Novo Cpc Aplicado na Visão de Nós, os Processualistas - Edição 2017

2. Condomínio no Código de Processo Civil de 2015

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Autor:

ANGÉLICA ARRUDA ALVIM

Professora de Direito Civil nos cursos de Bacharelado da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Advogada.

1. Introdução

O presente artigo busca analisar o tratamento dado pelo Código de Processo Civil de 2015 ao condomínio.

Antes de adentramos especificamente na breve análise do tratamento dispensado pelo legislador ordinário ao condomínio, ao editar a vigente lei processual, é imprescindível que sejam tecidos breves comentários a respeito do próprio condomínio, sob o enfoque do direito civil.

Por essa razão, serão analisados o conceito de condomínio e as suas principais características, de acordo com a legislação civil.

Em seguida, tratar-se-á do aspecto processual atinente ao tema, abordando-se a representação do condomínio em juízo, a possibilidade de citação das pessoas domiciliadas em condomínios com controle de acesso na pessoa do controlador de acesso e, por fim, a questão relativa à executividade das dívidas condominiais.

2. Do condomínio

A propriedade está ligada à ideia de assenhoramento de uma coisa com a exclusão de qualquer outra pessoa. Nos casos em que a propriedade pertence a mais de um sujeito de direito, temos a indivisão, comunhão, copropriedade ou condomínio.

O condomínio, ou seja, a pluralidade de titulares da propriedade sobre a mesma coisa. Algumas vezes, empregam-se os termos de comunhão e condomínio como sinônimos. Entretanto, o primeiro é mais vasto do que o segundo.

Condomínio se refere a propriedades incidentes sobre a mesma coisa. Duas pessoas são proprietárias de coisa móvel ou imóvel. Já a comunhão pode supor uma universalidade, como temos na herança. Não é comunhão sobre um imóvel, mas sobre tudo. A comunhão pode, inclusive, abranger bens não suscetíveis de domínio, v.g., comunhão nas sociedades despersonalizadas ou em herança.

A fonte geradora do condomínio pode ser, por exemplo, a morte do sujeito com mais de um herdeiro, que o sucedem conjuntamente; a alienação da coisa a mais de um adquirente; ou, ainda, a ocupação (art. 1.263 do CC) efetuada por duas ou mais pessoas da coisa sem dono. As fontes do condomínio são as mesmas da propriedade, mas com pluralidade de titulares, v.g., usucapião ou aquisição pelo registro do título.

O condomínio de bens móveis ou imóveis é regrado em sua maior parte pelos artigos 504 (não se pode um condômino, em coisa indivisível, vender a sua parte a estranhos, se o outro quiser, sob pena deste, desde que cumprido alguns requisitos, reaver a coisa para si, no prazo decadencial de 180 dias), § 1º, do art. 1.056 (no caso de condomínio de quota da sociedade, indicação de quem pode exercer os direitos a ela inerentes), 1.314 ao 1.326 (condomínio voluntário e sua administração), 1.327 ao art. 1.330 (condomínio necessário), art. 1.331 ao art. 1.358, com as alterações da Lei 12.607/2012 (instituição, administração e extinção do condomínio edilício) todos artigos da legislação civil e artigos 22, 23, 25, 34 e 83 da Lei de Locação (conceitua as despesas extraordinárias, as ordinárias). Por sua vez, a Lei 4.591/64 com alterações da Lei 4.864/65 trata do condomínio e incorporações.

No que diz respeito ao microssistema do condomínio, o Código Civil de 2002, ao regular parte da mesma matéria tratada pela Lei 4.591/64, com alterações da Lei 4.864/65, revogou-a parcialmente (derrogação), nos termos do art. 2º, da Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro. Na lacuna ou omissão do Código Civil, aquelas regras podem, de modo supletivo, ser aplicadas.

Não se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor, pois não existe relação de consumo entre os condôminos e o condomínio (ente despersonalizado). Este não é fornecedor de produtos ou serviços nos termos do art. , do CDC e, por sua vez, aqueles não se enquadram na definição de consumidores, nos termos do caput do art. do mencionado Códex.

