Capítulo 13. Enfiteuse - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 13.1. Enfiteuse e o Código Civil de 2002O atual diploma civil proíbe a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, sendo que as já existentes, até que se extingam, serão regidas pelo Código Civil de 1916 (art. 2.038 do CC/2002 ). Sua exclusão do Código Civil é resultado de uma paulatina constatação de que e a utilização da enfiteuse vinha se tornando obsoleta e de que ela prejudicaria a circulação de riquezas. De qualquer forma, tendo em vista subsistirem as enfiteuses já criadas é que se justifica o seu estudo nos dias atuais. O direito de superfície substituiu a enfiteuse no Código Civil de 2002. São figuras bastante semelhantes, mas possuem como principal traço distintivo o caráter da temporariedade daquele, frente à perpetuidade desta. 13.2. ConceitoA enfiteuse (também chamada de aforamento ou emprazamento) é direito real que consiste na atribuição do domínio útil do imóvel pelo proprietário (senhorio direto) ao enfiteuta (ou foreiro). Este, em contrapartida, paga ao senhorio uma quantia chamada de pensão anual (foro), certa e invariável. 13.3. ConstituiçãoA enfiteuse era constituída por ato inter vivos (por meio de contrato) ou causa mortis (por testamento). Quando constituída por meio de contrato, este teria de ser celebrado mediante escritura pública caso o valor do imóvel ultrapassasse a quantia estabelecida no artigo 134, II, do Código Civil de 1916 (correspondente ao artigo 108 do CC de 2002). 13.4. Amplitude dos poderes do enfiteutaImportante característica do direito real em estudo é a atribuição ao seu titular de poderes amplos sobre o imóvel. Destarte, pode o enfiteuta, além dele usufruir e desfrutar, aliená-lo e transmiti-lo por herança. Por isso é que se diz que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia. 13.5. ObjetoQuanto ao objeto da enfiteuse, tem-se que sua constituição só pode recair sobre terras não cultivadas e terrenos que se destinem à edificação. Pode, também, a enfiteuse ser constituída sobre terrenos da Marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influência das marés e pertencem ao domínio direto da União. Caso seja constituída para terras já cultivadas ou terrenos já construídos, deverá ser regulada pelas regras relativas ao arrendamento ou à locação por prazo indeterminado. Se o enfiteuta quiser alienar o domínio útil mediante venda ou dação em pagamento, deverá dar ao senhorio o direito de preferência (direito de prelação). Caso esse direito não seja exercido, o senhorio terá direito à percepção de uma quantia chamada laudêmio, que funciona como uma espécie de compensação pela preterição. Esse recolhimento do laudêmio é comprovado perante o registro de imóveis e sem que isso seja feito, não se permite o registro da transferência pretendida pelo enfiteuta. Aliás, qualquer alteração na enfiteuse deve ser comunicada ao senhorio como uma forma de se manter a substância do instituto. Por essa mesma razão, é dizer, pela manutenção da essência da enfiteuse, é que não pode o enfiteuta lotear ou constituir condomínio edilício sobre o imóvel, salvo se autorizado pelo senhorio. 13.6. Formas de extinção e direito de resgateA enfiteuse pode extinguir-se das seguintes formas: a) a natural deterioração do prédio aforado; b) pelo comisso (que ocorre pelo não pagamento do foro por três anos consecutivos); c) pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores; d) formas gerais de extinção como perecimento do objeto, desapropriação, usucapião e renúncia do enfiteuta, consolidação (quando enfiteuta exerce direito de opção no caso de venda da propriedade), confusão e, por fim, o resgate. O direito de resgate consiste na possibilidade de o enfiteuta, após dez anos da constituição do aforamento, resgatar a enfiteuse mediante pagamento de um laudêmio correspondente a 2,5% sobre o valor atual da propriedade e de dez pensões anuais. O resgate tem por finalidade a consolidação do domínio nas mãos do enfiteuta, que obtém, dessa forma, a propriedade plena sobre o imóvel. Ainda com relação ao resgate, apesar de haver certa divergência doutrinária, prevalece que, para que tenha ingresso no registro de imóveis, é necessário que seja feita a lavratura de escritura pública, tendo em vista que há transmissão do domínio direto ao enfiteuta. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Recurso especial. Direito civil. Enfiteuse. Obrigação de fazer. Outorga de escritura pública. Inocorrência. Terreno de marinha. Pagamento de laudêmio à União. Obrigação do enfiteuta. Cláusula contratual expressa transferindo o encargo para o promitente-comprador. Possibilidade. 1. O laudêmio ‘é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto 2.398/87’ ( REsp 1.257.565/CE , rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 23.08.2011, DJe 30.08.2011). 2. Em havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, o enfiteuta, e não do adquirente. 3. No entanto, ‘o fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União, não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal’ ( REsp 888.666/SE , rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15.12.2015, DJe 01.02.2016). 4. Na hipótese, reconhecida a responsabilidade dos recorridos (adquirentes) pelo pagamento (ou reembolso) do laudêmio, notadamente em razão de cláusula contratual expressa, não há como se exigir da recorrente (enfiteuta) a obrigação de entregar toda a documentação necessária para a lavratura da escritura pública e a transferência definitiva do referido imóvel, enquanto não houver quitação do encargo em mote. 5. Recurso especial provido” (STJ, REsp 1399028/CE , 4ª T., Min. Luis Felipe Salomão, j. 17.11.2016). “Enfiteuse. Promessa de compra e venda. Outorga de escritura – ausência. Terreno de marinha. Laudêmio. Cláusula contratual. Responsabilização. Recurso especial. Direito civil. Enfiteuse. Obrigação de fazer. Outorga de escritura pública. Inocorrência. Terreno de Marinha. Pagamento de laudêmio à União. Obrigação do enfiteuta. Cláusula contratual expressa transferindo o encargo para o promitente-comprador. Possibilidade” ( Recurso Especial 1.399.025 , STJ, rel. Min. Des. Luis Felipe Salomão, j. 17.11.2016). Administrativa “Registro de imóveis. Dúvida. Escritura particular de cessão de direitos oriundos de enfiteuse. Necessidade de comprovação de pagamento do ITBI, do laudêmio e do foro anual relativo ao último triênio e de apresentação de certidão expedida pelo SPU. Inviabilidade de se examinar, no procedimento de dúvida, a inconstitucionalidade da legislação municipal quanto à incidência, na espécie, do ITBI. Dúvida julgada procedente. Decisão mantida” (CSM, Apelação 58.835-0, Des. Sergio Augusto Nigro Conceição, j. 08.07.1999). Modelos e Peças Pertinentes Modelo de enfiteuse R. 01 – Descrição do ato Em 1º de março de 2017 – (Prenotação 123.456, de 24.02.2017) Contrato de aforamento – Adquirente (nome e qualificação). Transmitente: União. Título: Contrato de aforamento (ou enfitêutico) lavrado pela SPU em __/__/__ devidamente assinado por seu diretor, (indicação e qualificação). Preço R$ _____ pago à vista (ou: sendo R$ _____ pago como sinal e princípio de pagamento, e o restante em prestações mensais e consecutivos, devidamente atualizadas). Objeto: O domínio útil do imóvel descrito e caracterizado na presente matrícula. Apresentada a guia de pagamento do valor refente ao imposto de transmissão inter vivos. Escrevente: Nome do escrevente

13.1. Enfiteuse e o Código Civil de 2002

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