Capítulo 3. Princípio da Instância - Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II

Autor: Francisco José de Almeida Prado Ferraz Costa Junior Por força do princípio da instância ou rogação, o oficial de registro, via de regra, não age de ofício, dependendo a instauração do processo de registro de provocação. Como anota Miguel Maria de SERPA LOPES, a vedação de atuação oficiosa por parte do registrador tem sua razão de ser, haja vista que somente assim se assegura a observância do princípio da prioridade decorrente da apresentação e lançamento no Protocolo, sem o que ela se tornaria letra morta 1 . O princípio da instância, portanto, articula-se com diretrizes estruturantes do registro imobiliário, razão pela qual deve ser escrupulosamente observado, ressalvadas, evidentemente, as hipóteses legais ou regulamentares em sentido contrário. Não acedemos, portanto, no particular, à opinião de Afrânio de CARVALHO, para quem o princípio da instância deve ser atenuado, tanto quanto possível, de modo a se admitir, ainda que episodicamente, a atuação oficiosa do registrador 2 . Forte nesse princípio, decidiu a Corregedoria Geral da Justiça ser ilícita a atuação do Registrador que promove sponte sua alteração do assento sem requerimento expresso do usuário e titular do direito. 3 A Corregedoria Geral da Justiça indeferiu também requerimento formulado pelo Ministério Público Federal no sentido de que os Oficiais de Registro de Imóveis paulistas tomassem a iniciativa de praticar atos registrais relativos a monumentos arqueológicos ou pré-históricos situados em suas respectivas circunscrições, sob o fundamento de que o processo de registro se instaura por iniciativa do interessado, seguindo-se a regular qualificação dos títulos pelo Oficial. 4 Por identidade de motivos, indeferiu-se pedido de elaboração de Portaria ou Provimento permitindo que as Serventias de Imóveis pudessem assumir a iniciativa da instauração dos procedimentos de regularização dos loteamentos. 5 O princípio da instância ou rogação está consagrado em diversas passagens da Lei de Registros Publicos. Logo de início, no título das disposições gerais, o art. 13, inc. II, reza que os atos de registro são praticados a requerimento verbal ou escrito dos interessados. Mais à frente, já no título próprio do registro imobiliário, no art. 217, lê-se que o registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. Finalmente, o art. 246, § 1º, da Lei de Registros Publicos dispõe que determinados atos averbatórios se praticam mediante requerimento escrito do interessado, com firma reconhecida, instruído, evidentemente, com documento hábil. Um ponto aqui desperta a inquietação do exegeta. O art. 217 dispõe que os atos de registro e averbação podem ser requeridos por “qualquer pessoa”, ao passo que o art. 246, § 1º, dispõe que a averbação de mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis, bem como alteração de nome e estado civil, somente poderia ser requerida pelos “interessados”. Haveria aí uma diferenciação, ou o legislador ter-se-ia expressado mal, não tendo havido, em verdade, inovação em relação ao direito anterior, em que, por força do art. 16 do Decreto nº 4.857/39, o processo de registro somente se deflagrava por requerimento de pessoa interessada? A doutrina tem entendido, de modo unânime, que o art. 217, ao referir “qualquer pessoa”, pretendia designar apenas os interessados. 6 Evidentemente, têm legitimidade para deflagar o processo de registro inscritivo as partes do negócio jurídico, seja o disponente, seja o adquirente, tanto o credor quanto o devedor. Mas as partes não precisam requerer pessoalmente, podendo fazer-se representar por seus representantes legais ou convencionais. Tem igualmente legitimidade o terceiro que demonstre interesse em proceder à inscrição ou cancelamento de um fato jurídico lato sensu, tal como o credor que pretenda registrar o título aquisitivo de propriedade de seu devedor, para, na sequência, inscrever a penhora, ou o credor quirografário de um devedor hipotecário relativamente à baixa da hipoteca. Quanto a esses, entende-se que o titular de direitos de um título não tem legitimidade para impedir que terceiro o apresente a registro. 