Código Civil Comentado - Ed. 2021

Art. 481 - Seção I. Disposições Gerais

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TÍTULO VI

DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO

Capítulo I

DA COMPRA E VENDA

Seção I

Disposições gerais

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

V. arts. 357, 521 a 528, 533, 1.361 a 1.368, 1.417 e 1.418 do CC; arts. 686 a 707, 1.070, 1.071 e 1.113 a 1.119 do CPC/1973; arts. 730, 879 a 903 do CPC/2015; Dec.-lei 58/1937 (Loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações); Dec. 3.079/1938 (Regulamenta o Dec.-lei 58/1937); Lei 4.380/1964 (BNH); Dec.-lei 911/1969 (Alienação fiduciária); Lei 5.709/1971 (Aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente ou pessoa jurídica estrangeira); art. 129, Item 5, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos); Lei 6.766/1979 (Parcelamento do solo urbano); Lei 8.025/1990 (Alienação de bens imóveis residenciais de propriedade da União); Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).

SUMÁRIO: I. Compra e venda; II. Classificação do contrato de compra e venda; III. Compra e venda e transferência do domínio de bens móveis; IV. Compra e venda e transferência do domínio dos bens imóveis; V. Compra e venda e Súmula 308 do STJ; VI. Compra e venda anulada e ITBI.

I. Compra e venda. O contrato de compra e venda de bens móveis e imóveis constitui o negócio jurídico por excelência. A base do sistema capitalista encontra a sua sedimentação na compra e venda, pois, sem ele, a circulação de mercadorias e serviços seria inviável, e por via de consequência, o convívio social. A aquisição de bens e serviços é essencial para a manutenção da vida biológica, assim como da vida social, econômica e política de um determinado grupo. A compra e venda não consiste na única forma de alienação da propriedade, pois ela poderá ser formalizada por contratos diversos, como a doação (art. 538) que assume natureza essencialmente unilateral e gratuita, ou ainda pela permuta (art. 533 do CC). Desse modo, a compra e venda representa o principal, mas não o único, modo de alienação da propriedade móvel ou imóvel.

II. Classificação do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda é bilateral, consensual, oneroso, comutativo ou aleatório, com execução imediata ou a prazo. O contrato de compra e venda é essencialmente bilateral. As partes comparecem e acordam sobre a prestação e a contraprestação que são representadas pela res e pelo preço, respectivamente. O contrato se aperfeiçoa pelo consenso, o que significa que a compra e venda firma o compromisso de modo irretratável e obriga as partes ao seu cumprimento, permitindo a execução específica (a respeito, cf. art. 497 e ss. do CPC/2015). A compra e venda pode representar o acordo para a transferência da propriedade em momento atual ou futuro. Além disso, os contratos podem ser comutativos ou aleatórios. Nos comutativos há uma equivalência desde a gênese entre a prestação e a contraprestação, o que não acontece nos aleatórios, em que a incerteza é a marca predominante quanto à prestação ou sua quantidade ou qualidade. A execução do contrato de compra e venda poderá ser instantânea ou diferida. A execução diferida poderá ser a prazo, quando o pagamento for fracionado; ou apenas postergado, para a execução em único ato, mas sob termo final diferido.

III. Compra e venda e transferência do domínio de bens móveis. O objeto da compra e venda refere-se a bens móveis e imóveis. Os bens podem ser materiais ou imateriais, o que inclui a propriedade intelectual como objeto do contrato de compra e venda. A transmissão dos bens móveis, ainda que formalizada por contrato particular ou por instrumento público, depende da tradição para a transmissão do domínio (art. 1.267). Essa consideração tem importância prática fundamental, pois a responsabilidade civil e fiscal incide sobre o proprietário efetivo e não aparente (art. 502). Por esse motivo, quando há tradição de um veículo, a responsabilidade recai sobre o proprietário-possuidor, ainda que não tenha sido realizada a transferência formal da propriedade, nos termos da Súmula 132 do STJ: “A ausência de registro da transferência não implica a responsabilidade do antigo proprietário por dano resultante de acidente que envolva o veículo alienado”. A tradição e a tomada da posse assumem papel fundamental na transmissão da propriedade móvel, o que se comprova pelo papel das Súmulas 92 e 84 do STJ.

