Princípios do Registro de Imóveis Brasileiro - Vol. II - Ed. 2020

Capítulo 12. Princípio da Fé Pública Registral e Princípio da Concentração

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Autor:

Marinho Dembinski Kern

Nesse capítulo, abordaremos o princípio da fé pública registral, explicando o seu conceito e requisitos de acordo com a doutrina espanhola e, depois, externando nossa opinião sobre sua adoção pela Lei nº 13.097/15, bem como os requisitos de sua aplicabilidade no direito brasileiro. Naturalmente, o tema oferece polêmica porque, tradicionalmente, não se admitia que o Registro de Imóveis brasileiro contasse com esse importante fator de proteção do tráfico imobiliário. No entanto, parece-nos que os dispositivos da Lei nº 13.097/15 criaram efeitos similares aos do princípio da fé pública registral, de sorte que, com isso, entendemos ter adotado o direito pátrio tal princípio. De todo modo, ressalvamos que a matéria ainda está envolta em incertezas e existe até resistência à ideia da adoção do princípio da fé pública registral no Brasil.

Ao final do capítulo, estudaremos também o princípio da concentração, que, segundo alguns autores, foi o preceito adotado pela Lei nº 13.097/15.

12.1. Noção preliminar do princípio da fé pública registral

O princípio da fé pública registral é um dos grandes pilares do direito registrário espanhol e é muito estudado na doutrina registral deste país 1 . Por causa disso, bem como da similitude entre a sistemática registral espanhola no geral e a brasileira, partimos o estudo do paradigma da fé pública registral tal qual formulada no direito espanhol.

Angel Cristóbal Montes introduz a matéria, contextualizando a necessidade e a utilidade do princípio da fé pública registral, dizendo que:

Como já se assinalou em numerosas ocasiões, a instituição do registro da propriedade ou registro imobiliário encontra sua fundamentação ou justificativa na idéia de conseguir segurança e proteção no tráfico jurídico imobiliário, metas que só é possível alcançar dotando aquela de eficácia suficiente para dar plena efetividade e segurança às transmissões que se realizem em seu amparo.

A presunção legitimadora que se acaba de comentar [o autor se refere ao princípio da legitimação registral, estudado no item anterior de sua obra] é suficiente para garantir por si só o comércio de imóveis e o crédito hipotecário. Sendo uma mera presunção juris tantum, coloca o adquirente na perigosa situação de que, por uma eventual impugnação e comprovação de inexatidão registral, fique sem efeito sua aquisição. Mas, em virtude do princípio da fé pública registral, o conteúdo do registro reputa-se sempre exato em benefício de terceiro que adquira nas condições previstas por lei, o qual, portanto, fica completamente seguro de sua aquisição nos termos que o registro manifesta. E, em conseqüência, o que antes era apenas uma simples titularidade aparente reforçada por uma presunção juris tantum, converte-se agora em uma titularidade real e efetiva, fortalecida por uma presunção juris et de jure. 2

Melo explica que o referido princípio encontra seu fundamento no art. 34 da Lei Hipotecária, dando o seguinte conceito:

(...) aquele princípio conforme o qual a lei presume exato o conteúdo dos livros do Registro de Imóveis, ainda que seus assentos não correspondam com a realidade jurídica extra-registral, protegendo os terceiros adquirentes por negócio jurídico com boa-fé, que por haver confiado em referido conteúdo registral e sempre que preencham os requisitos exigidos na legislação hipotecária, não se verão prejudicados, ainda que depois se anule ou se resolva o título motivador de sua aquisição. 3

Jardim, por sua vez, conceitua a ação do princípio da fé pública registral da seguinte forma:

A exactidão que se reconhece ao Registo implica que o terceiro que adquira um direito, confiando naquilo que as tábuas publicam, o faz com a extensão e conteúdo com que aparece publicitado, sendo mantido na sua aquisição, mesmo que o facto jurídico aquisitivo do seu dante causa nunca tenha ocorrido, seja nulo, venha a ser anulado etc. e mesmo que em virtude de vícios exclusivamente registais o respectivo assento seja inexacto. 4

Assim, para esse terceiro, o direito que resulta do registro, na sua extensão e conteúdo, é exato, verdadeiro, ainda que não o seja na realidade fática (extratabular), de modo que a aquisição do terceiro não pode ser atacada por causas que não constem exclusivamente do registro. 5

Roca Sastre define o princípio da fé pública registral como aquele em razão do qual, para fins de segurança jurídica no tráfego imobiliário, o conteúdo do Registro se considera exato em benefício do terceiro que adquire nas circunstâncias determinadas pela lei, o qual pode estar seguro de sua aquisição nos termos expressos pelo Registro. 6

Este autor esclarece que o princípio da fé pública registral se encontra previsto, essencialmente, nos artigos 32 e 34 da Lei Hipotecária espanhola: a) o art. 34 garante a aquisição a non domino do terceiro em caso de anulação ou resolução do título de seu outorgante, gerando uma presunção ou ficção de exatidão do registro; e b) o art. 32 assegura que títulos de domínio ou de direitos reais, não inscritos no Registro, não afetarão o terceiro adquirente, nem limitarão seus direitos, gerando uma presunção de integridade do Registro. 7 A eficácia prevista no art. 32 é o sentido negativo do princípio da fé pública registral (presunção negativa de veracidade), ao passo que a eficácia do art. 34 é o sentido positivo do mesmo princípio (presunção positiva de veracidade). 8

