Capítulo 15. Cartas de Arrematação, de Adjudicação e de Homologação de Sentença Estrangeira - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 15.1. Carta de arrematação Arrematação é a venda judicial feita a uma pessoa que em hasta pública oferece o melhor lance para aquisição do bem anteriormente penhorado. Uma vez feita a arrematação, imediatamente é lavrado auto no qual constam as condições em que ela se deu (art. 901, caput, do CPC). A carta de arrematação é o título que formaliza a ocorrência de uma arrematação em hasta pública de imóvel anteriormente penhorado para fins de pagamento de uma dívida. Nos termos do § 2º do artigo 901 do Código de Processo Civil, a carta de arrematação deverá conter a descrição do imóvel, a remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova do pagamento do imposto relativo à transmissão. É imprescindível que a descrição do imóvel feita no título coincida com a que consta da sua matrícula. Essa exigência também se verifica no artigo 225 da LRP. A arrematação, conforme vimos, é feita à pessoa que oferecer o maior lance em hasta pública. 15.2. Carta de adjudicação A adjudicação, por sua vez, é a venda judicial feita ao próprio credor para o pagamento da dívida. Dessa forma, o credor, oferecendo valor não inferior ao da avaliação, pode requerer que lhes sejam adjudicados os bens penhorados (art. 876, caput, do CPC). Os requisitos para que seja feita a adjudicação constam do § 1º do artigo 877 do Código de Processo Civil. São eles a lavratura e a assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicatário, pelo escrivão ou chefe de secretaria e pelo executado (se presente). Assim, expede-se a carta de adjudicação e o mandado de imissão na posse do bem imóvel (art. 877, § 1º, I, do CPC). Da mesma forma que ocorre com a carta de arrematação, a carta de adjudicação é o instrumento que formaliza a ocorrência da alienação judicial. É esse título que ingressará no registro de imóveis garantindo o direito real sobre o imóvel adquirido. A publicidade conferida pelo registro é importante tendo em vista que, em que pese ser a hasta pública um ato público, trata-se de uma publicidade temporária e, portanto, não suficiente. 15.3. Sentença estrangeira A homologação da sentença estrangeira pelo Superior Tribunal de Justiça é condição para se harmonizar as decisões estrangeiras com o direito interno. É dizer, a sentença estrangeira deve ser homologada para que tenha aplicação no nosso sistema (art. 105, I, i, da CRFB). À semelhança do que vimos com as cartas de arrematação e adjudicação, a carta de homologação de sentença estrangeira é também o título apropriado para ingresso no registro imobiliário. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Apelação – Ação Ordinária – ITBI – Imóvel arrematado em leilão extrajudicial. Base de cálculo. Valor da Arrematação. Fato Gerador. Registro de transmissão do bem imóvel. Recurso não provido” (TJSP, Apelação 1013718-29.2016.8.26.0053 , 14ª C. de Direito Público, Des. Claudio Marques, j. 06.04.2017). “Embargos de terceiro – Bem imóvel – Adjudicação – Prazo – Tempestividade – No processo de execução, os embargos de terceiro podem ser opostos até cinco dias depois da arrematação, adjudicação ou remição, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta – Embargos de terceiro opostos após o decurso do prazo de cinco dias contados da adjudicação do imóvel – Jurisprudência do STJ que tem flexibilizado a regra para admitir, excepcionalmente, o conhecimento de embargos de terceiro depois de decorrido referido prazo, quando o terceiro não tinha conhecimento da execução – Prazo de cinco dias para oposição dos embargos de terceiro que, na espécie, deve começar a fluir a partir da data em que a embargante tomou ciência da adjudicação do bem – Embargos opostos fora do prazo – Intempestividade dos embargos de terceiro reconhecida – Sentença mantida – Apelo improvido. ‘Litigância de má-fé – Multa – Devida condenação da embargante ao pagamento de multa pela litigância de má-fé, pois alterou a verdade dos fatos – Apelo improvido, com aplicação de multa pela litigância de má-fé’” (TJSP, Apelação 1086101-63.2013.8.26.0100 , 24ª C. de Direito Privado, Des Salles Vieira, j. 30.03.2017). Administrativa “Registro de imóveis – Carta de arrematação – Ausência de quebra dos princípios da continuidade e especialidade objetiva – Recolhimento de ITBI que não se mostra flagrantemente incorreto – Constrições anteriores que não impedem o registro de alienação forçada – Dúvida improcedente – Recurso desprovido” (CSM, Apelação 1004442-46.2015.8.26.0590 , Des. Pereira Calças, j. 10.03.2017). “Dúvida – Registro de Carta de Arrematação – Quebra do princípio da continuidade – Falta de citação do titular de domínio – Arrematação como forma derivada de aquisição – Dúvida Procedente. Os títulos judiciais não estão isentos de qualificação registral para ingresso no fólio real. A qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial. Portanto, não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar automaticamente o ingresso no registro tubular” (TJSP, Processo: 1131229-04.2016.8.26.0100 , 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, Dra. Tânia Mara Ahualli, j. 02.02.2017). Modelos e Peças Pertinentes Modelo carta arrematação R. 01 – Arrematação Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pela Carta de Sentença expedida em 25 de janeiro 2017, pelo Juízo de Direito da Vara Cível da Comarca de Capital de São Paulo, nos autos da ação de Execução (Proc. n. 1234/2016) movida pelo Banco Credor S/A, inscrito no CNPJ 11.111.1111/0001-11, com sede nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, n. 111, contra José Silva, RG 22.222.2222-SSP/SP, CPF n. 222.222.222-22, brasileiro, comerciante, solteiro, residente e domiciliado nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777, o imóvel foi arrematado pelo valor de R$ 1.000,00 por Maria Silva, RG 55.555.555-SSP/SP, CPF n. 555.555.555-55, brasileira, do lar, solteira, maior, residente e domiciliada nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777. (Valor venal de referência R$ 2.000,00) Escrevente: Nome do Escrevente Modelo de carta de adjudicação R. 01 – Adjudicação Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) Pela Carta de Sentença expedida em 25 de janeiro 2017, pelo Juízo de Direito da Vara Cível da Comarca de Capital de São Paulo, nos autos da ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo n. 1234/2015) movida em face de José Silva, já qualificado, o imóvel foi adjudicado pelo valor de R$ 1.000,00 ao Banco Credor S/A, inscrito no CNPJ 11.111.1111/0001-11, com sede nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, n. 111. (Valor venal de referência R$ 2.000,00) Escrevente: Nome do Escrevente

15.1. Carta de arrematação

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