Código Civil Comentado - Ed. 2021

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Seção I. Disposições Gerais

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TÍTULO VI

DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO

Capítulo I

DA COMPRA E VENDA

Seção I

Disposições gerais

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

V. arts. 357, 521 a 528, 533, 1.361 a 1.368, 1.417 e 1.418 do CC; arts. 686 a 707, 1.070, 1.071 e 1.113 a 1.119 do CPC/1973; arts. 730, 879 a 903 do CPC/2015; Dec.-lei 58/1937 (Loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações); Dec. 3.079/1938 (Regulamenta o Dec.-lei 58/1937); Lei 4.380/1964 (BNH); Dec.-lei 911/1969 (Alienação fiduciária); Lei 5.709/1971 (Aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente ou pessoa jurídica estrangeira); art. 129, Item 5, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos); Lei 6.766/1979 (Parcelamento do solo urbano); Lei 8.025/1990 (Alienação de bens imóveis residenciais de propriedade da União); Lei 8.078/1990 ( Código de Defesa do Consumidor).

SUMÁRIO: I. Compra e venda; II. Classificação do contrato de compra e venda; III. Compra e venda e transferência do domínio de bens móveis; IV. Compra e venda e transferência do domínio dos bens imóveis; V. Compra e venda e Súmula 308 do STJ; VI. Compra e venda anulada e ITBI.

I. Compra e venda. O contrato de compra e venda de bens móveis e imóveis constitui o negócio jurídico por excelência. A base do sistema capitalista encontra a sua sedimentação na compra e venda, pois, sem ele, a circulação de mercadorias e serviços seria inviável, e por via de consequência, o convívio social. A aquisição de bens e serviços é essencial para a manutenção da vida biológica, assim como da vida social, econômica e política de um determinado grupo. A compra e venda não consiste na única forma de alienação da propriedade, pois ela poderá ser formalizada por contratos diversos, como a doação (art. 538) que assume natureza essencialmente unilateral e gratuita, ou ainda pela permuta (art. 533 do CC). Desse modo, a compra e venda representa o principal, mas não o único, modo de alienação da propriedade móvel ou imóvel.

II. Classificação do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda é bilateral, consensual, oneroso, comutativo ou aleatório, com execução imediata ou a prazo. O contrato de compra e venda é essencialmente bilateral. As partes comparecem e acordam sobre a prestação e a contraprestação que são representadas pela res e pelo preço, respectivamente. O contrato se aperfeiçoa pelo consenso, o que significa que a compra e venda firma o compromisso de modo irretratável e obriga as partes ao seu cumprimento, permitindo a execução específica (a respeito, cf. art. 497 e ss. do CPC/2015). A compra e venda pode representar o acordo para a transferência da propriedade em momento atual ou futuro. Além disso, os contratos podem ser comutativos ou aleatórios. Nos comutativos há uma equivalência desde a gênese entre a prestação e a contraprestação, o que não acontece nos aleatórios, em que a incerteza é a marca predominante quanto à prestação ou sua quantidade ou qualidade. A execução do contrato de compra e venda poderá ser instantânea ou diferida. A execução diferida poderá ser a prazo, quando o pagamento for fracionado; ou apenas postergado, para a execução em único ato, mas sob termo final diferido.

III. Compra e venda e transferência do domínio de bens móveis. O objeto da compra e venda refere-se a bens móveis e imóveis. Os bens podem ser materiais ou imateriais, o que inclui a propriedade intelectual como objeto do contrato de compra e venda. A transmissão dos bens móveis, ainda que formalizada por contrato particular ou por instrumento público, depende da tradição para a transmissão do domínio (art. 1.267). Essa consideração tem importância prática fundamental, pois a responsabilidade civil e fiscal incide sobre o proprietário efetivo e não aparente (art. 502). Por esse motivo, quando há tradição de um veículo, a responsabilidade recai sobre o proprietário-possuidor, ainda que não tenha sido realizada a transferência formal da propriedade, nos termos da Súmula 132 do STJ: “A ausência de registro da transferência não implica a responsabilidade do antigo proprietário por dano resultante de acidente que envolva o veículo alienado”. A tradição e a tomada da posse assumem papel fundamental na transmissão da propriedade móvel, o que se comprova pelo papel das Súmulas 92 e 84 do STJ.

IV. Compra e venda e transferência do domínio dos bens imóveis. A compra e venda consiste em contrato essencialmente consensual, todavia, cumpre examinar o papel da conclusão do contrato de compra e venda em nosso sistema. O direito brasileiro não seguiu o sistema consensualista francês que confere ao contrato de compra e venda a eficácia obrigacional e real. Nos sistemas que adotam essa sistemática há um enorme problema quando há impugnação do direito de propriedade, em virtude da necessidade de demonstração de toda a cadeia contratual, o que gera a produção da probatio diabolica, crux iuris. Como informa Cornu (Droit civil – Les biens. p. 608), o problema do sistema francês esbarra na inexistência de obrigatoriedade de registro imobiliário (livre foncier) e se agrava pela necessidade da prova sobre o direito do transmissor, no qual se funda o seu direito de propriedade (prouve qu’il tient son droit de son auteur). No direito brasileiro, apesar do registro de imóveis não conferir presunção absoluta, mas relativa, a comprovação da propriedade assume contorno objetivo e prático. O direito brasileiro adota o modelo alemão, motivo pelo qual o contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado pelo consenso entre as partes, mas sem a transferência da propriedade. A transferência somente se opera pelo registro (art. 1.245) que opera os efeitos da tradição. Essas ilações permitem concluir que o …

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jusbrasil.com.br
4 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970229/art-481-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2021