Precedentes Jurisprudenciais: Direito Contratual - Ed. 2014

Juristendência - Capítulo 12 - Resolução do contrato - Devolução de parte do valor pago

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JURISTENDÊNCIA

2013

Direito civil. Recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel. Distrato. Devolução ínfima do valor adimplido. Abusividade. Retenção de percentual sobre o valor pago. Súmula 7 do STJ.

1. “O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato” (art. 472 do CC/2002 ), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que “onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito”.

2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.

3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ.

5. Recurso especial não provido.

(STJ, REsp 1.132.943/PE , 4.ª T., j. 27.08.2013, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 27.09.2013)

Recurso especial. Direito civil. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Inocorrência de decisão extra petita.

1. Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve o juiz, ainda que não tenha sido expressamente provocado pela parte interessada, determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores.

2. Concretização da eficácia restitutória da resolução, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência natural da

desconstituição do vínculo contratual.

3. Inocorrência de decisão extra petita.

4. Reafirmação da jurisprudência da 3.ª e da 4.ª T. deste STJ acerca do tema.

5. Recurso especial não provido (...).

(STJ, REsp 1.286.144/MG , j. 07.03.2013, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 01.04.2013)

Direito civil. Contrato de venda e compra de imóvel. OTN como indexador. Ausência de estipulação contratual quanto ao número de parcelas a serem adimplidas. Contrato de adesão. Interpretação mais favorável ao aderente. Exceção do contrato não cumprido. Afastada. Inadimplemento mínimo verificado. Adjudicação compulsória cabível. Aplicação da equidade com vistas a conservação negocial. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Dissídio não demonstrado.

1. Demanda entre promitente vendedor e promitente comprador que se comprometeu a pagar o valor do imóvel em parcelas indexadas pela já extinta OTN. Na ocasião, as partes acordaram que o adquirente arcaria com um valor equivalente a certo número de OTNs estabelecido no contrato. No entanto, no instrumento particular de compra e venda não restou definida o número de prestações a serem pagas.

2. O Tribunal de origem sopesou o equilíbrio entre o direito do adquirente de ter o bem adjudicado, após pagamento de valor expressivo, e o direito do vendedor de cobrar eventuais resíduos. Nesse diapasão, não há que se falar em violação do dispositivo mencionado referente à equidade. O art. 127 do CPC, apontado como violado, não constitui imperativo legal apto a desconstituir o fundamento declinado no acórdão recorrido no sentido de se admitir a ação do autor para garantir o domínio do imóvel próprio, reservando-se ao vendedor o direito de executar eventual saldo remanescente.

3. Aparente a incompatibilidade entre dois institutos, a exceção do contrato não cumprido e o adimplemento substancial, pois na verdade, tais institutos coexistem perfeitamente podendo ser identificados e incidirem conjuntamente sem ofensa à segurança jurídica oriunda da autonomia privada

4. No adimplemento substancial tem-se a evolução gradativa da noção de tipo de dever contratual descumprido, para a verificação efetiva da gravidade do descumprimento, consideradas as consequências que, da violação do ajuste, decorre para a finalidade do contrato. Nessa linha de pensamento, devem-se observar dois critérios que embasam o acolhimento do adimplemento substancial: a seriedade das consequências que de fato resultaram do descumprimento, e a importância que as partes aparentaram dar à cláusula pretensamente infringida.

5. Recurso especial improvido.

(STJ, REsp 1.215.289 , 3.ª T., j. 05.02.2013, rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 21.02.2013)

2012

Processo civil. Pedido de reconsideração em agravo. Pretensão recebida como agravo regimental. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Devolução das parcelas pagas. Razoabilidade na determinação do tribunal de origem de retenção de 20% a título de despesas administrativas. Devolução das parcelas pagas de forma parcelada. Abusividade. Dissídio jurisprudencial. Falta de cotejo analítico. Simples transcrição das ementas. Decisão agravada mantida.

1. Em homenagem aos princípios da economia processual, da instrumentalidade das formas e da fungibilidade recursal, o pedido de reconsideração pode ser recebido como Agravo Regimental.

2. É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem.

3. Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.

4. Não houve demonstração de dissídio jurisprudencial, diante da falta do exigido cotejo analítico entre os julgados. A simples transcrição das ementas dos precedentes paradigmas não atende às exigências dos arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1.º e 2.º, do RISTJ.

5. Agravo Regimental a que se nega provimento (...).

(STJ, RcDesp no AgRg em REsp 208.018/SP, 3.ª T., j. 16.10.2012, rel. Min. Sidnei Benetti, DJe 05.11.2012)

Direito civil. Recurso especial. Ação de busca e apreensão. Alienação fiduciária em garantia. Dec.-lei 911/1969. Alteração introduzida pela Lei 10.931/2004. Purgação da mora e prosseguimento do contrato. Impossibilidade. Necessidade de pagamento do total da dívida (parcelas vencidas e vincendas).

1. A atual redação do art. 3.º do Dec.-lei 911/1969 não faculta ao devedor a purgação da mora nas ações de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente.

2. Somente se o devedor fiduciante pagar a integralidade da dívida, no prazo de 5 (cinco) dias após a execução da liminar, ser-lhe-á restituído o bem, livre do ônus da propriedade fiduciária.