Por outro lado, as regras processuais correspondentes encontram-se no Código de Processo Civil, inciso XI, do art. 75 (representação em juízo ativa e passiva pelo síndico ou administrador do condomínio 1 ), § 3º, inciso V, do art. 246 (dispensa de citação por meio eletrônico, na ação de usucapião de imóvel, de unidade autônoma de prédio em condomínio), § 4º, do art. 248, (considera válida a entrega ao funcionário da portaria, sendo a citação pelo correio, nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso), parágrafo único do art. 252 (citação pelo oficial de justiça nos condôminos edilícios ou nos loteamentos regulares ou irregulares com controle de acesso), art. 569 ao 598 (ação de divisão e demarcação do imóvel comum pelo condómino), incisos VIII e X, do art. 784 (considera como título extrajudicial o crédito referente às contribuições de condomínio edilício). A ação de divisão é a ação apropriada para a extinção da copropriedade da coisa divisível.

Resta configurado o condomínio se todos os poderes do proprietário, ou seja, de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem quer que a injustamente a possua ou detenha (art. 1.228 do CC), pertencerem a mais de um titular com exclusividade dos demais, cabendo a cada um igual direito, sobre o todo e cada uma das partes.

O legislador regulou o condomínio convencional ou voluntário, nos art. 1.314 e seguintes do CC, o legal ou necessário nos art. 1.327 e seguintes do CC e o condomínio edilício no art. 1.331 e seus parágrafos do CC, com a redação dada pelas Leis 12.607/2012 e 10.931/2004. A doutrina classifica o condomínio quanto à forma pro-indiviso e pro-diviso (a divisão é de fato e não de direito do condomínio) e, por fim quanto ao objeto do condomínio, pode ser universal (abrange todos os bens) e singular (incide sobre coisa específica).

Interessa-nos mais de perto o condomínio edilício. 2 Não existirá o condomínio edilício se não houver edificações compostas de partes que são de propriedade exclusiva conjugadas com partes que são propriedades comum dos condôminos (caput, do art. 1.331 do CC). Por outras palavras, temos simultaneamente e indissociavelmente a propriedade comum e exclusiva. No condomínio edilício não pode haver somente uma ou outra. A existência das duas é imprescindível para a formação do condomínio edilício. Assim, v.g., ao ser vendida uma unidade do condomínio edilício, estará sendo vendido um bem composto pela propriedade exclusiva e, ainda, uma fração ideal da propriedade comum. Não se podem separar as duas partes. 3

O condomínio edilício está originalmente ligado à existência jurídica de propriedade coletiva sobre o solo e partes comuns do prédio à permanência da propriedade particular e individual sobre os apartamentos. A propriedade de cada condômino composta pelas duas partes constitui um bem indivisível.

Os chamados "condomínios fechados", os quais existem por razões de segurança, são figuras anômalas. Não são regradas, em regra, pelo condomínio tradicional (voluntário ou legal), nem pelo edilício. Trata-se, como regra, de modalidade de parcelamento do solo urbano. 4

Entendem alguns autores ser lícita a cobrança, nos loteamentos, de todos os proprietários de lotes de modo proporcional, o custo da manutenção de benefícios comuns a todos os adquirentes, v.g., despesas com jardineiro ou medidas visando à segurança das pessoas e bens, equiparando-as às regras de condomínio, no que diz respeito à cobrança condominial.

A aplicabilidade do tipo de regime jurídico aos empreendimentos, v.g., loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária 5 , condomínios e clubes de campo depende do negócio explorado de fato e juridicamente. Queremos com isto afirmar que é na matrícula e somente nela, do empreendimento, no qual encontramos as informações do regramento jurídico do empreendimento, se de condomínio ou de loteamento. Estamos no campo dos direitos reais (nos quais as regras são mais rígidas do que as obrigacionais). Lembramos que as vias internas dos loteamentos são bens públicos – regime próprio – Lei 6.766/79 e DL 58/97.

