Direito Urbanístico: Plano Diretor e Direito de Propriedade

Direito Urbanístico: Plano Diretor e Direito de Propriedade

4. A conformação do direito de propriedade pelos planos urbanísticos

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

4.

A Conformação do Direito de Propriedade pelos Planos Urbanísticos

Sumário: 1. Teoria geral da conformação do direito de propriedade – 2. A conformação da propriedade urbana pelos planos urbanísticos – 3. O plano diretor como instrumento de conformação do direito de propriedade – 4. Princípio da reserva de plano – 5. A reserva de plano diretor.

1. Teoria geral da conformação do direito de propriedade

Se a doutrina original propunha o conceito de função social como substituto do de direito subjetivo, seus desdobramentos posteriores evoluíram no sentido de uma coexistência entre ambos. Esta foi a tendência observada durante o processo de positivação do princípio, a partir do início do século XX. 1

Constatou-se que de fato não há uma única propriedade, mas muitos tipos de propriedade, conforme o objeto a que se refiram: terrenos rurais ou urbanos, ações, moeda, patentes etc. Cada categoria de propriedade tem seu regime jurídico próprio, definido pelas normas que regem a respectiva atividade. 2 Essas normas operam uma composição prática entre as noções de direito subjetivo e de função social. 3

A propriedade não deveria ser tratada, portanto, como um direito individual absoluto, a ser meramente reconhecido pelo Estado, mas como uma instituição econômica por ele criada, por ser útil à sociedade. 4 Na primeira concepção, o direito de propriedade era constitucionalizado como um direito humano fundamental, a ser protegido e respeitado pela legislação. O Código Civil surge então como o instrumento legislativo precípuo de proteção.

Na segunda, ele era tratado constitucionalmente como elemento da ordem econômica, cabendo à legislação ordinária definir seu regime jurídico. Não há, portanto, um conteúdo único e imutável do direito de propriedade, mas um regime variável e elástico, conformado pela Constituição, pelo Código Civil e pela legislação especial. 5 A propriedade é caracterizada como uma situação jurídica, que não pode ser descrita exclusivamente nem como direito subjetivo, nem como função social. Cada situação é definida por um conjunto de direitos, obrigações e condicionamentos, que dependem do tipo de bem e da legislação que o regula. 6

A teoria da conformação do direito de propriedade aplica-se claramente à Constituição brasileira. Esta consagra ao mesmo tempo a propriedade como direito fundamental e como instituição econômica. 7 Além disso, o princípio da função social é citado nos capítulos relativos aos direitos fundamentais, ao sistema tributário, à ordem econômica, à política urbana e à reforma agrária. 8 Fica claro que a propriedade terá um regime distinto conforme a natureza do bem que lhe sirva de objeto e que este regime não é determinado exclusivamente pela Constituição, mas também por normas infraconstitucionais. 9

A possibilidade de conformação do direito de propriedade pelas leis está limitada pelo disposto na Constituição. Esta, entretanto, adota expressões vagas que, em geral, limitam-se a consagrar o próprio termo “propriedade”. É preciso supor que tal palavra designe algum conceito mínimo, a ser respeitado pela legislação ordinária, sob pena de se tornar inútil a Constituição. 10 Sem dúvida alguma, é inafastável da noção de direito de propriedade a ideia de um monopólio em favor do proprietário de prerrogativas de uso, gozo e disposição da coisa. 11 O que não se pode é presumir que estas prerrogativas sejam originária e normalmente ilimitadas, como supõe a teoria civilista clássica. 12 O direito de propriedade já nasce e permanece sempre limitado, nos termos das normas constitucionais e infraconstitucionais.

2. A conformação da propriedade urbana pelos planos urbanísticos

Como já havia percebido o próprio Comte, a transformação das funções do Estado, de mera polícia em controlador geral da economia, não poderia deixar de vir acompanhada de uma reformulação interna do processo de deliberação política. A crescente intervenção do Estado na economia só se legitima na medida em que esta obedeça a um processo de planejamento, que integre as dimensões técnica e política. 13

O direito urbanístico é o ramo do direito em que esta vinculação entre a intervenção do Estado na economia e o planejamento foi mais claramente estabelecida. Nele, os planos urbanísticos são os instrumentos reservados para a conformação do direito de propriedade.

O direito urbanístico exige que toda e qualquer alteração no ambiente urbano seja previamente planejada e projetada. Os planos e projetos são elaborados por técnicos, ainda que sejam aprovados por políticos. Seu objetivo é assegurar que a construção da cidade obedeça aos princípios e métodos do urbanismo.

O planejamento urbano não é feito todo de uma só vez, mas por etapas. Os projetos específicos para cada obra devem obedecer a planos mais amplos, que têm por objeto a cidade como um todo, ou partes dela. Estas etapas podem variar de país para país, mas estão sempre previamente definidas. Aplica-se, portanto, aos planos urbanísticos o princípio da tipicidade: só podem ser aprovados os planos previstos em lei que defina seu conteúdo específico.

Os planos definem uma afetação para cada parte da cidade, mediante a delimitação de zonas e o estabelecimento dos usos permitidos e de índices quantitativos a serem respeitados por qualquer edificação que nelas se construa. Estes índices variam no espaço, uma vez que dependem da localização do imóvel, definida pela zona em que se situa. Variam também no tempo, uma vez que o plano deve ser alterado periodicamente, para acompanhar o dinamismo da própria cidade.

3. O plano diretor como instrumento de conformação do direito de propriedade

A despeito de toda a evolução legislativa e constitucional ocorrida ao longo das últimas décadas, a jurisprudência brasileira ainda está presa aos conceitos do Código Civil quando trata da propriedade urbana. É tradicional a citação de seus artigos como base para qualquer análise do assunto. Admite-se, portanto, que a faculdade de usar o bem abrange o direito de construir e compõe, em princípio, a estrutura do direito de propriedade. 14 As normas urbanísticas restringiriam este direito e seriam fundadas no poder de polícia.

É o texto constitucional que deve servir de base, no entanto, para a reflexão jurídica da propriedade urbana e não o Código Civil. Este deverá ainda ser interpretado em harmonia com a legislação ordinária posterior, especialmente a relativa ao parcelamento do solo urbano. O campo privilegiado de aplicação do Código Civil é o das relações entre particulares e não o da atuação do Estado na regulação das atividades privadas. 15

Ao consagrar o princípio da função social da propriedade, vinculando-o ao cumprimento do plano diretor, a Constituição autoriza a utilização da doutrina urbanística continental europeia, que se baseia em um conjunto de princípios mais …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
13 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1212796897/4-a-conformacao-do-direito-de-propriedade-pelos-planos-urbanisticos-direito-urbanistico-plano-diretor-e-direito-de-propriedade