Registro Imobiliário - Ed. 2020

Capítulo 9. Compra e Venda

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Doutrina Aplicada

9.1. Origem

É correto afirmar que a troca, o escambo de objetos, dominaram, inicialmente, as relações jurídico-mercantis. Com o tempo, algumas mercadorias passam a ser usadas como padrões e referências para a facilitação dos negócios. Uma dessas mercadorias foram as cabeças de gado (chamadas de pecus), objeto que acabou por originar o termo pecúnia. A ascensão dos metais preciosos foi acontecimento decisivo porque, tamanha sua utilização, passaram a ser cunhados, dando origem à moeda (atribuindo-se a cada uma delas certo valor) e, com ela, fazendo nascer a própria compra e venda tal como a conhecemos.

9.2. Conceito de compra e venda e natureza jurídica

Compra e venda é o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a entregar determinada coisa à outra, mediante pagamento de certa quantia em dinheiro. Trata-se de conceito legal, retirado do art. 481 do Código Civil.

Tem natureza jurídica obrigacional, tendo em vista que a sua celebração obriga tão somente as partes, reciprocamente. A compra e venda, então, é geradora de título translativo. Nesse sentido, a manifestação de vontade não é meio idôneo para a transmissão do domínio, tal como acontece em outros sistemas de Direito (refira-se o sistema francês, em que, nos termos do art. 1.583 do Código Napoleão, o domínio transfere-se pela contratação). Para tanto, exige-se a realização de atos complementares (registro e tradição) para que tenha caráter real, nos termos do artigo 1.245 e 1.267 do Código Civil. Nosso sistema, como se sabe, filiou-se ao romano-germânico de transmissão de propriedade. Não há, por aqui, natureza real em tal contratação, de maneira que, até a execução do contrato, não ocorre transferência de propriedade.

9.3. Classificação da compra e venda e seus elementos

Quando se fala em classificar ou catalogar determinado contrato, o que se pretende é enquadrá-lo à luz das diversas categorias que se estudam na teoria geral dos contratos. É o que faremos a seguir.

A compra e venda é um contrato oneroso, bilateral e comutativo. Pode ser instantâneo ou de trato sucessivo. É, ainda, um contrato consensual, tendo em vista que se torna perfeito e acabado com a simples manifestação das vontades. Apenas terá caráter solene quando se tratar de imóvel com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do Código Civil).

Quanto à comutatividade, lembre-se de que a compra e venda será, excepcionalmente, aleatória. Nesse caso, há risco, que se formula por meio de duas possibilidades: compra e venda emptio spei, em que o risco recai sobre a própria existência da coisa comprada; e compra e venda emptio rei speratae, quando a álea repousa sobre a quantidade. Na última...

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1 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198077433/capitulo-9-compra-e-venda-registro-imobiliario-ed-2020