Registro Imobiliário - Ed. 2020

Capítulo 9. Compra e Venda

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Doutrina Aplicada

9.1. Origem

É correto afirmar que a troca, o escambo de objetos, dominaram, inicialmente, as relações jurídico-mercantis. Com o tempo, algumas mercadorias passam a ser usadas como padrões e referências para a facilitação dos negócios. Uma dessas mercadorias foram as cabeças de gado (chamadas de pecus), objeto que acabou por originar o termo pecúnia. A ascensão dos metais preciosos foi acontecimento decisivo porque, tamanha sua utilização, passaram a ser cunhados, dando origem à moeda (atribuindo-se a cada uma delas certo valor) e, com ela, fazendo nascer a própria compra e venda tal como a conhecemos.

9.2. Conceito de compra e venda e natureza jurídica

Compra e venda é o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a entregar determinada coisa à outra, mediante pagamento de certa quantia em dinheiro. Trata-se de conceito legal, retirado do art. 481 do Código Civil.

Tem natureza jurídica obrigacional, tendo em vista que a sua celebração obriga tão somente as partes, reciprocamente. A compra e venda, então, é geradora de título translativo. Nesse sentido, a manifestação de vontade não é meio idôneo para a transmissão do domínio, tal como acontece em outros sistemas de Direito (refira-se o sistema francês, em que, nos termos do art. 1.583 do Código Napoleão, o domínio transfere-se pela contratação). Para tanto, exige-se a realização de atos complementares (registro e tradição) para que tenha caráter real, nos termos do artigo 1.245 e 1.267 do Código Civil. Nosso sistema, como se sabe, filiou-se ao romano-germânico de transmissão de propriedade. Não há, por aqui, natureza real em tal contratação, de maneira que, até a execução do contrato, não ocorre transferência de propriedade.

9.3. Classificação da compra e venda e seus elementos

Quando se fala em classificar ou catalogar determinado contrato, o que se pretende é enquadrá-lo à luz das diversas categorias que se estudam na teoria geral dos contratos. É o que faremos a seguir.

A compra e venda é um contrato oneroso, bilateral e comutativo. Pode ser instantâneo ou de trato sucessivo. É, ainda, um contrato consensual, tendo em vista que se torna perfeito e acabado com a simples manifestação das vontades. Apenas terá caráter solene quando se tratar de imóvel com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do Código Civil).

Quanto à comutatividade, lembre-se de que a compra e venda será, excepcionalmente, aleatória. Nesse caso, há risco, que se formula por meio de duas possibilidades: compra e venda emptio spei, em que o risco recai sobre a própria existência da coisa comprada; e compra e venda emptio rei speratae, quando a álea repousa sobre a quantidade. Na última hipótese, o pagamento só será devido se a coisa vier a existir (como em uma safra futura), não importando sua quantidade.

São elementos essenciais dessa espécie de contrato: a) consentimento, que consiste na vontade livre e espontânea das partes; b) preço, que deve ser determinado ou, ao menos, determinável; deve, também, ser sério e justo, não se admitindo a compra e venda em que se pactua valor irrisório ou excessivo; c) coisa (objeto do contrato); a princípio, qualquer coisa apreciável economicamente desde que lícita, possível e determinada (ou determinável).

9.4. Efeitos da compra e venda

A compra e venda gera os seguintes efeitos: a) garantia contra a evicção (arts. 447 a 457 do CC); b) garantia por vícios redibitórios (arts. 441 a 446 do CC); c) garantia em relação à perda e deterioração da coisa (res perit domino – art. 492 do CC); e d) responsabilidade pelas despesas do contrato (art. 490 do CC).

9.5. Restrições à compra e venda

Para os registros públicos, notadamente o registro imobiliário, assunto sempre pertinente é o das limitações ou restrições às compras e vendas. A matéria interessa de perto ao Oficial posto que, em essência, deverá sempre estar atento para os requisitos necessários no momento da qualificação.

Inicialmente, e no que tange aos cônjuges, o Código Civil exige a sua anuência para a realização da venda – e de resto para alienações em geral e oneração do bem imóvel –, tendo em vista se tratar de herdeiro necessário e pela regra trazida no art. 1.647, I, do Código Civil. Além disso, nos termos do art. 499, é lícita a venda feita entre cônjuges quanto aos bens excluídos da comunhão.

Ainda sobre as limitações, há de se referir ao art. 496, que carrega importante regra: é anulável a venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

A autorização do cônjuge, portanto, também é necessária para esse tipo de compra e venda. O parágrafo único do dispositivo, entretanto, dispensa a providência se o regime for o da separação legal obrigatória. O Supremo Tribunal Federal, a seu turno, cristalizou entendimento (Súmula 377) no sentido de que nesse regime – separação legal –, comunicam-se os bens adquiridos na constância do enlace. Isso significa dizer, então, que o regime da separação obrigatória não é um regime absoluto, de modo que, para a alienação de bens imóveis, continuará a incidir a já vista regra do art. 1.647, I, que somente dispensa a formalidade quando o regime for o da separação máxima (separação absoluta).

Poderá o juiz, se for o caso, suprir a vontade do cônjuge se a recusa for imotivada, de acordo com o art. 1.648. Acrescente-se, ademais, que o cônjuge do descendente não precisa autorizar (RT 534:82).

Embora o art. 496 seja omisso, o prazo para a anulação seguirá regra geral do art. 179: dois anos decadenciais a contar da conclusão do ato. O Superior Tribunal de Justiça, a seu turno, já entendeu que esse prazo flui somente a partir da morte do alienante ( REsp 999.921/PR , rel. Min. Luiz Felipe Salomão, 4ª T., j. 14.06.2011).

Quanto à forma da anuência, é imprescindível que seja ela expressa. A lei, entretanto, não impôs uma forma determinada, de maneira que se deve seguir a regra geral do art. 220, do Código Civil. A forma do consentimento será, portanto, aquela dada ao contrato. Se escritura pública, por escritura pública; se bem móvel, pode ser por instrumento particular; em ambos os casos, de preferência, no próprio corpo do contrato.

Há limitação, também, para as pessoas encarregadas de zelar pelos...

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22 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198077433/capitulo-9-compra-e-venda-registro-imobiliario-ed-2020