Impactos Jurídicos e Econômicos da Covid-19 - Ed. 2020

7. Covid-19 e os Contratos de Locação Urbana: Dever de Renegociar, Institutos Aplicáveis e a Jurisprudência - Direito Imobiliário

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Direito Imobiliário

Autores:

LUÍS FERNANDO DE LIMA CARVALHO

Doutor e mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária (CEU/IICS). Formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Sócio fundador e responsável pela área de Direito Imobiliário de CSMV Advogados.

LUCAS COSTA PAIM

Especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Secovi. Formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Advogado de CSMV Advogados.

Introdução

O avanço da pandemia da COVID-19, doença causada pelo novo coronavírus (Sars-Cov-2), deixa mais claros os efeitos alarmantes que a crise de saúde pública e sanitária traz e ainda trará à economia e à sociedade brasileiras.

O Poder Público, não obstante divergência de posicionamentos políticos, vem adotando seguidas medidas para controlar a propagação do vírus e, assim, buscar a proteção da vida dos brasileiros. Especificamente a ordem de isolamento social afeta a econômica de modo drástico, com a proibição de comércio de ruas e fechamento de shoppings centers, reduzindo em demasia o faturamento de varejistas de bens duráveis e serviços 1 .

Há, claro, um reflexo direto no campo do direito. Aumenta-se a discussão a respeito das repercussões nas relações privadas, entre outros temas, a aplicação de resolução ou revisão contratual, a aplicação de penalidades pelo inadimplemento, suspensão contratual, diferimento das prestações e isenção de responsabilidades.

É preciso esclarecer, desde logo, que as duras consequências sociais e econômicas impostas pela COVID-19, por si só, não autorizam o descumprimento indiscriminado de todos os contratos. Inexiste instituto jurídico capaz de solucionar todas as relações de direito privado, de modo que o deslinde do caso concreto deve considerar suas particularidades 2 .

E não se constata jurisprudência pacífica em relação ao tema, eis que não há ainda consenso acerca da possibilidade de intervenção judicial, em que situações intervir, como reequilibrar o contrato ou admitir sua resolução, nem mesmo quais institutos seriam aplicáveis.

Em fevereiro fora noticiado o primeiro teste positivo para a COVID-19 no Brasil (em 26.02.2020). O tempo passa e a situação, sob todos os aspectos, se agrava. Ações envolvendo reflexos da pandemia proliferam no Poder Judiciário. Trabalhos doutrinários são publicados. A busca por soluções no âmbito jurídico se alarga.

Considerando o cenário atual, o objetivo do presente artigo é verificar, sempre no âmbito dos contratos de locações urbanas, a aplicação de alguns comandos do Código Civil, como o caso fortuito e a força maior (artigo 393), o cumprimento dos deveres de conduta dos contratantes insculpidos na boa-fé objetiva (artigo 422), a revisão dos contratos por fato imprevisível e eventual resolução por onerosidade excessiva (artigos 317 e 478), a revisão dos contratos por deterioração parcial da coisa (artigo 567) e o comportamento de parte dos tribunais estaduais perante o caso concreto.

(i) Dever de renegociação dos contratos

(i.1. Dever de conduta, reequilíbrio e sinalagma contratual

Soa estranho, mas não é equivocado, que já no início do trabalho surja uma conclusão: a principal solução para os conflitos locatícios neste momento, iniludivelmente, é a renegociação – ainda que transitória – das condições do contrato, permitindo que o locador mantenha seu imóvel locado e o locatário permaneça na posse direta do imóvel com a adequação do valor, se as condições do caso concreto assim permitirem.

Com efeito, constatado o desequilíbrio contratual em razão de fato imprevisível, a negociação das condições contratuais deixa de ser uma mera faculdade das partes, tornando-se o cumprimento do dever de conduta contratual 3 , corolário da boa-fé objetiva prevista no artigo 422 do Código Civil.

Precisas são as palavras de Nelson Rosenvald 4 no sentido de que os deveres insculpidos na boa-fé objetiva “incidem tanto sobre o devedor quanto sobre o credor, mediante resguardo dos direitos fundamentais de ambos, a partir de uma ordem de cooperação, proteção e informação, em via de facilitação do adimplemento. E é justamente essa postura cooperativa que permitirá que se alcance um ponto de equilíbrio no qual a relação logre êxito pelo adimplemento, com inegável satisfação dos interesses do credor (obtém a prestação) e do devedor (recupera a liberdade jurídica cedida), sem esquecer o cumprimento da função social externa da relação perante a coletividade.