Nesse contexto, o princípio da fé pública registral gera uma presunção absoluta (iuris et de iure), em favor do terceiro, de que o Registro é exato e completo, de sorte que ações, direitos, fatos, títulos e atos anteriores à aquisição, não constantes do Registro por inscrição, anotação preventiva, nota marginal, cancelamento, condição transcrita ou causa registrada, serão tidos por inexistentes e não poderão lhe prejudicar. 9

O princípio da fé pública tem seu âmbito de ação sobre a existência, titularidade e extensão dos direitos reais inscritos, mas não abrange dados registrais de fato, nem os relativos ao estado civil e os direitos pessoais obrigacionais. 10 O âmbito de incidência da fé pública registral é estritamente jurídico, não abrangendo, portanto, os dados materiais ou físicos referentes ao direito real, tais como a existência e as características físicas do imóvel. 11

Estão excluídas da incidência da fé pública registral as limitações legais ou estatutárias ao direito real, assim como as servidões aparentes que recaiam sobre o imóvel, logo atingem o terceiro, que não pode se valer do princípio para se defender, ainda que elas não estejam registradas. 12

O princípio da fé pública registral protege as aquisições imobiliárias, não favorecendo nem protegendo credores (por direito obrigacional) do titular inscrito ou aqueles que cumprem prestação em favor deste confiando nas informações tabulares. 13

Examinando o dito art. 34 da Lei Hipotecária espanhola, Melo elenca quatro requisitos/condições de incidência do princípio da fé pública registral: a) confiança na aparência registral, que se expressa como uma espécie de boa-fé objetiva, que resultaria diretamente daquilo que consta dos assentos registrais, isto é, seria um ficção de veracidade das informações registrais (com relação ao terceiro de boa-fé considera-se exato o que consta do registro, mesmo que, na realidade extrarregistral, não o seja), de modo que a boa-fé subjetiva do adquirente, não obstante tenha sua importância, não seria um dos elementos-chave do princípio; b) ineficácia do negócio jurídico precedente ao do terceiro, consistente na nulidade ou resolução de efeitos reais, abrangendo nulidades absolutas, relativas e também falsidades; c) inexatidão registral com relação ao registro anterior ao da aquisição do terceiro; e d) aquisição imobiliária anon domino, a qual é consequência justamente na nulidade ou resolução do título do alienante. 14

Mónica Jardim também elenca os requisitos necessários para a aplicação do princípio da fé pública registral: a) a aquisição do terceiro se dê por meio de um negócio jurídico em si e por si válido, uma vez que a inscrição não tem o condão de sanar nulidades; b) haja boa-fé do terceiro, verificada no momento do acordo de vontades, a qual ordinariamente se presume, e é elidida se o terceiro tiver o conhecimento pleno da situação real não inscrita ou indevidamente inscrita, visto que, havendo assento no Registro de cunho negativo que evidencie a contestação do direito inscrito, a boa-fé do terceiro é afastada; c) a aquisição deve ter sido a título oneroso, de modo que os adquirentes a título gratuito não possuem maior proteção que o alienante; d) a aquisição deve ter sido da pessoa que figurava no Registro com a faculdade de dispor do direito transmitido, dado que o alienante já deve ter o seu direito inscrito quando da transmissão, uma vez que é nesse momento que se aprecia a boa-fé do terceiro; e) o terceiro deve obter a inscrição registral em seu favor, isto é, registrar o título de sua aquisição. 15

São requisitos, segundo Roca Sastre, para que um terceiro goze da proteção da fé pública registral: a) haver adquirido de boa-fé, entendida esta como o desconhecimento da existência de possível inexatidão registral; b) haver adquirido a título oneroso – é mister que haja um negócio jurídico, o que exclui as aquisições decorrentes da lei ou de declarações judiciais ou administrativas, e que ele seja oneroso (isto é, bilateral, envolvendo prestações e contraprestações), o que exclui os negócios gratuitos, como doações, heranças e legados; c) haver adquirido do titular segundo o que consta do Registro; e d) haver registrado o seu título. 16

Chico y Ortiz, Cabaleiro e Hernández salientam os mesmos quatro requisitos ressaltados por Roca Sastre para que haja a incidência do princípio da fé pública registral e o terceiro adquirente seja protegido. 17

Como ensina Montes, “operada a proteção registral em favor de um determinado terceiro adquirente, todo adquirente posterior, embora o seja a título lucrativo, aproveita-se também de tal proteção.” 18

A proteção da fé pública atua independentemente de ter havido efetiva consulta aos assentos tabulares, presumindo a lei que o adquirente conhecia as informações tabulares e negociou com base nelas. 19

Existem algumas exceções ao princípio da fé pública registral decorrentes da legislação espanhola, a qual, em alguns casos, prevê um prazo, posteriormente ao registro da aquisição do terceiro, no qual não tem aplicação o dito princípio, tais como os casos de inmatriculación (procedimento no qual se obtém a primeira matrícula e inscrição do imóvel no Registro de Imóveis), sucessão causa mortis, duplicidade de matrícula, entre outros, conforme Melo 20 e Jardim 21 .

Importante destacar que o princípio da fé pública registral não tem a eficácia saneadora de convalescer as nulidades dos negócios e atos jurídicos. As nulidades existem e continuam a existir, ocorre apenas que não é possível opô-las ao terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel a título oneroso e o registrou. 22 O referido princípio assegura a aquisição do terceiro que se apoie no conteúdo jurídico do Registro, garantindo a existência, a titularidade e a extensão do direito registrado e a inexistência do direito cancelado, sem, contudo, estender …

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24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1250395713/capitulo-12-principio-da-fe-publica-registral-e-principio-da-concentracao-principios-do-registro-de-imoveis-brasileiro-vol-ii-ed-2020