Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II - Ed. 2020

Capítulo 8. Princípio da Continuidade

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Autor:

Francisco José de Almeida Prado Ferraz Costa Junior

O melhor ponto de partida de uma dissertação sobre o princípio da continuidade é a definição, tantas vezes lembrada, de Afrânio de CARVALHO 1 , para quem “o princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência de imóvel no patrimônio de transferente”. Mais recentemente, em formulação mais analítica, sustentou Josué MODESTO PASSOS 2 :

“(…) no direito brasileiro, princípio da continuidade é o princípio de direito registral imobiliário: a) segundo o qual, ressalvadas umas poucas e restritas exceções, e estando pressuposto um certo imóvel já existente no registro, um ato de disposição concernente a um direito real imobiliário e ligado a uma aquisição derivada só pode ser inscrito se o disponente do direito transmitido previamente constar do registro imobiliário como o legitimado para dispor; e b) que impõe que o oficial de registro exija que o interessado faça ingressar e ser inscrito o título anterior (‘aquele em que aparece como adquirente aquele que no título submetido a exame aparece como transmitente (…) é aquele cujo registro dá disponibilidade ao titular do direito’); e c) cuja inobservância leva à nulidade da inscrição; e d) que tem por finalidades permitir a legitimação registral e fazer com que o registro de imóveis retrate a realidade jurídica das transmissões de direitos imobiliários de direito privado).”

Consiste na expressão formal, isto é, no campo do direito registrário, do princípio da disponibilidade. Isso porque, em direito imobiliário, vige a regra geral que remonta a Ulpiano segundo a qual ninguém pode transferir a outrem direito maior do que ele próprio, disponente, tem 3 .

Não se trata, contudo, de princípio conatural à experiência registral brasileira, visto que o regulamento anterior ao Código Civil de 1916 dispensava de transcrição as transmissões causa mortis e os atos judiciais 4 . Entendia-se, então, que as primeiras transmissões não demandavam publicidade, por não permitirem fraudes, ao passo que os atos judiciários ostentavam, por si, suficiente publicidade 5 . Tal compreensão era tão incorreta quanto inconveniente. Incorreta porque, de um lado, a publicidade judicial é meramente instantânea, e não permanente como aquela dos registros públicos. De outro, porque a lacuna dos registros permitia a formação de correntes filiatórias ilegítimas, seja no caso em que os processos de inventário, divisão ou execução judicial contemplassem imóveis que, na verdade, não pertenciam às partes, seja no caso em que a ausência de inscrição das alienações judiciais, por exemplo, permitia ao executado alienar um imóvel de que já havia sido expropriado 6 . Inconveniente porque, em razão de tais fragilidades, a certidão de registro não fazia prova de domínio 7 .

O Código Civil de 1916 trouxe dúvidas sobre se teria ou não consagrado o princípio da continuidade 8 , hesitação que se dissipa com o advento do Decreto …

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24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1250395682/capitulo-8-principio-da-continuidade-principios-do-registro-de-imoveis-brasileiro-vol-ii-ed-2020