Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II - Ed. 2020

Capítulo 2. Princípio da Inscrição

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Autor:

Marinho Dembinski Kern

Neste capítulo, nosso estudo se volta ao princípio da inscrição. Inicialmente, verificaremos como funciona, no direito brasileiro, a criação ou constituição dos direitos reais, para, em seguida, examinarmos o conceito de princípio da inscrição. Então, analisaremos as distinções entre registro, inscrição, transcrição e averbação, as classificações das espécies de inscrição (e suas relações com o princípio ora estudado), a natureza jurídica da exigência que esse princípio faz ao interessado, as consequências jurídicas de sua inobservância e, por fim, as suas relações com o direito de saisine.

2.1. Criação de direitos reais imobiliários. Distinções necessárias

No presente item, verificaremos como ocorre a mutação jurídico-real, ou seja, como que um determinado ajuste transcende sua natureza obrigacional e ingressa no plano dos direitos reais.

O problema costuma ser posto da seguinte forma: o ato jurídico constitutivo (normalmente, o contrato) é suficiente para a transmissão do domínio de uma coisa? Ou é exigível algo mais para que a aquisição possa se tornar perfeita e acabada? A resposta dada a essa questão não é uniforme, divergindo, no particular, os sistemas jurídicos e as legislações.

De maneira geral, três sistemas principais se estruturam como resposta a essa pergunta:

a) sistema romano: no direito romano, a propriedade não se transmitia com base no simples consenso, ou seja, com base no acordo de vontades. Era necessário algo mais, no caso a celebração dos negócios translativos de propriedade: a mancipatio, a in iure cessio e a traditio (no direito clássico) ou somente a traditio (no direito justinianeu). Os glosadores criaram a terminologia para explicar o fenômeno jurídico de título (titulus), para se referir à compra e venda, subjacente à aquisição da propriedade, e de modo 1 (modus) para se referir aos fatos efetivamente transmissivos da propriedade, como a mancipatio, a in iure cessio e a traditio. 2 Em resumo, o sistema romano exigia, para a aquisição da propriedade, o título e o modo.

b) sistema francês, em que basta o título, possuindo o contrato eficácia translativa, não sendo necessária, portanto, a ocorrência do modo. É um sistema, pois, em que a transmissão se opera solo consensu. Assim, o mero contrato de compra e venda já é suficiente para a transferência, havendo a desnecessidade da tradição 3 .

c) sistema alemão 4 : nele é adotado um sistema de modo, mas um modo complexo. Não é que não exista o título, entendido como causa material da mutação jurídico-real. Ele existe e corresponde ao negócio jurídico-obrigacional, ou negócio causal, cuja finalidade é a criação de obrigações, sem o poder de efetivar a atribuição do direito real e sem ser o elemento que fundamentará a inscrição no livro registral (esta sim, finalizadora do processo aquisitivo, constitutivo ou transmissivo). Na verdade, o que se passa é: a legislação alemã desvincula a mutação jurídico-real desse negócio jurídico-obrigacional, cuja eventual invalidade não contamina, por si só, a alteração real efetivada no registro (princípio da abstração) 5 .

No sistema alemão, a única coisa que importa é o modo, exatamente por essa desvinculação com o negócio obrigacional que a legislação realiza. Porém, o modo é mais complexo, não compreendendo apenas e tão somente a inscrição no livro de Registro. Assim, o modo se subdivide entre o acordo real (ou negócio de disposição, dito Einigung) e a inscrição (dita Eintragung) 6 . O direito real surge da junção desses dois elementos, independentemente do título (causa material, negócio obrigacional ou causal). Esse acordo real corresponde a um ajuste cuja finalidade é ser a execução das obrigações entabuladas no negócio obrigacional e cujo objeto é exclusivamente dispor uma mutação jurídico-real 7 . Não obstante cumprir efetivamente o que decorre das obrigações criadas no negócio causal, a legislação alemã o desvincula deste último negócio jurídico, razão pela qual ele é considerado abstrato 8 .

