Capítulo 18. Citações em Ações Reais e Ações Pessoais Reipersecutórias - Registro Imobiliário

Doutrina Aplicada 18.1. Finalidade da medidaÉ possível o registro na matrícula do imóvel das citações efetivadas em ações reais ou pessoais de natureza reipersecutória referentes a imóveis. Embora pouco adotada, a providência é de evidente utilidade, posto propiciar a ciência de terceiros quanto à existência de disputa judicial sobre o bem imóvel. Se há disputa acerca da propriedade do imóvel, o terceiro que possa estar interessado em sua aquisição terá meios de conhecer o fato. O registro, anote-se desde já, não obsta qualquer alienação ou criação de gravame real. Faz presumir, de outro modo, que o terceiro adquirente tinha conhecimento do litígio. 18.2. Ações reais e ações pessoais reipersecutóriasAção real é aquela que discute a existência, formação, alteração, conservação ou extinção de um ou alguns dos direitos reais. Ações de usucapião, demarcatórias, divisórias, de retificação são exemplos. O mesmo quanto à ação ordinária em que se discute a titularidade de propriedade ou de outro direito real. Ação pessoal reipersecutória é aquela que, a despeito de calcada em direito obrigacional, tem o condão de atingir determinado imóvel. Em outras palavras, é demanda que persegue uma coisa, mas com fulcro em relação obrigacional, nunca real. Imagine-se ação revocatória em que credores postulem o decreto de fraude contra credores e consequente retomada dos bens alienados maliciosamente para sua futura constrição. Os credores quirografários que demandam por meio da pauliana não têm direito real sobre os bens alienados em fraude, mas podem persegui-los sob o fundamento de que eles se constituem em sua garantia patrimonial de solvência do débito. Nessa linha de raciocínio, veja-se que não são registráveis, por exemplo, ações de cobranças e outras assemelhadas porque não são condizentes, diretamente, com qualquer bem imobiliário. 18.3. RegistroPara além disso, não é demais frisar que o ato registrável é a citação determinada pelo Juiz de Direito na demanda judicial, e não somente sua propositura. O registro deve ser realizado no Livro 2, nos termos do art. 176 da LRP, e pode ser requerido pelo advogado ou pela parte interessada diretamente na serventia competente. Para tanto, bastará a apresentação da petição inicial com certidão da ação em que conste a natureza da ação proposta, dados de identificação do processo, qualificação completa das partes processuais e a referência à decisão de citação e a sua data. Lembre-se, também, que há exigência legal (art. 1º, IV, do Decreto 93.240/86, que regulamenta a Lei 7.433/85) no sentido de que, para a lavratura e atos notariais relativos a imóveis, sejam apresentadas “certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias” que diga respeito à coisa, bem como a de “ônus reais” a ser expedida pelo Registro Imobiliário com atribuição para tanto e que terão, para tal mister, prazo de validade de 30 (trinta) dias. Jurisprudência Aplicada Jurisdicional “Agravo de instrumento. Alienação fiduciária. Ação de busca e apreensão. Cunho reipersecutório da ação. Objeto imediato da ação de busca e apreensão que não é a cobrança, mas sim a retomada dos bens dados em garantia, visando a consolidação do domínio e posse plenos em mãos do proprietário fiduciário, dado o seu caráter tipicamente reipersecutório. Inexistência de prejudicialidade entre a ação de busca e apreensão promovida pelo credor fiduciário e ação ordinária de revisão promovida pelo devedor fiduciário. O ajuizamento de ação revisional com depósito não obsta o regular prosseguimento da busca e apreensão, vez que se funda nos pressupostos do inadimplemento das obrigações previstos no Decreto-lei 911/69. Para purgação da mora, o pagamento deve abranger a integralidade da dívida remanescente, incluindo-se as parcelas vencidas e vincendas. Inteligência do artigo 3º, ‘caput’, e parágrafos seguintes do Decreto-lei 911/69, com as alterações da Lei 10.931/04. Decisão do STJ no Recurso Especial 7.418.593-MS. Comprovação da constituição em mora do devedor no caso tratado. Presentes os requisitos legais, a liminar de busca e apreensão era mesmo de ser deferida. Recurso improvido” (TJSP, Agravo de instrumento 2032484-44.2017.8.26.0000 , 32ª C. de Direito Privado, Des. Ruy Coppola, 30.03.2017). Administrativa Ações pessoais sem natureza reipersecutória. Desnecessidade de menção na escritura pública “Registro de imóveis – Dúvida inversa – Escritura pública de compra e venda – Existência de ações pessoais sem natureza reipersecutória desnecessidade de menção na escritura pública – Ademais, dispensa pelo adquirente e declaração do alienante, sob pena de responsabilidade civil e penal, de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extra judiciais, e sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais sobre ele incidentes – Recurso provido” (CSM, Apelação 0005833-73.2010.8.26.0543 , Des. Elliot Akel, j. 26.08.2014). Ações de execução, embora pessoais, não são reipersecutórias, ainda que se possa chegar à constrição de bem. Conceito e natureza das ações pessoais reipersecutórias “(...) De acordo com Valmir Pontes, as ações pessoais ‘são chamadas reipersecutórias porque perseguem uma coisa; ou visam à aquisição de um direito real, ou ao achatamento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real, embora se originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional’ (Registro de Imóveis, ed. Saraiva, 1982, p. 28). Neste mesmo sentido a lição ministrada por Maria Helena Diniz: ‘As ações pessoais reipersecutórias derivam de uma relação obrigacional decorrente de negócio jurídico, de declaração unilateral de vontade ou de ato ilícito, mas