3. A entrega do bem livre do ônus da propriedade fiduciária pressupõe pagamento integral do débito, incluindo as parcelas vencidas, vincendas e encargos.

4. Inexistência de violação do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes.

5. Recurso especial provido (...).

(STJ, REsp 1.287.402/PR , 4.ª T., j. 03.05.2012, rel. Min. Marco Buzzi, DJe 18.06.2013)

2011

Contratos e processual civil. Agravo regimental no agravo de instrumento. Revisão de cláusulas contratuais. Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade mitigação do princípio do pacta sunt servanda. Leasing. Devolução do bem arrendado. Restituição do Valor Residual Garantido – VRG pago antecipadamente. Possibilidade. Alegações recursais desassociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. Súmula 284 do STF. Sucumbência recíproca. Súmula 7 do STJ.

1. A jurisprudência do STJ se posiciona firme no sentido que a revisão das cláusulas contratuais pelo Poder Judiciário é permitida, mormente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, devendo ser mitigada a força exorbitante que se atribuía ao princípio do pacta sunt servanda. Precedentes.

2. Com a resolução do contrato de arrendamento mercantil por inadimplemento do arrendatário e a consequente reintegração do bem na posse da arrendadora, faz-se devido o cumprimento das parcelas vencidas e em aberto até a retomada do bem pelo arrendatário, ressalvando seu direito quanto à devolução ou compensação em seu favor dos valores pagos antecipadamente a título de VRG. A diluição do valor residual ao longo do prazo contratual, cuja cobrança é feita juntamente com as parcelas das contraprestações, não impede que o arrendatário, por sua livre opção e interesse, desista da compra do bem objeto do contrato de leasing. Retomada a posse direta do bem pela arrendadora, extingue-se a possibilidade de o arrendatário exercer a opção da compra; por conseguinte, o valor residual, que antecipadamente vinha sendo pago para essa finalidade, deve ser devolvido.

Precedentes.

3. (sic) A alegação de que o acórdão recorrido procedera à alteração no indexador pactuado no contrato de arrendamento mercantil mostra-se completamente desassociada das questões tratadas e decididas pelo acórdão, caracterizando fundamentação deficiente e, por conseguinte, óbice à exata compreensão da controvérsia, o qua (sic) atrai, de forma inexorável, a dicção da Súmula 284 do STF.

5. É pacífico no STJ o entendimento segundo o qual a verificação do grau de sucumbência de cada parte, para fins de aplicação da norma contida no parágrafo único do art. 21 do CPC, enseja incursão à seara fático-probatória dos autos, vedada pela Súmula 7 desta Corte.

6. Agravo regimental não provido (...).

(STJ, AgRg no AgIn 1.383.974/SC, 4.ª T., j. 13.12.2011, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 01.02.2012)

Recurso especial. Agravo regimental. Ação de rescisão de contrato de arrendamento mercantil. Julgamento extra petita. Ausência de prequestionamento.

I – É inadmissível o recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem.

II – Diante da resolução do contrato de arrendamento mercantil por inadimplemento do arrendatário, retomada a posse direta do bem pelo arrendante, extinguiu-se a possibilidade de o arrendatário adquirir o bem. Por conseguinte, deve ser devolvido o valor residual pago antecipadamente. Agravo Regimental improvido (...).

(STJ, AgRg no REsp 1.243.889/SC , 3.ª T., j. 17.05.2011, rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 27.05.2011)

Agravo regimental no agravo de instrumento. Contrato de arrendamento mercantil. Leasing. Inadimplemento contratual. Valor Residual Garantido (VRG). Devolução. Possibilidade. Precedentes. Comissão de permanência. Licitude na cobrança, desde que não cumulada com juros remuneratórios, correção monetária ou encargos da mora – indenização por perdas e danos. Súmula 7 do STJ. Recurso improvido (...).

(STJ, AgRg no AgIn 1.332.504/SC, 3.ª T., j. 10.05.2011, rel. Min. Massami Uyeda, DJe 23.05.2011)

Agravo regimental. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Imóvel. Resolução do contrato. Devolução das prestações adimplidas de forma imediata e em parcela única.

1. Abusiva a disposição contratual estabelecendo, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das prestações pagas de forma parcelada.

2. Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior (status quo ante), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual.

3. Precedentes específicos desta Corte.

4. Agravo regimental provido para conhecer do recurso especial e lhe dar provimento (...).

(STJ, AgRg no REsp 677.177/PR , 3.ª T., j. 01.03.2011, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 16.03.2011)

2010

Processual civil e direito civil. Ofensa ao art. 535 do CPC não configurada. Multa do art. 538 do CPC. Aplicação correta. Contrato de promessa de compra e venda. Resolução por inadimplemento contratual da promitente-vendedora. Recurso especial. Ausência de prequestionamento. Súmula 211 do STJ. Ausência de ataque a fundamento do acórdão recorrido. Aplicação analógica da Súmula 283 do STF. Cerceamento de defesa. Reexame de matéria fática. Impossibilidade. Súmula 7 do STJ. Restituição dos valores pagos. Correção monetária e juros. Termo inicial. Data do desembolso das parcelas e data da citação, respectivamente. Arras. Devolução em dobro. Alegação de ausência de comprovação da culpa por parte da construtora. Matéria de prova. Súmula 7 do STJ. Aplicação do art. 21 do CPC....

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7 de Dezembro de 2021
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