Capítulo 12. Doação - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 12.1. Conceito e característicasDoação é o contrato por meio do qual uma pessoa, por liberalidade, transfere de seu patrimônio bens ou vantagens ao patrimônio de outro (art. 538 do CC). Do próprio conceito extraímos suas duas principais características, quais sejam: a) animus donandi (elemento subjetivo, que consiste na vontade do doador em praticar uma liberalidade); e b) tradição (que é a transferência dos bens ou vantagens para o donatário). 12.2. ClassificaçãoAlém disso, a doação é, em regra, um contrato benéfico, gratuito, unilateral e solene. Benéfico e gratuito, pois não se exige do donatário contraprestação. Unilateral porque os ônus do contrato recaem somente na pessoa do doador. É um contrato solene, pois, nos termos do artigo 541 do Código Civil, a doação é feita por escritura pública ou particular. Nos casos de imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, a doação realizar-se-á apenas mediante escritura pública (art. 108 do CC). 12.3. EspéciesA doação pode ser: a) pura ou simples: quando não há imposição de qualquer restrição ao donatário nem tem seus efeitos subordinados a uma condição; b) onerosa ou com encargo (modal): quando o doador impõe ao donatário um dever a ser cumprido (pode ser um encargo ou uma condição suspensiva – a diferença, basicamente, é que, enquanto o encargo não impede a aquisição, nem o exercício do direito (artigo 136 do CC), a condição suspensiva condiciona a produção dos efeitos da doação ao implemento da condição; é dizer, enquanto não se verificar o evento, o donatário não adquire o direito (artigo 121 do CC)). Nessa hipótese, a doação deixa de ser uma liberalidade plena; c) remuneratória: é a doação feita em contraprestação a uma obrigação sem exigibilidade jurídica (art. 540 do CC). A doação também pode ser: feita ao nascituro, doação esta que deve ser aceita pelo representante legal (art. 542 do CC); em forma de subvenção periódica, em que não poderá ultrapassar a vida do donatário (art. 545 do CC); em contemplação de casamento futuro, hipótese em que apenas ficará sem efeito se o casamento não se realizar (art. 546 do CC); entre cônjuges ou de ascendentes para descendentes, nas quais importará adiantamento da herança (art. 544 do CC); em comum a mais de uma pessoa, chamada de doação conjuntiva (art. 551 do CC). 12.4. RestriçõesEm que pese ser a doação um ato de liberalidade por parte do doador, o Código Civil estabelece uma série de limitações a essa liberdade. Vejamos: a doação de todos os bens do doador será nula, nos termos do art. 548 do Código Civil (tal vedação tem fundamento no princípio da dignidade humana, não sendo permitido que o doador reduza seu patrimônio a ponto de tornar inviável a sua subsistência de forma digna; é o que se chama de doação universal); também é nula a doação quanto à parte que exceder à legítima. Trata-se da chamada doação inoficiosa, que tem previsão no artigo 549 do Código Civil; a doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, nos termos do artigo 550 do Código Civil. 12.5. Cláusula de reversão e necessidade de escritura públicaÉ possível estipular no contrato de doação a cláusula de reversão (ou cláusula de retorno). Nessa hipótese, o doador estipula que o bem doado reverterá a seu patrimônio caso o doador sobreviva ao donatário (art. 547 do CC). Tratando-se de bens imóveis com valor excedente a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 do CC), exige-se escritura pública para a celebração da doação e esta será levada a registro no registro de imóveis. Dessa forma, feita a matrícula no registro de imóvel em nome do doador, a aquisição do bem feita pelo donatário será nela lançada. Para que a escritura de doação seja admitida no registro, é preciso que venha acompanhada da aceitação por parte do donatário. