Registro Imobiliário - Ed. 2020

Capítulo 26. Incorporações, Instituições e Convenções Condominiais

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Doutrina Aplicada

26.1. Instituição do condomínio

Instituição e constituição, embora termos empregados quase como sinônimos nessa matéria, representam situações distintas. A instituição é o ato daqueles que pactuam o condomínio edilício; a constituição é ato posterior, que só se alcança por meio do registro.

A instituição do condomínio edilício será feita por escrito, por ato inter vivos ou causa mortis. É, portanto, o ato formal de criação da propriedade horizontal.

O que se tem, pois, é, inicialmente, um imóvel único, uma edificação, que passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si e de maneira que cada uma delas corresponda a uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.

Se a forma for a testamentária, deve-se admitir qualquer delas, porque a lei não impôs qualquer limitação. A eficácia do negócio fica postergada para o falecimento do testador e a abertura do inventário dele.

Se a instituição for feita por ato inter vivos, questão interessante é a de se saber se há necessidade, ou não, de escritura pública, nos termos do art. 108 do Código Civil (que fala em negócios jurídicos que visem à constituição de direitos reais sobre imóveis). A resposta deve variar de acordo com o entendimento acerca da natureza jurídica do direito do titular no condomínio edilício. Se se considera um direito real, necessária a peça pública; em caso contrário, se compreende-se apenas como uma forma de propriedade, não.

Note-se que a matéria é regulamentada diferentemente nos Estados, com aceitação de ambas as posições. Em São Paulo, por exemplo, as normas permitem o registro da instituição do condomínio edilício por meio de mero instrumento particular (item 224, Cap. XX, NSCGJ).

26.2. Conteúdo registrário da instituição

A leitura dos arts. 1.332, do CC, e da Lei 4.591/64 mostra que no instrumento de ato – o que acaba por refletir naquilo que deverá constar do álbum imobiliário – se anotará:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

O objetivo precípuo em matéria de registros, nesse momento da instituição, é tratar de individualizar, ao máximo, a anatomia do condomínio: o que é o que. É esta a diretriz do registrador e é o que se percebe de todas as exigências feitas pela lei.

a) individualização e identificação das unidades de propriedade exclusiva: significa apontar qual é o tipo de unidade (apartamento, casa, loja, sala, box, vaga de garagem). Além disso, cada unidade, para estar individualizada, tem de estar estremada uma das outras e das áreas comuns.

b) denominação da unidade: é a indicação cadastral da unidade; deve-se apontar a letra ou número da unidade (ap. 202, sala B, box 9).

c) localização da unidade: o pavimento/andar em que está localizado e, dentro...

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1 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1198078234/capitulo-26-incorporacoes-instituicoes-e-convencoes-condominiais-registro-imobiliario-ed-2020