Capítulo 17. Averbação Premonitória - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 17.1. FinalidadeA averbação premonitória foi introduzida no sistema pela Lei 11.383/2006 e tem previsão no artigo 828 do atual Código de Processo Civil (artigo 615-A do CPC/1973), segundo o qual poderá o exequente, no momento da distribuição da execução, obter certidão comprovando a existência de seu crédito e do ajuizamento da execução. Na prática, a finalidade da averbação premonitória é dar publicidade acerca de uma execução que se inicia e de que determinados bens poderão ser objeto de constrição para pagamento da dívida, futuramente. 17.2. Inexistência de constriçãoFala-se em “premonitória” justamente porque ainda não há penhora. Trata-se de uma forma de certificar e prevenir a sociedade acerca de uma possível constrição que venha a se efetivar na execução que se inicia. É, em termos mais claros, uma “pré-penhora”. A esse respeito, é importante frisarmos que no momento em que é feita a averbação premonitória não há ainda vinculação do bem. Isso porque, conforme já foi dito, a execução está apenas se iniciando. Dessa feita, a inscrição da averbação apenas divulga que, eventualmente, o bem poderá sofrer penhora ou outras medidas de indisponibilidade. Não há que se confundir, portanto, a penhora com a averbação premonitória: são institutos de natureza diversa e que ocorrem em momentos distintos. 17.3. Certidão da execução e requisitos para o registroDa certidão que se extrai da execução constará, obrigatoriamente, o a) nome das partes e b) valor da causa e, por meio de requerimento com firma reconhecida, será encaminhado ao Registro de Imóveis. Deve haver, também, a identificação acerca de quais bens pretende o credor ver constantes naquele documento. Outras informações complementares podem acompanhar a certidão, como os dados do processo, dessa forma facilitando ainda mais a obtenção de informações pela parte interessada na aquisição do imóvel. Para garantir a seriedade do instituto e para se evitar que a divulgação dos bens seja mais ampla do que o necessário para o pagamento da dívida, o § 5º do artigo 828 do CPC estabelece que o exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as relativas aos imóveis não penhorados (tal como exigido no § 2º) indenizará a parte contrária. 17.4. Espectro de cabimentoEm que pese a averbação premonitória, via de regra, ser cabível apenas na ação de execução, é possível que na ação de conhecimento o juiz expressamente determine a aplicação da averbação premonitória com fundamento, por exemplo, no seu poder geral de cautela. Não há óbice para cabimento da ação premonitória na Justiça Estadual e Federal, na Justiça Cível ou Criminal, nas justiças especializadas e também no âmbito dos Juizados Especiais. 17.5. Averbação premonitória e hipoteca judicialA averbação premonitória em muito se assemelha à hipoteca judicial, já estudada por nós em tópico próprio. Ambas possuem resultado final prático semelhante, qual seja, na eventualidade de ser o imóvel alienado, este ainda assim poderá ser alcançado para ser levado à praça, independentemente de quem seja seu atual proprietário. Quer dizer, tanto a hipoteca judicial como as averbações premonitórias, cada uma à sua maneira, funcionam como uma forma de garantia do pagamento da dívida. Todavia, cumpre lembrar que são institutos com naturezas jurídicas distintas e que utilizam meios diferentes para atingir suas finalidades. A hipoteca judicial faz verdadeira reserva de bem enquanto que a averbação premonitória consiste num aviso acerca da existência de uma execução em relação ao proprietário do bem. Por fim, registra-se que, tendo em vista que a averbação dá publicidade ao feito executório, presumir-se-ão em fraude à execução a alienação ou oneração de bens realizadas após sua efetivação (art. 828, § 4º do CPC). Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Agravo de instrumento. Locação. Execução de título extrajudicial. Averbação premonitória. Depósito integral nos autos da execução. Cancelamento da averbação premonitória. Possibilidade. Mostra-se desnecessária a manutenção da averba- ção premonitória formalizada, haja vista a presença de depósito judicial realizado pelos agravantes contemplando a integralidade dos valores executados. Agravo de instrumento provido, de plano” (TJRS, Agravo de Instrumento 70061109534 , 15ª Câmara Cível, Des. Ana Beatriz Iser, j. 08.09.2014). “Cumprimento de sentença – Averbação na matrícula do imóvel quanto à existência de demanda executiva – Pretendido cancelamento da medida – Alegação de bem de família – Não cabimento – Incidência do art. 615-A do CPC/1973 (vigente à época) – Providência destinada a evitar fraude à execução e não acarreta indisponibilidade do bem – Ausência de prejuízo - Decisão mantida – Agravo não provido” (TJSP, Agravo de Instrumento 2250621-61.2015.8.26.0000 , 10ª C. de Direito Privado, Des. Elcio Trujillo, 28.03.2017). Em sentido contrário: “Ação de Cobrança – Cumprimento de Sentença – Declaração de insolvência civil do executado – Matéria não decidida pelo juízo a quo – Impossibilidade de manifestação, sob pena de supressão de instância – Recurso não conhecido neste ponto. Averbação premonitória – Bem de família – Decisão que indeferiu averbação premonitória da execução em imóvel que constitui bem de família – Descabimento – O art. 828 do CPC/2015 restringe a averbação de execução em matrícula apenas a bens sujeitos à penhora, arresto ou indisponibilidade – Imóvel caracterizado como impenhorável que, portanto, não pode ser objeto de referida averbação – Sujeição à penhora que caracteriza pressuposto da averbação premonitória – Decisão mantida – Recurso não provido, na parte conhecida” (TJSP, Agravo de Instrumento 2230526-73.2016.8.26.0000 , 38ª C. de Direito Privado, Des. Spencer Almeida Ferreira, 21.03.2017). Modelos e Peças Pertinentes Av. 02 – Averbação premonitória Em 1º de março de 2017 – (Prenotação n. 123.456 de 24.02.2017) A requerimento de 25 de janeiro de 2017 do Banco Credor S/A, inscrito no CNPJ 11.111.1111/0001-11, com sede nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, n. 111, procedo esta averbação nos termos do artigo n. 828 do Código de Processo Civil, para ficar constando a existência de ação de título extrajudicial (Processo n. 1234/2015) da 4ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo – SP, movida pelo requerente em face de José Silva, RG 22.222.2222-SSP/SP, CPF n. 222.222.222-22, brasileiro, comerciante, solteiro, residente e domiciliado nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777, proprietário do imóvel objeto desta matrícula, conforme R.01, acima, conforme se comprova pela certidão do Cartório Distribuidor Judicial da Comarca de ................., expedida em .....de ...... de ......., tendo a causa o valor de R$ ......................... (valor por extenso ............). Escrevente: Nome do Escrevente Av. 12 – Existência de ação Em 28 de dezembro de 2017 – (Prenotação n. 465.879 de 21.12.2017) Em cumprimento ao mandado expedido em 19 de dezembro de 2017 pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Foro Regional VIII – Tatuapé, Comarca de São Paulo – SP, procede-se a esta averbação, nos termos do artigo 54, IV, da Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, para constar a existência da ação de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança (Processo n. 1017528-50.2016.8.26.0008 ), requerida por José Silva, RG n. 22.222.222, CPF n. 222.222.22-22, brasileiro, divorciado, empresário, em face de Maria da Silva, RG n. 22.222.222, CPF n. 222.222.22-22, brasileira, solteira, e João da Silva, RG n. 22.222.222-SSP-SP, CPF n. 222.222.22-22 (valor da ação: R$ 240.960,00). Escrevente Autorizado:

17.1. Finalidade

17.2. Inexistência de constrição

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