Fashion Law - Ed. 2020

5. Cessão da Locação no Varejo da Moda: Limites ao Poder do Locador - Parte I - Direito dos Negócios na Indústria da Moda

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Pedro Ricardo e Serpa 1

Introdução

Tema de expressiva relevância prática, no que se refere à atividade do Varejo da Moda, é aquele atinente à cessão dos direitos sobre o imóvel em que as vendas são realizadas aos consumidores finais. Quando se tem um imóvel de titularidade do próprio lojista – situação cada vez mais rara –, a cessão dos direitos acaba sendo realizada por meio de ato único, envolvendo a transmissão da propriedade sobre o imóvel e de todos os demais elementos que compõem o estabelecimento comercial (a cessão do ponto ou trespasse).

Dificuldades surgirão, contudo, quando se estiver diante de um imóvel locado, caso no qual, por conta da previsão legal contida no art. 13 da Lei 8.245/1991, a cessão dos direitos titulados pelo lojista dependerá do “consentimento” do locador, prévio e por escrito, ainda que o lojista-locatário seja titular de direito à renovação da locação.

As situações se mostram particularmente delicadas quando o imóvel locado se insere dentro de um shopping center, sendo usuais as cláusulas contratuais que restringem ainda mais o direito do lojista de, mediante remuneração, ceder o estabelecimento comercial por ele ocupado. 2

O presente artigo irá se ocupar, então, das diversas hipóteses de cessão dos direitos exercidos pelo lojista sobre o imóvel locado, com especial atenção aos limites dos poderes titulados pelo locador.

1.Cessão da locação e figuras aproximadas

Ao versar sobre os mecanismos pelos quais o locatário poderia transmitir os direitos por ele exercidos sobre o imóvel locado, as Leis de Locação trataram, ao longo do tempo, de três figuras distintas: a cessão da locação, a sublocação e o comodato do imóvel locado. Cumpre-nos, antes de tudo, passar em revista essas três distintas modalidades.

Em primeiro lugar, a cessão da locação é verdadeira cessão da posição contratual do inquilino 3 – a Lei 8.245/1991 não regulamenta, de maneira específica, a cessão de posição contratual do locador, prevendo apenas a sub-rogação nas hipóteses de alienação do imóvel locado (art. 8º) e falecimento (art. 10) –, negócio jurídico trilateral 4 para cuja realização concorrem três declarações de vontade: a do locador (na qualidade de cedido), do inquilino (na qualidade de terceiro) e a do terceiro, que passará a ingressar na relação locatícia (na qualidade de cessionário).

Por força da cessão da locação, realiza-se a operação da substituição da pessoa do locatário, excluindo-se o inquilino originário (cedente) da relação para permitir o ingresso do novo inquilino (cessionário). O contrato de locação primitivo, contudo, permanece o mesmo, mantido em todas as suas cláusulas e condições comerciais. 5 A partir da cessão, a relação locatícia passará a ser estabelecida apenas entre o locador (cedido) e o novo locatário (cessionário), 6 de modo que o locatário originário não manterá mais obrigação ou responsabilidade referentes à relação que não é mais por ele integrada.

Por se tratar de garantia estabelecida em caráter personalíssimo, por via de regra, a cessão da locação implica a extinção do contrato de fiança 7 – celebrado, de ordinário, em benefício do locatário original-afiançado, o qual, em virtude do contrato de cessão da locação, deixará de figurar naquela relação jurídica –, de modo que, salvo se o fiador original consentir em servir de garantidor também do novo inquilino, este último deverá oferecer novo fiador idôneo para responder pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios. 8

Em segundo lugar, a sublocação é uma espécie do gênero subcontrato, tratando-se de um contrato derivado, cuja existência pressupõe a existência do dito contrato-base ou contrato principal (no caso, o contrato de locação originalmente celebrado entre locador e locatário). 9

Tem-se, com a sublocação, a celebração de um novo contrato de locação, que passa a existir concomitantemente com o contrato de locação originariamente celebrado (contrato principal), mantendo-se entre eles uma relação de dependência, 10 de modo que o sucesso do contrato principal traz consequências para o contrato derivado...

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28 de Novembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1201075553/5-cessao-da-locacao-no-varejo-da-moda-limites-ao-poder-do-locador-parte-i-direito-dos-negocios-na-industria-da-moda-fashion-law-ed-2020