Discute-se nos tribunais e na doutrina sobre a legitimidade das associações de proprietários, que administram as áreas comuns desses loteamentos, para a cobrança de despesas de manutenção 6 a fim de se evitar enriquecimento sem causa daqueles que se beneficiam dos serviços prestados. Não se pode impor nenhum tipo de cobrança, porque o proprietário não é obrigado a ser associado, e, nesta hipótese, não aderiu ao serviço de manutenção.

Mas não podemos esquecer o fato de que o estudo do condomínio não está inserido no direito obrigacional, mas pertence ao campo dos direitos reais, inserido que está dentro do direito de propriedade 7 .

O direito ao crédito pode ter origem no direito das obrigações ou direitos reais.

Os dois campos do direito civil, objeto de antiga discussão na doutrina sobre sua unificação, obrigacional e real, são regrados por princípios muitos distintos e diferentes. No que diz respeito ao pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio, não encontramos a característica essencial do conceito de obrigação, a temporariedade. Por outras palavras, o pagamento é um dever legal, inserido nos direitos reais de propriedade (I, do art. 1.336 do CC).

Os contratos, sejam nominados ou inominados, típicos ou não, em determinado momento se extinguem, seja pelo adimplemento ou por outras formas de extinção das obrigações (arts. 304 e seguintes do CC). Todas as fontes das obrigações, o ato jurídico lato sensu (contratos ou as declarações unilaterais de vontade), a culpa contratual (o não cumprimento do contrato gera uma nova obrigação, distinta da que a originou), os atos ilícitos sejam dolosos ou culposos e o dano independente de culpa, são marcadas pela provisoriedade, ou seja, têm caráter provisório, transitório. Além disso, diga-se de passagem, comparando o escrito linhas acima e aqui, as fontes dos direitos reais e dos direitos obrigacionais são distintas.

No campo dos direitos reais a duração é perpétua. A propriedade é perpétua. Não se extingue pelo não uso, mas somente nas hipóteses legais.

A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias são encontradas na convenção que institui o condomínio edilício, subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, nos termos do caput do art. 1.333 e inciso I, do art. 1.334 do CC.

A convenção de condomínio, aliás, de caráter institucional ou estatutário 8 , constitui lei fundamental para reger a relação entre os condôminos. Uma vez sendo registrada no cartório de registro de imóveis, torna-se oponível a terceiros, tendo eficácia perante estes.

Vale destacar, por fim, que o condomínio tem o prazo prescricional de cinco anos para cobrar as despesas condominiais.

Trata-se de matéria apreciada no STJ, recurso repetitivo, tema 949, recurso especial 148.3930/DF da relatoria do Min. Luis Felipe Salomão julgado 23.11.2016, decidiu-se que:

na vigência do Código Civil 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

3. O condomínio no CPC/2015

3.1. Condomínio no processo civil e sua representação em juízo

O condomínio não é considerado pessoa jurídica nem de direito privado, nem de direito público. Estas estão elencadas nos artigos 40 e 41 do CC 9 . No condomínio tradicional não se coloca a questão de ser o condomínio pessoa jurídica, tendo o legislador incentivado, quando possível, a extinção do condomínio, diante da máxima communio est mater discordarum. A questão gira em torno do condomínio edilício.

Apesar de não ser pessoa jurídica de direito privado ou público 10 , o condomínio edilício aufere renda, tem inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas 11 , celebra contratos de comodato, locação, tem conta bancária, dentre outros.

Imagine a hipótese de o condomínio decidir adquirir um terreno para ampliar a área do prédio e construir uma piscina. A aquisição em nome de um grande número de pessoas condôminas pode se tornar impossível, porque deverão existir, v.g., menores, pessoas falecidas, separadas, divorciadas, pessoas jurídicas.

Naquela hipótese, pelas regras atuais, poder-se-ia constituir um condomínio voluntario, pelos condôminos interessados para aquisição das áreas e, posteriormente, a celebração de um contrato entre as partes envolvidas regulando o uso gratuito ou oneroso da área adquirida.

Ao condomínio não se pode atribuir personalidade jurídica, diante da sua natureza de direito de propriedade. A personalidade jurídica é a aptidão genérica de se adquirir direitos e assumir deveres. Na ordem civil, somente as pessoas jurídica e física têm esta aptidão...

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21 de Janeiro de 2022
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