IV. Compra e venda e transferência do domínio dos bens imóveis. A compra e venda consiste em contrato essencialmente consensual, todavia, cumpre examinar o papel da conclusão do contrato de compra e venda em nosso sistema. O direito brasileiro não seguiu o sistema consensualista francês que confere ao contrato de compra e venda a eficácia obrigacional e real. Nos sistemas que adotam essa sistemática há um enorme problema quando há impugnação do direito de propriedade, em virtude da necessidade de demonstração de toda a cadeia contratual, o que gera a produção da probatio diabolica, crux iuris. Como informa Cornu (Droit civil – Les biens. p. 608), o problema do sistema francês esbarra na inexistência de obrigatoriedade de registro imobiliário (livre foncier) e se agrava pela necessidade da prova sobre o direito do transmissor, no qual se funda o seu direito de propriedade (prouve qu’il tient son droit de son auteur). No direito brasileiro, apesar do registro de imóveis não conferir presunção absoluta, mas relativa, a comprovação da propriedade assume contorno objetivo e prático. O direito brasileiro adota o modelo alemão, motivo pelo qual o contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado pelo consenso entre as partes, mas sem a transferência da propriedade. A transferência somente se opera pelo registro (art. 1.245) que opera os efeitos da tradição. Essas ilações permitem concluir que o contrato de compra e venda de bens imóveis somente obrigam os contratantes a transferir a propriedade, tal como dispõe a jurisprudência, com base no art. 481: “O contrato de compra e venda produz efeitos meramente obrigacionais, não conferindo poderes de proprietário àquele que não obteve a entrega do bem adquirido” (STJ, REsp 704.170/GO , 4ª T., rel. Min. Jorge Scartezzini, j. 20.09.2005).

V. Compra e venda e a Súmula 308 do STJ. O contrato de compra formulado por meio de financiamento bancário recebe proteção especial. A hipoteca anterior ou posterior não prevalecerá em relação ao compromitente comprador de boa-fé. A Súmula 308 do STJ (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de os adquirentes do imóvel”) revela uma evolução quanto à proteção sistêmica do terceiro de boa-fé, cujo embrião é a Súmula 84 do STJ. A importância da proteção do possuidor de boa-fé agrega força ao vínculo obrigacional e confere poderes para a adjudicação compulsória (art. 501 do CPC/2015). A defesa da posse, enquanto o imóvel não estiver registrado, poderá ser realizada por meio dos embargos de terceiro (Sobre os embargos de terceiro e a Súmula 308 do STJ, Fabio Caldas de Araújo, (Curso de Processo Civil: procedimentos especiais. t. III. p. 296)). A Súmula 308 do STJ exige que o compromitente comprador tenha quitado o financiamento, sendo lícita a cessão do crédito para o agente financeiro para exigir a quitação do valor contratado: A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308/STJ), o que não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora. Como forma de garantir o pagamento da dívida, o banco mutuante pode, nos termos do art. 22 da Lei 4.864/65, valer-se da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados. A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002 (STJ, REsp 1.601.575 , rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª T., j. 02.08.2016). Cf. também comentário ao art. 422.

VI. Compra e venda anulada e ITBI. A eventual decretação de nulidade ou anulação do contrato de compra e venda tem como principal efeito o restabelecimento das partes ao status quo ante. Desse modo, o eventual imposto pago pela transferência do bem deve ser repetido, pois inexiste mais o fato gerador que legitimou a sua incidência normativa. Nesse sentido, “o negócio jurídico que ensejou a transferência de propriedade do imóvel e, por conseguinte, a tributação pelo ITBI, não se concretizou em caráter definitivo devido à superveniente declaração de nulidade por força de sentença judicial transita em julgado. Logo, não tendo havido a transmissão da propriedade, já que nulo o negócio jurídico de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, ausente fato gerador do imposto em apreço, nos termos dos referidos arts. 156, II da CF, e 35, I, II, e III do CTN, sendo devida a restituição do correspondente valor recolhido pelo Contribuinte a tal título.Nesse contexto, correto o acórdão embargado ao condenar o Ente Público na restituição dos valores pagos a título de ITBI, pois a anulação judicial do negócio jurídico de compra e venda teve por efeito jurídico tornar insubsistente o fato gerador do tributo…” (STJ, EREsp 1493162/DF, Rel. Min. Napoleão Nunes, 1ª Seção, julgado em 14/10/2020, DJe 21/10/2020).

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

V. arts. 417 a 420, 485 e 486 do CC.

SUMÁRIO: I. Elementos do contrato de compra e venda; II. Compra e venda por cartão de crédito. Operação de crédito pro soluto; III. Lei 13.455/2017 e a prática de preço diferenciado na operação de crédito. Diálogo das fontes.

I. Elementos do contrato de compra e venda. Em sua base de formulação o contrato de compra e venda considera os seguintes elementos essenciais em sua configuração: partes, objeto (res), preço (pretium) e consenso (consensus). A compra e venda pressupõe a transmissão onerosa da propriedade de um bem móvel ou imóvel. Para que o contrato seja constituído será necessária a presença do comprador e do vendedor, portanto assume natureza bilateral. Ambos comparecem para formalizar a obrigação de transferência do domínio da coisa por meio do pagamento de um determinado preço. A forma poderá ou não assumir relevância no contrato de compra e venda. Para a alienação de um bem móvel, a transferência do domínio se perfaz com a entrega e tomada da posse, ou seja, com a tradição (art. 1.226). Já para um bem imóvel, a alienação dependerá de forma especial acima de determinado valor, como prescreve o art. 108: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970229/art-481-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2021