7 Finalmente, Marcelo MARTINS BERTHE ressalva não ser incomum que atos de registro sejam praticados por determinação judicial que, nesses casos, “tratando-se de ordem judicial, que não tenha por conteúdo a inscrição de um direito real, mas que represente, por exemplo, uma ordem de indisponibilidade do bem imóvel, não haverá despesas e a ordem poderá ser cumprida independentemente do recolhimento das custas e dos emolumentos”. 8 Entende-se que o portador do título presume-se ter mandato tácito do interessado 9 . Tal abertura, em termos práticos, acaba por franquear a qualquer pessoa a possibilidade de requerer a inscrição, sem embargo da ressalva doutrinária de que, caso o portador do título diga ser ele o próprio interessado, caiba indagar de sua legitimidade. 10 É comum que o tabelião de notas se encarregue de apresentar a registro as escrituras por ele lavradas. Essa prática disseminada tem sido admitida pela Corregedoria Geral da Justiça, que ressalva, no entanto, que o tabelião não se enquadra na figura de apresentante, requerente do registro. Entende o órgão censório que o tabelião não tem legitimidade para figurar como requerente do processo de registro, porque não tem interesse jurídico pessoal na inscrição, uma vez que a prática do ato registral ou sua eventual denegação não repercute na sua esfera jurídica. Tampouco pode ser considerado mandatário ou gestor de negócios do interessado, pois tal classificação potencialmente conflitaria com atribuições reservadas à advocacia. Nessa ordem de ideias, o tabelião, ao levar títulos a registro, funciona como mero portador material da escritura, simples núncio do apresentante. A consequência prática mais relevante decorrente dessa compreensão é o reconhecimento da ilegitimidade do tabelião para requerer tanto a suscitação de dúvida quanto para impugnar seus termos, ainda que se admita, no Estado de São Paulo, sua intervenção no feito, na qualidade de amicus curiae. 11 Em que pese, como visto, não ser o requerimento de registro aberto a qualquer do povo, na medida em que aberto exclusivamente às partes, seus representantes e terceiros interessados, ou ainda decorrer de requisição judicial, recomenda-se interpretação flexível, aferindo-se a legitimidade do interesse à luz da concreção do caso, bastando a comprovação de alguma vinculação ou proveito extraível da inscrição. Há, contudo, situações em que a legitimidade se afere de maneira mais generosa ou ampliativa. Existe previsão regulamentar no Estado de São Paulo conferindo a legitimidade a qualquer pessoa de requerer a averbação do número de inscrição de imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural, previsto no Código Florestal, bem como da informação de que determinado imóvel foi classificado pela Companhia Ambiental do Estado de São Paulo – CETESB como inserido em área contaminada e sua reabilitação. 12 De outro lado, há hipóteses de legitimidade mais restritiva. São, exemplificativamente, os casos de requerimento de averbação de memorial descritivo de imóvel rural georreferenciado certificado pelo INCRA, que demanda requerimento firmado pelo titular do domínio 13 , instauração do procedimento de execução da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, que demanda requerimento firmado pelo credor fiduciário 14 , e procedimento de rescisão de compromisso de compra e venda de unidades imobiliárias decorrentes de parcelamento do solo por inadimplemento do promitente comprador, que pressupõe requerimento firmado pelo parcelador 15 . Também já se decidiu que o requerente que, quando muito, detém direitos de posse sobre certa área, em não sendo titular de nenhum direito real, não pode requerer retificação de registro 16 . Tanto a lei quanto as normas regulamentares contemplam algumas hipóteses de atuação oficiosa do registrador. São elas a averbação de alteração dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público 17 , o lançamento de averbação retificatória enquadrada nas hipóteses do inc. I do art. 213 da Lei de Registros Publicos, a abertura de matrícula, no interesse do serviço, ou, para cada uma das unidades decorrentes de parcelamento do solo ou instituição de condomínio edilício 18 , a averbação de encerramento de matrícula em razão da abertura de fólio no cartório atualmente competente 19 , bem como a previsão de suscitação de dúvida ex officio nos casos de titulação dominial no bojo de procedimento de regularização fundiária 20 . Existem também posicionamentos admitido a atuação ex officio do registrador para cancelar hipotecas extintas pela perempção. 