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Imposto de Transmissão (ITCMD). Doação de imóvel efetivada em 15.09.2015. Base de cálculo. Lei Estadual n. 10.705/2000, artigo 13, I. Não inferior à adotada para o lançamento do IPTU. Estabelecida pelo Decreto n. 55.002/2009, como base de cálculo, o valor venal de referência do ITBI. Base de cálculo que deve ser o valor venal, valor pelo qual o imóvel pode ser vendido, valor de mercado, segundo o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional. Decreto que não majorou a base de cálculo, que continua sendo o valor venal ou valor de mercado na data do fato gerador. Valor que sofre oscilações de mercado. Critérios para a sua determinação que podem ser estabelecidos por decreto, sem necessidade de lei em sentido formal. Possibilidade de aplicação a fatos geradores pretéritos porque não se trata de majoração, mas de simples forma de determinação do valor na data do fato gerador. Valor que serviu de base de cálculo do imposto que não foi objeto de impugnação quanto a corresponder ou não ao real valor do imóvel na data do fato gerador. Conformidade com os artigos 97, II, § 1º, 144, § 1º e 148 do Código Tributário Nacional. Acompanha-se, no entanto, entendimento em contrário desta e das demais Câmaras que julgam essa questão, no sentido da sentença, porque seria inútil sustentar divergência. Segurança concedida para determinar a cobrança do ITCMD tendo como base de cálculo o valor venal estipulado para os fins de IPTU. Não providos o recurso e o reexame necessário” (TJSP, Apelação 1030106-52.2015.8.26.0114 , 12ª C. de Direito Privado, Des. Edson Ferreira, j. 12.04.2017). Administrativa “Registro de Imóveis – Doação de imóvel do Município para a União – Necessidade de Escritura Pública – Inaplicabilidade do art. 74, do Decreto-Lei n. 9.760/46 – Necessidade, ainda, de pagamento dos emolumentos – Precedentes da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido” (CSM, Apelação n. 0020409-22.2014.8.26.0320 , Des. Pereira Calças, data do julgamento 10.11.2016). “Separação judicial. Formal de partilha – aditamento. Doação. Nulidade. Título público – escritura pública – título judicial. Registro de imóveis – Dúvida – Aditamento – Formal de partilha – Doação da metade ideal do imóvel aos filhos – Admissibilidade – Ausência de expressa manifestação da doadora – Vício que gera nulidade do ato – Inviabilidade do registro – Recurso não provido” (CSM, Apelação n. 9000001-15.2013.8.26.0602 , Des. Elliot Akel, j. 18.03.2014). Modelos e Peças Pertinentes Modelo de doação simples R. 01 – Doação Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pela Escritura Pública de 25 de janeiro 2017, lavrada pelo Tabelião de Notas desta Capital de São Paulo, Livro n. 123 Folhas n. 321, José Silva, já qualificado, doou o imóvel, ao qual foi atribuído o valor de R$ 1.000,00, a sua filha Maria Silva, RG 55.555.555-SSP/SP, CPF n. 555.555.555-55, brasileira, do lar, solteira, maior, residente e domiciliada nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777, tendo a donatária aceitado a doação (valor venal de referência R$ 2.000,00). Escrevente: Nome do Escrevente Modelo de doação com cláusula de reversão e cláusulas restritivas R. 01 – Doação Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pela Escritura Pública de 25 de janeiro 2017, lavrada pelo Tabelião de Notas desta Capital de São Paulo, Livro n. 123 Folhas n. 321, José Silva, já qualificado, já qualificados, doou o imóvel ao qual foi atribuído o valor de R$1.000,00, a sua filha Maria Silva, RG 55.555.555-SSP/SP, CPF n. 555.555.555-55, brasileira, do lar, solteira, maior, residente e domiciliada nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777, tendo a donatária aceitado a doação. A presente doação é feita com cláusula de reversão, isto é, o bem doado voltará ao patrimônio do doador se este sobreviver a donatária, nos termos do art. 547 do Código Civil (Valor Venal de referência R$ 2.000,00). Escrevente: Nome do Escrevente Av. 02 – Cláusulas Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Da escritura pública referida no R.1, consta que ao imóvel fica gravado com as cláusulas absolutas e vitalícias de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade extensivas aos frutos e rendimentos. Escrevente: Nome do Escrevente Modelo de reversão da doação R. 02 – Reversão da doação Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pelo Termo de Reversão de Doação de 25 de janeiro de 2017, lavrado pela Gerência Regional do Patrimônio da União no Estado de São Paulo, às Folhas n. 020/023 do Livro de Notas n. 123, a União reverteu o imóvel ao patrimônio da Prefeitura do Município, CNPJ n. 11.111.111/0001-11, com sede no Palácio Baronesa, Centro, São Paulo – SP, ficando revogada a doação objeto do R.1, em razão do descumprimento do encargo imposto ao donatário no prazo estabelecido pela Lei 9.999, de 15 de setembro de 1982. Consta do título que a outorgada aceita a devolução do imóvel, incorporando-o ao seu patrimônio (Valor venal de referência R$ 2.000,00). Escrevente: Nome do Escrevente

12.1. Conceito e características

12.2. Classificação

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