O dever de renegociar impõe aos contratantes (todos) uma obrigação de meio, isto é, de comportarem-se a favor do contrato, colaborarem para com o equilíbrio do ajuste, com razoabilidade, coerência e lealdade, não existindo obrigatoriedade no atingimento do resultado; é um ato que independe de alcançar o consenso, de ao final aditar-se efetivamente o contrato, formalizando eventuais novas obrigações 5 .

Apesar de inexistir obrigação de fim, apresentar-se à negociação, oferecer proposta, oportunizar a contraproposta, trilhar o caminho das tratativas, demonstrar as consequências da imprevisibilidade, são atos indispensáveis aos contratantes. E se sobrevier a negativa, que seja fundamentada e pautada em razões legítimas, sempre, claro, devidamente comprovadas. O dever de renegociação impõe às partes agirem de forma a obter o desenvolvimento justo e equilibrado do contrato, sendo obrigação da parte prejudicada apresentar de pronto o seu pleito, não aguardando que ocorra o inadimplemento, e da parte beneficiada não demorar ou se quedar inerte em relação ao quanto pleiteado, esperando para constituir em mora o então inadimplente 6 .

Nota-se que, até esse momento, não se analisam a imprevisibilidade das medidas para contenção da pandemia, a necessidade de comprovação de seus efeitos em cada caso específico ou as providências judiciais que, como derradeira alternativa, podem ser adotadas. Preocupamo-nos, por ora, com a negociação entre as partes, as tratativas no âmbito extrajudicial e o estrito cumprimento dos deveres contratuais. A análise tem como núcleo o contrato. Restringe-se ao direito contratual, puramente.

Nessa linha, não se pode olvidar a análise – breve, em razão dos limites ao que se propõe neste trabalho – da base do negócio jurídico e do sinalagma contratual.

A base do negócio jurídico “consistiria nas circunstâncias e no estado geral das coisas cuja existência e subsistência se mostraria objetivamente necessária para a manutenção do contrato, segundo o significado das intenções de ambos os figurantes, rompendo-se através do desaparecimento da equivalência das prestações e da frustração da finalidade do contrato7 . Sucintamente, a equivalência, a reciprocidade das prestações, são o sinalagma do contrato. Em sua origem, define-se como o sinalagma genético.

Tendo o negócio jurídico natureza locatícia, a matéria exige um estudo diferenciado. A locação residencial, a não residencial e aquela em shopping center sofrem, nitidamente, consequências distintas em razão das medidas adotadas pelo Estado. Sem afastar as especificidades de cada caso, em regra geral, o sinalagma dos contratos de locação não residencial e de shopping center seguem caminhos distintos dos de locação residencial.

(i.2. O desequilíbrio nos contratos de locação urbana

Na locação residencial as medidas governamentais não afetaram a plena utilização do imóvel locado. Ao contrário, determinam que a população permaneça em suas casas, praticando o isolamento social, com deslocamentos exclusivamente para o que, de fato, for imprescindível (menos, claro, em relação àqueles que, por força do ofício, devem deixar suas residências). E mesmo se houve consequências diretas à condição financeira do locatário (por exemplo demissão ou redução salarial), ainda assim não há uma efetiva quebra da base do negócio, não havendo falar-se em alteração do sinalagma contratual 8 .

Em relação aos contratos de locação não residencial e em shopping center a situação é outra. Exceto aqueles que tiveram suas atividades permitidas – consideradas essenciais – muitos locatários estão sendo impedidos de utilizar, ainda que parcialmente, o imóvel locado. Exercem a posse direta, mantêm equipamentos, estoques, mas não conseguem de fato explorar sua atividade. Mesmo os que exercem atividades no ramo alimentício e que estão autorizados a comercializar por serviço de tele-entrega (delivery), ou de retirada pelo cliente (take away) não podem receber a clientela em seus salões. Deixam, em parte, de usufruir do bem locado. Tais pontos são relevantes à apreciação do sinalagma contratual. Mas não os únicos. Existe, obviamente, a outra parte. O locador não deixou de dar a posse direta do seu imóvel. Assim como o locatário, ele aufere sua renda com o bem locado. E quando se trata de shopping center há, além disso, as obrigações de manutenção do imóvel, limpeza, segurança etc. Enfim, nessas relações locatícias – a de shopping center recheada de peculiaridades, como o propósito de “concentrar fornecedores para atrair maior clientela9 – existem muitas questões a se considerar.

Contudo, valorando os pontos relativos aos …

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26 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1199169561/7-covid-19-e-os-contratos-de-locacao-urbana-dever-de-renegociar-institutos-aplicaveis-e-a-jurisprudencia-direito-imobiliario