21 Interessante, a propósito, fazer menção à compreensão de Francisco C. PONTES DE MIRANDA a esse respeito, feita por ocasião de sua exposição acerca da aquisição de propriedade imobiliária a título derivado inter vivos. O autor, notório germanófilo, abeberou-se sobremaneira da doutrina alemã nesse particular. É o que se verifica de sua importação da figura nitidamente alemã do acordo de transferência, negócio jurídico de direito real inconfundível com a relação jurídica obrigacional que lhe dá causa 22 . Adotado esse esquema dogmático, o requerimento de registro, denominado pelo autor de pedido-exigência, coloca-se entre o acordo de transferência e a inscrição. Para F. C. PONTES DE MIRANDA, o pedido-exigência é uma declaração unilateral de vontade receptícia, negócio jurídico realizado no plano do direito público, inaugurando uma relação entre o usuário e o oficial 23 . O pedido-exigência não comporta aposição de termo ou condição, embora seja retratável enquanto não feita a transcrição. 24 Acresce que a apresentação do título a registro pressupõe consentimento para a transcrição por parte do transmitente, ainda que implícita. O consentimento para a transcrição não se confunde com o acordo de transmissão. É que, por vezes, pode constar a proibição de transcrição antes de verificada tal condição, como a compensação de um cheque. 25 Suceder-se-iam, lógica e cronologicamente, portanto, o título obrigacional, o acordo de transmissão e pedido-exigência, na forma do disposto no parágrafo único do art. 233 do Decreto nº 4.857/39, então em vigor, que rezava: Nos atos a título gratuito, o registro poderá ser também promovido pelo transferente, acompanhado da prova de aceitação do beneficiado 26 . A lição de F. C. PONTES DE MIRANDA não pode ser acolhida in totum. Com efeito, sua defesa da existência da figura do acordo de transmissão no direito brasileiro não pode, de maneira nenhuma, ser acolhida, seja porque inexistente base legal nesse sentido, seja porque levaria a consequências práticas diametralmente opostas àquilo que, há décadas, tem sido admitido na doutrina e na jurisprudência. Com efeito, se admitida tão nítida separação entre os planos obrigacional e real, a única nulidade com potencial repercussão reflexa no registro seria aquela incidente sobre o acordo de transmissão. Assim, a nulidade tão só do negócio jurídico causal não repercute nem no acordo de transmissão nem no registro, de modo que ao prejudicado caberia apenas e tão somente ação de enriquecimento sem causa 27 . Essa, como se sabe, nunca foi a orientação do direito brasileiro. É, no entanto, útil, a figura do consentimento com a transcrição, que, a bem da verdade, é cláusula de estilo nas escrituras públicas tabelioas. Pode-se dizer que tal consentimento é implícito a maior parte das vezes, somente se podendo afirmar inexistente quando houver aposição de condição ou termo para a inscrição. Somente não se pode admitir como lícito, é bem verdade, como salienta Ricardo DIP, o pacto absolutamente proibitivo de inscrição, uma vez que, no direito brasileiro, os registros são obrigatórios 28 . O requerimento de prática de ato de registro em sentido estrito é declaração unilateral de vontade receptícia dirigida ao Oficial. Trata-se de negócio jurídico de forma livre, podendo dar-se tanto de forma expressa, por escrito, palavras ou gestos, tácita ou presumida, por facta concludentia, tal como a remessa de uma escritura pública pelo correio acompanhada de recibo de depósito dos emolumentos. Em que pese a liberdade da forma, sua exteriorização útil exige, naturalmente, a exibição do título inscritível. No caso de o título contemplar mais de um imóvel, entende-se não ser despropositada a exigência da Serventia Predial no sentido de que o apresentante indique expressamente em quais imóveis deseja registrar o título, pois, embora pudesse parecer óbvio que a intenção era registrar o título em todos eles, “o Oficial não pode agir por presunção, mas apenas mediante requerimento expresso do interessado, pena de efetivar registros indevidos e se sujeitar a devolver em décuplo o valor pago” 29 . Já no que diz respeito aos requerimentos