Seção II

Seção IIDas cláusulas especiais à compra e venda Subseção IDa retrovenda Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. V. arts. 96, § 3º, e 207 a 211 do CC. SUMÁRIO: I. Propriedade resolúvel; II. Direito de retenção. I. Propriedade resolúvel. Na retrovenda, a característica marcante reside na formação da propriedade resolúvel, portanto, temporária. No caso, o comprador realiza a compra do bem imóvel com a perspectiva de sua restituição. Para o exercício do direito formativo de resgate, o vendedor deve ofertar o valor do preço que pagou e das despesas que o comprador teve na conservação do bem, nos termos do art. 505. II. Direito de retenção. Até o pagamento integral, ou seja, com o valor desembolsado e das despesas que foi obrigado a fazer no imóvel, o comprador pode exercer o direito de retenção para forçar o vendedor ao pagamento das benfeitorias necessárias. A retenção deve ser alegada na fase de defesa para que não ocorra a preclusão da matéria, até mesmo porque a prova pericial poderá ser essencial para avaliar a qualidade da benfeitoria (necessária, útil ou voluptuária) e seu valor efetivo. Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. V. arts. 334 a 345 do CC; arts. 539 a 549 do CPC/2015. SUMÁRIO: I. Consignação judicial e extrajudicial; II. Procedimento da consignação extrajudicial. I. Consignação judicial e extrajudicial. O procedimento da consignação pode ser utilizado, inicialmente, na modalidade extrajudicial, como prevê o art. 539, § 1º, do CPC/2015: “Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o valor ser depositado em estabelecimento bancário, oficial onde houver, situado no lugar do pagamento, cientificando-se o credor por carta com aviso de recebimento, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestação de recusa”. E no seu insucesso, o procedimento poderá ser convertido para a modalidade judicial. A natureza dúplice do procedimento de consignação permite a emendatio morae, em caso de insuficiência do depósito, como prevê o art. 545 do CPC/2015: “Alegada a insuficiência do depósito, é lícito ao autor completá-lo, em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato”. O cumprimento parcial da obrigação, sem o exercício da faculdade prevista pelo art. 545 do CPC, poderá acarretar o reconhecimento judicial de suficiência do depósito. Nessa hipótese, a decisão judicial final importará na declaração de cumprimento da obrigação (art. 487, I, do CPC/2015). Em caso de reconhecimento da insuficiência do depósito, a sentença declarará o cumprimento parcial da obrigação, e formará título executivo judicial (art. 515, I, do CPC/2015) para fins de cumprimento de sentença sobre o saldo residual. II. Procedimento da consignação extrajudicial. Como um dos autores da presente obra assinalou em outro estudo, o procedimento sobre o depósito, bem como os encargos decorrentes no âmbito bancário (contrato de depósito), estão disciplinados pela Resolução BACEN-2.814, de 24.01.2001. Eis a redação do § 1º do art. 539: “§ 1º Tratando-se de obrigação em dinheiro, poderá o valor ser depositado em estabelecimento bancário oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, cientificando-se o credor por carta com Aviso de Recebimento/AR, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestação de recusa”. Desde já deve ser fixada a noção elementar de que o procedimento de consignação é uma faculdade conferida ao devedor. Quanto à utilização da consignação extrajudicial o raciocínio é o mesmo. Não há obrigatoriedade na utilização da via administrativa. A consignação encontra justificativa no sistema jurídico pela aplicação do princípio fundamental da igualdade. Se o credor tem o direito de exigir o cumprimento da obrigação, o devedor tem o direito de se liberar do vínculo obrigacional (cf. Fabio Caldas de Araújo. Curso de processo civil: procedimentos especiais. São Paulo: Malheiros, 2018. t. III. p. 121). Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. V. art. 1.359 do CC. Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

Art. 505 - Subseção I. Da Retrovenda

Seção II

Das cláusulas especiais à compra e venda

Subseção I

Da retrovenda

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