Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II - Ed. 2020

Capítulo 11. Princípio da Legitimação

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Autor:

Francisco José de Almeida Prado Ferraz Costa Junior

Como visto, o direito imobiliário registral brasileiro, em seu período inaugural, não atribuía à transcrição eficácia probatória 1 . Esse quadro se altera com o Código Civil de 1916, que dispôs, em seu art. 859, presumir-se “pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu”.

Instaurou-se, contudo, de pronto, uma viva controvérsia acerca da extensão e força de tal presunção.

SORIANO NETO 2 sustenta que o direito anterior ao Código, se, por um lado, chegou a reconhecer efeitos constitutivos à transcrição, nem por isso foi longe a ponto de conferir-lhe efeitos convalidantes, tendo permanecido, no particular, firme na adesão aos princípios do direito romano 3 , não havendo motivo para sustentar que o Código Civil de 1916, notadamente seu art. 859, inovou, no particular, relativamente ao direito anterior 4 . A bem da verdade, prossegue, o erro dos partidários do acolhimento do princípio da fé pública registral derivaria de uma interpretação errônea do § 891 do Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), que inspirou o art. 859. Isto porque a presunção do § 891 do código alemão é uma presunção iuris tantum de expressão estritamente processual, reguladora do ônus da prova, ao passo que o princípio da fé pública está consagrado no § 892, que não foi repetido na codificação brasileira 5 . O direito brasileiro importou, com efeito, o princípio da inscrição, que tem origem germânica, mas “há uma differença essencial entre o direito allemão e o direito brasileiro: é que, naquelle, ao contrário deste, o princípio da inscripção assenta, natural e logicamente, numa base sólida – a modelar organização dos livros fundiários e seu perfeitíssimo funccionamento 6 ”. Na Alemanha, o direito imobiliário material, constante do BGB, que disciplina os efeitos da inscrição nas relações jurídicas reais, estaria fundado em verdadeira unidade orgânica com o direito imobiliário formal, constante da legislação extravagante e regente do processo de registro. Diferentemente do sistema de fólio pessoal, adotado no Brasil, em que os assentamentos se lançam coletivamente, em ordem cronológica, na Alemanha, por força do sistema de fólio real, “cada immovel recebe, no registro, um logar determinado e especial, chamado folha do registro, na qual devem fazer-se todas as inscripções referentes ao mesmo immovel, em ordem consecutiva e sem serem interrompidas com indicações reativas a outro immovel7 . A isso, soma-se o fato de, na Alemanha, as inscrições assentarem-se num poderoso acervo cadastral, de modo que o registro, ao tornar visíveis os direitos reais imobiliários, formam um verdadeiro atlas jurídico, o que não se verifica entre nós. De outro lado, no direito alemão, a inscrição (Auflassung) pressupõe um acordo de vontades (Einigung) das partes envolvidas, perante o registro fundiário. Referido acordo e a inscrição resultam num negócio jurídico real abstrato inconfundível com o negócio jurídico obrigacional causal, de tal forma que a nulidade deste não repercute naquele, dando margem apenas a ações pessoais, segundo princípios da responsabilidade civil e enriquecimento sem causa, regime jurídico este que …

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jusbrasil.com.br
16 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1250395712/capitulo-11-principio-da-legitimacao-principios-do-registro-de-imoveis-brasileiro-vol-ii-ed-2020