de prática de atos de averbação, há exigência de redução à forma escrita 30 . Francisco Eduardo LOUREIRO censura esse maior rigor formal, se comparado com a situação dos atos de registro em sentido estrito, razão pela qual recomenda sua mitigação, sempre que possível 31 . Quanto à instrumentalização dos requerimentos de averbação, há decisão da 1ª Vara de Registros Públicos 32 decidindo ser prescindível o reconhecimento de firma do subscritor do requerimento quando este, devidamente identificado, assinar perante o Registrador ou seu preposto. Esse comando, posteriormente, foi incorporado às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Cap. XX, item 120. Naquela mesma oportunidade, decidiu-se que, estando o interessado representado por advogado, bastava o reconhecimento da firma do mandante no instrumento de mandato, sendo prescindível a do mandatário, desde que possua poderes específicos. Uma vez formulado o requerimento, atende-se ao princípio da instância, deflagrando-se o processo de registro, que se desenvolve dentro do Ofício Imobiliário, sob o signo da legalidade. Por isso, não tem o requerimento o condão de indicar se o ato inscritível almejado é de registro em sentido estrito ou de averbação, questão estranha à esfera voluntária do interessado, porque inserida no âmbito do juízo de qualificação registrária, uma vez que essa distinção entre ato de registro e averbatório é fixada em norma legal de ordem pública, qual seja, incisos I e II do art. 167 da Lei de Registros Publicos 33 . Depois de instaurado o processo de registro, admite-se alguma atuação oficiosa do registro imobiliário. É o que se dá no Estado de São Paulo, em que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem que, se a inscrição do título depender de informações disponíveis na própria unidade de serviço ou em serviços de informações de órgãos oficiais publicadas na internet, deverá o Oficial obtê-las e certificar a fonte que acessou, evitando-se a devolução do título para cumprimento de exigências. Se houver incidência de taxas ou emolumentos, o pagamento deverá ser feito na retirada do título, desde que a busca das informações onerosas tenha sido previamente autorizada pelo apresentante. 34 Como todo negócio jurídico, também o pedido-exigência pode padecer de vícios como os de incapacidade, erro, dolo ou coação. Mas, uma vez consumada a inscrição, esta não se anula de pronto, se a rogação é relativamente nula, pois demanda pronunciamento em sentença, na forma do art. 177 do Código Civil. Já no caso de rogação absolutamente nula, muito embora seu reconhecimento prescinda de demanda judicial, ainda assim a nulidade não é passível de reconhecimento ex officio pelo registrador, demandando procedimento contraditório, ainda que no bojo de procedimento administrativo correcional, como se extrai do art. 214 da Lei de Registros Publicos. 35 Depois de emitida a declaração de vontade demandando a atuação do registrador, não é seu prolator dela escravo, havendo a possibilidade de retratação e desistência do processo, se ainda não lançado o registro. A desistência pode ser total ou parcial, como no caso do título que diz respeito a dois imóveis, em que se admite, por força do princípio da cindibilidade, que, antes de lançado o registro, se desista quanto a um, permanecendo o requerimento de registro quanto ao outro. Não se mostra possível, contudo, uma modificação do requerimento com efeitos ampliativos. Como anota R. DIP, não se admite a alteração o título inscritível em acepção material e “a razão fundamental do impedimento de alterar-se, neste passo, a rogação originária está em que, propriamente, o que se inscreve é o título em acepção material; de modo que é este, causa jurídica, o que demarca a prenotação e configura o direito posicional correspondente” 36 . Vale dizer, se o apresentante protocolou um título que diz respeito a dois imóveis e requereu a inscrição relativamente a apenas um deles, não pode, mais tarde, ampliar o objeto de inscrição sob o mesmo número de protocolo, pois isso poderia acarretar violação ao princípio da prioridade. Assim, deve a segunda solicitação de inscrição tramitar sob novo número de ordem. Tratado dos Registros Públicos, v. 1, 4ª ed., Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1960, p. 99. Registro de Imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 312-3. Proc. 0004661-57.2014.8.26.0543 , DJ 30/03/2016. Proc. 53.767/2004, j. 10/02/2005. 