJSP, Apelação 1016502--32.2016.8.26.0100, 35ª C. de Direito Privado, Des. Arthur Marques, j. 03.04.2017). “Não é nulo o contrato de anticrese por estar o imóvel gravado com as cláusulas de inabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, se os frutos e rendimentos não são inalienáveis. Na anticrese são os frutos e rendimentos que são dados para o pagamento da dívida” (TJSP, 4ª Câm. Cív., AgI 79.018, RT 267:360; RF 178:217). Modelos e Peças Pertinentes R-_______. Em ___/___/___. Na matrícula ________constituída por (descrição do imóvel, localização pormenorizada). Procedeu-se o presente registro para constar a ANTICRESE. Nos termos da escritura de confissão de dívida com garantia anticrética de (data e indicação do Tabelionato de Notas), compareceram como outorgantes devedores (qualificação e domicilio), tendo sido oferecido e dado em garantia da dívida confessada no valor de R$ ________ o imóvel constante da presente matrícula, para ser resgatada no prazo de ________, a contar da data da assinatura da escritura, durante o qual o outorgado credor poderá usá-lo, ou alugá-lo, fruindo seus frutos. Findo o prazo, deverá o referido imóvel ser restituído aos outorgantes devedores. O outorgado credor ______, na vigência do contrato, se obriga: a) a pagar os impostos que recaírem sobre o imóvel e a cumprir todas as exigências previstas nos regulamentos administrativos e sanitários; b) a conservá-lo e administrá-lo, bem como suas dependências, como se seus próprios foram, não podendo submetê-los a quaisquer modificações sem prévia autorização do proprietário; c) a prestar anualmente, ou quando lhe for exigida, conta, devidamente comprovada, das despesas realizadas com pagamento de impostos, conserva do imóvel e outros gastos decorrentes dos compromissos assumidos; d) a manter o imóvel segurado contra fogo pelo valor de R$ _____________; e) finalmente, após o pagamento integral da dívida, a restituir os bens anticréticos, sob pena de responder por perdas e danos, além da multa estipulada em ________% sobre o valor da dívida. Nome do escrevente

8.1. Conceito

8.2. Espécies de anticrese

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