o registro da citação devera ser feito porque a demanda se refere a imóvel, por ter por objeto a obtenção de um bem de raiz em consequência de obrigação assumida pelo réu. Por exemplo, é o que se dá com ação anulatória de compra e venda de um prédio, não cumulada com a reivindicatória do imóvel vendido ou com a ação que pretende compelir o réu a cumprir compromisso de compra e venda de imóvel por não poder reclamar a adjudicação compulsória. Essas ações pessoais são designadas de reipersecutórias porque, embora oriundas de relação de direito pessoal, têm por finalidade a aquisição de um direito real ou esclarecimento de dúvidas sobre uma coisa’ (Sistemas de Registro de Imóveis, p. 181, 1992, ed. Saraiva). As ações de execução de título extrajudicial podem ser consideradas de natureza pessoal, pura e simplesmente, porque não estão relacionadas a nenhum imóvel, destacando-se que o fato de poderem importar na penhora de bens imóveis não lhes atribui natureza reipersecutória. (...)” (CSM, Apelação Cível 722-6/7, Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 30.10.2007). Bloqueio de bem e registro da citação em ação reipersecutória “A pretensão de cancelamento está fundada em alegações que não são passíveis de consideração nesta esfera administrativa, porque traduzem a existência de vícios intrínsecos no título levado a registro naquela referida matrícula. Tanto as apontadas falsidades das assinaturas lançadas nas escrituras, quanto a irregular representação legal da sociedade outorgante do título, não permitiriam o reconhecimento de erro na qualificação do título, ou do processo de registro, a justificar o cancelamento do ato de registro, pela própria administração, independentemente de ação própria. O cancelamento administrativo está adstrito às hipóteses em que tenha havido vício extrínseco no título causal, ou no próprio processo de registro. Isso porque, naquele primeiro caso, teria sido possível para o registrador recusar o título viciado a partir de exame meramente perfunctório. O defeito no processo de registro do mesmo modo, autorizaria o cancelamento, porque o ato administrativo que produzirá esse efeito terá por escopo corrigir o erro verificado. Diverso é, no entanto, o caso dos autos. A falsidade nas assinaturas, como alegado, ou a irregular representação legal da sociedade outorgante do título, como afirmado, não poderiam ter sido constatadas a partir do simples exame do título. A constatação de tais fatos dependeria do exame de outros documentos, que ao registrador não seria dado fazer. A chamada nulidade de pleno direito, tal como prevista no artigo 214 da Lei de Registros Publicos, não admite o exame de elementos intrínsecos, que refogem à atividade qualificadora do oficial registrador. E em não existindo vício na qualificação do título, ou no processo de registro propriamente dito, não há o que corrigir na esfera administrativa. Os apontados vícios, que estariam comprometendo a validade do ato jurídico consubstanciado naquela escritura de venda e compra levada a registro, devem ser objeto de discussão em ação própria, com a citação de todos os interessados, a fim de que seja assegurado o respeito aos princípios do contraditório e da ampla defesa, bem como à cláusula do devido processo legal. Proposta a competente ação, que terá evidente caráter reipersecutório, poderão os interessados requerer seja a citação registrada na respectiva matrícula, como previsto no artigo 167, I, 21, da Lei de Registros Publicos, o que produzirá os mesmos efeitos do bloqueio determinado neste feito, prevenindo eventuais direitos. Nestes termos, a proposta é, pois, no sentido de que seja dado provimento ao recurso interposto pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, porque imprópria a medida determinada neste procedimento administrativo, a fim de que sejam mantidos os registros atacados e cancelada a averbação de bloqueio, feita sob o número 09 na matrícula 51.208 do 15º Registro de Imóveis da Capital, remetidos os interessados para o meio próprio, qual seja a propositura da competente ação, porquanto a questão posta nos autos só poderá ser dirimida em feito jurisdicionalizado, respeitado o contraditório, a ampla defesa e a cláusula do devido processo legal. Mantida a remessa de cópias ao D. Juízo Corregedor Permanente do 13º Tabelião da Capital, para apuração de eventual responsabilidade disciplinar, ante a apontada falta ocorrida quando da lavratura da mencionada escritura de venda e compra, alvitra-se seja o mandado de cancelamento do bloqueio expedido oportunamente, no D. Juízo de Origem. É o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada consideração de Vossa Excelência. Sub censura” (CGJSP, Processo 1.812/1996, j. 18.11.1996, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, Corregedor Geral da Justiça, Juiz Auxiliar da Corregedoria Dr. Marcelo Martins Berthe). Modelos e Peças Pertinentes R. 01 – Citação Em 1º de março de 2017 (Prenotação 123.456, de 24.02.2017) Em cumprimento ao mandado expedido em 25 de janeiro 2017 pelo Juízo de Direito da Vara Cível desta Capital, nos autos da ação de procedimento ordinário (Proc. 1234/2015), movida por Banco Credor S/A, inscrito no CNPJ 11.111.1111/0001-11, com sede nesta Capital de São Paulo, na Rua do Comércio, n. 111, em face de José Silva, RG 22.222.2222-SSP/SP, CPF 222.222.222-22, brasileiro, comerciante, solteiro, residente e domiciliado nesta Capital de São Paulo, na Rua da Independência, 777, procede-se, nos termos do art. 167, inciso I, item 21, da Lei 6.015/73, ao registro da citação dos réus para a referida ação, a qual foi dado o valor de R$ 1.000,00. Escrevente: Nome do escrevente

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