1VRPSP, Proc. 000.01.306282-4, DJ: 01/07/2010. Afrânio de CARVALHO, Registro de Imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 312, Ricardo DIP, Registro de Imóveis (Princípios), v. 3, São Paulo, Lepanto, 2019, p. 35. 1VRPSP, Proc. 0010430-85.2012.8.26.0100 , DJ 17/04/2012. Lei de Registros Publicos Comentada: Lei 6.015/73, coord. José Manuel de ARRUDA ALVIM NETO, Alexandre LAIZO CLAPIS e Everaldo Augusto CAMBLER, Rio de Janeiro, Forense, 2014, p. 1155. Afrânio de CARVALHO, Registro de Imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 309-10. Ricardo DIP, Registro de Imóveis (Princípios), v. 3, São Paulo, Lepanto, 2019, p. 37. Sobre o portador do título como presuntivo mandatário tácito do interessado, Afrânio de CARVALHO, Registro de Imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 312. NSCGJ, Cap. XX, item 39.4.1. Vide também CGSP Proc. 124.108/2012, DJ 03/05/2013. Sobre requerimento de suscitação de dúvida firmado por escrevente notarial, 1ª VRPSP, Proc. 1079627-37.2017.8.26.0100 , DJ 07/12/2017, e decisão da Corregedoria Permanente do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos no Pedido de Providências nº 1014841-97.2017.8.26.0224. NSCGJ, Cap. XX, itens 10.5 e 123.1. O art. 9º, § 5º, do Decreto nº 4.449/2002 fala em “requerimento do interessado”, mas as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no item 57.2 do seu Cap. XX, determinada que este deverá ser firmado pelo titular do domínio, em redação já prestigiada em sua literalidade pelo Conselho Superior da Magistratura (Apel. nº 0003344-96.2015.8.26.0346 , j. 15/08/2017). Lei 9.514/97, art. 26, § 1º. Lei 6.766/79, art. 32, § 1º. 1VRPSP - Processo: 0046748-67.2012.8.26.0100 , DJ 02/08/2013. Lei 6.015/73, art. 167, inc. II, item 13. NSCGJ, Cap. XX, item 53. NSCGJ, Cap. XX, item 68.3. NSCGJ, Cap. XX item 310.3. Vide, a propósito, Ademar FIORANELLI, Direito Registral Imobiliário, Porto Alegre, Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 362-367, e Afrânio de CARVALHO, Registro de Imóveis, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1977, p. 316. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 3ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p. 324. Segundo o autor (p. 342-3), o acordo de transmissão é negócio jurídico bilateral de direito das coisas, com as seguintes características: a) revogação pelo vinculado é ineficaz; b) o distrato somente é possível enquanto não ocorrer a transcrição; c) o vinculado pode transferir a outrem o direito real enquanto tiver disponibilidade tabular, porque ainda é proprietário; d) o acordo de transmissão, diferentemente do negócio causal obrigacional, não dá fundamento à pretensão indenizatória; e) com base no negócio causal, não se pede a resolução do acordo de direito real, mas a devolução dos documentos que dão suporte ao registro, pela condictio indebiti. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 3ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p. 328-9 e 332. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 3ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p. 337. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 3ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p. 325. O dispositivo foi reproduzido no art. 218 da Lei 6.015/73. Tratado de Direito Privado, tomo XI, 3ª ed., Rio de Janeiro, Borsoi, 1971, p. 350. Registro de Imóveis (Princípios), v. 3, São Paulo, Lepanto, 2019, p. 39/43. 1VRPSP, Proc. 100.09.347631-0, DJ 02/06/2010. LRP, art. 246, NSCGJ, Cap. XX, item 120, Walter CENEVIVA, Lei dos Registros Publicos Comentada, 14ª ed., São Paulo, Saraiva, 2001, p. 30. Lei de Registros Publicos Comentada: Lei 6.015/73, coord. José Manuel de ARRUDA ALVIM NETO, Alexandre LAIZO CLAPIS e Everaldo Augusto CAMBLER, Rio de Janeiro, Forense, 2014, p. 1.282/3. Processo: 0034382-64.2010.8.26-0100, DJ 16/12/2010. Conselho Superior da Magistratura, Apelação nº 499-6/8 j. 18/05/2006. Cap. XX, item 8. Ricardo DIP, Registro de Imóveis (Princípios), v. 3, São Paulo, Lepanto, 2019, p. 23/5. Ricardo DIP, Registro de Imóveis (Princípios), v. 3, São Paulo, Lepanto, 2019, p. 19.

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