A rigor, é a junção do acordo real com a inscrição que efetiva o direito real, de maneira que o direito civil alemão, ao desvincular a mutação jurídico-real do título, cria um sistema exclusivo de modo, mas modo complexo, por abarcar o acordo real mais a inscrição. É certo que, com relação ao sistema registral, exsurgem ainda outras peculiaridades, porque o direito registrário formal exige, para que se proceda a inscrição, o consentimento formal do prejudicado por ela e a instância (pedido) da parte (prejudicada ou beneficiada) para proceder ao registro 9 . E, além disso, há casos (como no § 19 do GBO 10 ) em que, embora o acordo real seja da substância da efetiva mutação jurídico-real, a inscrição pode ser feita tão somente com o consentimento formal do prejudicado e a instância da parte. Também há situações em que a exibição do acordo real é imprescindível, além do consentimento formal do prejudicado e da instância da parte, como nos casos de alteração do domínio e constituição e transmissão do direito de superfície (§ 20 do GBO). 11

O ordenamento jurídico brasileiro definiu que o negócio jurídico é insuficiente para a transmissão da propriedade e dos direitos reais inter vivos, sendo imperiosa a tradição, no caso de bens móveis, e o registro, no caso de bens imóveis, conforme os arts. 1.226 12 , 1.227 13 e 1.245, caput 14 , do Código Civil.

Em decorrência dessa previsão, a doutrina civilista entende que o nosso ordenamento jurídico, para fins de constituição e transmissão de direitos reais imobiliários inter vivos, adotou o sistema de título e modo, oriundo do direito romano, no qual o negócio jurídico representa o título e o registro, o modo 15 .

A doutrina em geral se aferra a tais lições, distinguindo apenas entre o título (causa material – negócio jurídico) e o modo (fato gerador do direito real – registro), na aquisição, constituição ou transmissão de direitos reais imobiliários.

Entretanto, alguns escritores distinguiram uma terceira etapa no processo de criação do direito real: o acordo de transmissão (ou acordo real), análogo ao que ocorre no direito alemão. Nesse ponto, ainda, surgiu a discussão se esse acordo teria o caráter abstrato, como na Alemanha, ou se teria o caráter causal, prendendo-se ao negócio jurídico obrigacional subjacente.

Pontes de Miranda ressalta que a transmissão da propriedade imobiliária, se não se der por força de lei ou por sentença (quando lei especial o admitir), depende do “acordo do proprietário sobre a transmissão, o consentimentopara o registro e o registro.” Com relação ao consentimento para registro, explica que o sistema brasileiro o tem como implícito no acordo de transmissão, salvo eventual ressalva. 16

Assim, impõe-se distinguir entre o negócio jurídico causal, o acordo de transmissão, o consentimento para registro (que só adquire relevância autônoma, se houver ressalva ou se não houver acordo de transmissão) e o registro em si.

Pontes de Miranda analisa diversas cláusulas extraídas de escrituras públicas, demonstrando que seus dizeres evidenciam o contrato de compra e venda (“A vende a B o prédio da rua..., medindo tantos metros de frente por tantos de fundo, pelo preço de...”), o acordo para a transmissão do domínio (“transferindo, neste ato, o domínio, livre de qualquer ônus, a B, que o aceita”) e o acordo de transmissão de posse, ficando implícito o consentimento para o registro, quando não há ressalva (e ele dá um exemplo: “mas o registro só se fará quando B pagar integralmente o preço (ou quando B e A o pedirem)”). Inclusive, Pontes sublinha que uma escritura que somente contenha os dizeres relativos ao contrato de compra e venda, sem ter a cláusula expressa de transmissão do domínio, é irregistrável, por se tratar de simples contrato consensual 17 .

O acordo de transmissão contém as manifestações de vontade, vinculativas e coincidentes, visando à modificação material do direito de propriedade ou de outro direito real, mas não se exige uma expressão determinada, sacramental, podendo ser aplicadas as regras jurídicas a respeito da interpretação. 18

Na sua visão, o acordo de transmissão é negócio jurídico abstrato, ou seja, que se autonomiza em relação ao negócio obrigacional causal, a exemplo do que ocorre no direito alemão. O jurista citado defende que o acordo de transmissão é título por si só suficiente para cumprir o …

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24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1250395676/capitulo-2-principio-da-inscricao-principios-do-registro-de-imoveis-brasileiro-vol-ii-ed-2020