Novo Cpc Aplicado na Visão de Nós, os Processualistas - Edição 2017

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2. Condomínio no Código de Processo Civil de 2015

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Autor:

ANGÉLICA ARRUDA ALVIM

Professora de Direito Civil nos cursos de Bacharelado da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Advogada.

1. Introdução

O presente artigo busca analisar o tratamento dado pelo Código de Processo Civil de 2015 ao condomínio.

Antes de adentramos especificamente na breve análise do tratamento dispensado pelo legislador ordinário ao condomínio, ao editar a vigente lei processual, é imprescindível que sejam tecidos breves comentários a respeito do próprio condomínio, sob o enfoque do direito civil.

Por essa razão, serão analisados o conceito de condomínio e as suas principais características, de acordo com a legislação civil.

Em seguida, tratar-se-á do aspecto processual atinente ao tema, abordando-se a representação do condomínio em juízo, a possibilidade de citação das pessoas domiciliadas em condomínios com controle de acesso na pessoa do controlador de acesso e, por fim, a questão relativa à executividade das dívidas condominiais.

2. Do condomínio

A propriedade está ligada à ideia de assenhoramento de uma coisa com a exclusão de qualquer outra pessoa. Nos casos em que a propriedade pertence a mais de um sujeito de direito, temos a indivisão, comunhão, copropriedade ou condomínio.

O condomínio, ou seja, a pluralidade de titulares da propriedade sobre a mesma coisa. Algumas vezes, empregam-se os termos de comunhão e condomínio como sinônimos. Entretanto, o primeiro é mais vasto do que o segundo.

Condomínio se refere a propriedades incidentes sobre a mesma coisa. Duas pessoas são proprietárias de coisa móvel ou imóvel. Já a comunhão pode supor uma universalidade, como temos na herança. Não é comunhão sobre um imóvel, mas sobre tudo. A comunhão pode, inclusive, abranger bens não suscetíveis de domínio, v.g., comunhão nas sociedades despersonalizadas ou em herança.

A fonte geradora do condomínio pode ser, por exemplo, a morte do sujeito com mais de um herdeiro, que o sucedem conjuntamente; a alienação da coisa a mais de um adquirente; ou, ainda, a ocupação (art. 1.263 do CC) efetuada por duas ou mais pessoas da coisa sem dono. As fontes do condomínio são as mesmas da propriedade, mas com pluralidade de titulares, v.g., usucapião ou aquisição pelo registro do título.

O condomínio de bens móveis ou imóveis é regrado em sua maior parte pelos artigos 504 (não se pode um condômino, em coisa indivisível, vender a sua parte a estranhos, se o outro quiser, sob pena deste, desde que cumprido alguns requisitos, reaver a coisa para si, no prazo decadencial de 180 dias), § 1º, do art. 1.056 (no caso de condomínio de quota da sociedade, indicação de quem pode exercer os direitos a ela inerentes), 1.314 ao 1.326 (condomínio voluntário e sua administração), 1.327 ao art. 1.330 (condomínio necessário), art. 1.331 ao art. 1.358, com as alterações da Lei 12.607/2012 (instituição, administração e extinção do condomínio edilício) todos artigos da legislação civil e artigos 22, 23, 25, 34 e 83 da Lei de Locação (conceitua as despesas extraordinárias, as ordinárias). Por sua vez, a Lei 4.591/64 com alterações da Lei 4.864/65 trata do condomínio e incorporações.

No que diz respeito ao microssistema do condomínio, o Código Civil de 2002, ao regular parte da mesma matéria tratada pela Lei 4.591/64, com alterações da Lei 4.864/65, revogou-a parcialmente (derrogação), nos termos do art. 2º, da Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro. Na lacuna ou omissão do Código Civil, aquelas regras podem, de modo supletivo, ser aplicadas.

Não se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor, pois não existe relação de consumo entre os condôminos e o condomínio (ente despersonalizado). Este não é fornecedor de produtos ou serviços nos termos do art. , do CDC e, por sua vez, aqueles não se enquadram na definição de consumidores, nos termos do caput do art. do mencionado Códex.

Por outro lado, as regras processuais correspondentes encontram-se no Código de Processo Civil, inciso XI, do art. 75 (representação em juízo ativa e passiva pelo síndico ou administrador do condomínio 1 ), § 3º, inciso V, do art. 246 (dispensa de citação por meio eletrônico, na ação de usucapião de imóvel, de unidade autônoma de prédio em condomínio), § 4º, do art. 248, (considera válida a entrega ao funcionário da portaria, sendo a citação pelo correio, nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso), parágrafo único do art. 252 (citação pelo oficial de justiça nos condôminos edilícios ou nos loteamentos regulares ou irregulares com controle de acesso), art. 569 ao 598 (ação de divisão e demarcação do imóvel comum pelo condómino), incisos VIII e X, do art. 784 (considera como título extrajudicial o crédito referente às contribuições de condomínio edilício). A ação de divisão é a ação apropriada para a extinção da copropriedade da coisa divisível.

Resta configurado o condomínio se todos os poderes do proprietário, ou seja, de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem quer que a injustamente a possua ou detenha (art. 1.228 do CC), pertencerem a mais de um titular com exclusividade dos demais, cabendo a cada um igual direito, sobre o todo e cada uma das partes.

O legislador regulou o condomínio convencional ou voluntário, nos art. 1.314 e seguintes do CC, o legal ou necessário nos art. 1.327 e seguintes do CC e o condomínio edilício no art. 1.331 e seus parágrafos do CC, com a redação dada pelas Leis 12.607/2012 e 10.931/2004. A doutrina classifica o condomínio quanto à forma pro-indiviso e pro-diviso (a divisão é de fato e não de direito do condomínio) e, por fim quanto ao objeto do condomínio, pode …

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14 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1222124599/2-condominio-no-codigo-de-processo-civil-de-2015-novo-cpc-aplicado-na-visao-de-nos-os-processualistas-edicao-2017