Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II - Ed. 2020

Capítulo 7. Princípio da Especialidade

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Autor:

Francisco José de Almeida Prado Ferraz Costa Junior

Nos termos do art. da Lei nº 8.935/94, o registro imobiliário é um daqueles serviços de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos. Com isso se pretende dizer que se trata de instituição orientada a publicizar a situação jurídica dos imóveis. Publicizar a situação jurídica de um imóvel, por sua vez, envolve determinar os elementos constitutivos das relações jurídicas que digam respeito a bens imóveis.

A relação jurídico-real, aquela mais relevante para aquilo que aqui nos interessa 1 , é o vínculo jurídico que estabelece uma relação imediata e direta entre uma coisa e a pessoa a cujo poder ela se encontra submetida, de maneira mais ou menos completa 2 . Daí extraímos seus três elementos constitutivos. De um lado, uma pessoa a quem se confere o direito; de outro o bem objeto do direito real; e, entre uma e outra ponta, o vínculo jurídico que os une.

O registro imobiliário, em sua missão de dar a conhecimento público tal informação, deve individualizar as relações jurídicas, torná-las precisas e inconfundíveis, com o que emerge o princípio da especialidade como uma das linhas mestras da atividade.

Especializar significa distinguir, assinalar, singularizar. Anota Ricardo DIP que isso vai além de meramente determinar, pois é possível determinar algo sem especializá-lo, como quando se menciona o nome de uma fazenda, sem, no entanto, descrevê-la, concluindo que “determinar é identificar; já especializar é individualizar de maneira característica, visando a distinguir, demarcar, estremar o ente individual3 . A especialidade incide sobre os três elementos constitutivos da relação jurídico-real, denominando-se especialidade subjetiva aquela que diz respeito à pessoa do titular do direito, objetiva a que versa sobre o imóvel objeto da inscrição e especialidade do fato inscritível a singularização do vinculum iuris 4 . Não é despropositado vislumbrar alguma relação entre os princípios da especialidade e da continuidade, haja vista traduzir a continuidade um conceito de relação, pressupondo uma coisa, precisamente descrita, sobre a qual se versa 5 .

A especialidade objetiva, ensina a doutrina, desenvolveu-se a partir de uma reação às hipotecas gerais, comuns no direito intermédio 6 . Trata-se, na lição de Miguel Maria de SERPA LOPES, de um dos mais importantes requisitos da transcrição, porque está destinado a representar e desempenhar papel de grande relevo, no sentido de dar ao registro imobiliário uma das peças necessárias ao fim a que se destina, que é a certeza do domínio, razão pela qual preconiza uma postura mais enérgica na fiscalização de sua observância 7 . Ganhou maior projeção com a Lei nº 6.015/73, que adotou o sistema de fólio real, em contraposição ao sistema de fólio pessoal, até então utilizado. De acordo com o sistema de fólio pessoal, o sistema registral estruturava-se sobre os negócios jurídicos, de modo que, para conhecer a atual situação jurídica de um imóvel, demandava-se a consulta a uma pluralidade de livros 8 . Já no sistema de fólio real, o registro passa a organizar-se pelo imóvel, atribuindo-se a cada qual uma folha distinta (fólio real), em que se concentram todas as inscrições a ele relativas. O protagonismo atribuído ao imóvel …

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24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1250395681/capitulo-7-principio-da-especialidade-principios-do-registro-de-imoveis-brasileiro-vol-ii-ed-2020