Código Civil Comentado - Ed. 2021

Art. 1.238 - Seção I. Da Usucapião

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Capítulo II

DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

Seção I

Da usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

V. arts. 183, § 3º, 191, parágrafo único e 231, § 4º, CF; arts. 102 e 2.029, CC; arts. 941 a 945, CPC/1973; arts. 246, § 3º, 259, I, CPC/2015; art. 216-A, Lei 6.015/1973; art. 38, Lei 6.001/1973 (Estatuto do Índio); art. 167, I-28, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos); art. 33, Lei 6.001/1973 (Estatuto do Índio); art. 200, Dec.-lei 9.760/1946 (Bens imóveis da União).

STF, Súmula 340: Desde a vigência do código civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião.

Jornadas CJF, Enunciado 564: As normas relativas à usucapião extraordinária (art. 1.238, caput, CC) e à usucapião ordinária (art. 1.242, caput, CC), por estabelecerem redução de prazo em benefício do possuidor, têm aplicação imediata, não incidindo o disposto no art. 2.028 do CC.

SUMÁRIO: I. Usucapião extraordinária; II. Requisitos para a usucapião; III. Posse; IV. Vícios da posse; V. Interversão da posse; VI. Tempo e necessidade de continuidade da posse; VII. Interrupção da posse; VIII. Forma de contagem; IX. Função social da posse e diminuição do lapso temporal; X. Usucapião administrativa (ou extrajudicial); XI. Procedimento Judicial; XII. Suspensão do prazo de aquisição da propriedade por usucapião durante o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus (Covid-19) e Lei 14.010/2020; XIII. Usucapião. Área inferior ao Módulo Rural.

I. Usucapião extraordinária. O art. 1.238 inaugura as modalidades de aquisição da propriedade imóvel com a figura da usucapião extraordinária e sua principal alteração em relação ao diploma anterior está relacionada com o prazo, o qual sofreu sensível diminuição de 20 (vinte) para 15 (quinze) anos.

II. Requisitos para a usucapião. A usucapião extraordinária constitui a figura básica das demais modalidades de prescrição aquisitiva. Apenas são exigidos dois requisitos essenciais para a sua configuração: posse e tempo.

III. Posse. A posse hábil para a usucapião não é a posse ad interdicta, própria para a defesa da posse pelos interditos, mas a posse ad usucapionem, que corresponde à posse publiciana. Trata-se de posse qualificada, ou seja, de posse justa (art. 1.200). A posse não deverá ser violenta, clandestina ou precária, STJ: “Existência de animus domini, posse mansa, pacífica, continuada e incontestada” (STJ, AgRg no AG no REsp. 46.157/SP, j. 25.10.2011, rel. Min. Massami Uyeda, 3ª T., DJe 09.11.2011). Outro ponto ser enfrentado relaciona-se com a possibilidade de convalidação dos vícios da posse.

IV. Vícios da posse. a) Violência: A violência caracteriza-se como vício relativo e que constitui causa de pedir próxima para a utilização da ação de reintegração de posse. Nosso diploma não definiu o conceito de violência como o fez o CC Português (art. 1.261), mas considera-se ato violento toda agressão física ou moral que gere a perda da posse. Por outro lado, a posse não sofre transmudação, de pacífica para violenta, quando o possuidor simplesmente a defende de outro invasor, uma vez que nesta situação configura-se um exercício regular de direito (Planiol, Manuel Élémentaire de Droit Civil, t. I, p. 50). A violência é passível de convalidação pelo decurso de ano e dia, ante a inércia do esbulhado. Este prazo de ano e dia não determina, de qualquer forma, a prescrição da pretensão da ação possessória, apenas refere-se à impossibilidade de concessão liminar da reintegração de posse e a possibilidade de contagem do termo a quo para posse ad usucapionem; b) Clandestinidade: A posse clandestina também é passível de convalidação, afinal bastará que o possuidor exerça seu poder fático sobre a res de forma pública e notória. A clandestinidade é de difícil configuração entre os bens imóveis, sendo de maior incidência entre os móveis (Mazeaud & Mazeaud, Leçons de Droit Civil, p. 206). A principal característica da clandestinidade está na dissimulação praticada pelo possuidor de seus atos possessórios; c) Precariedade: A precariedade concentra as maiores discussões quanto à possibilidade de convalidação. A posse precária tem como característica essencial a existência de uma relação jurídica prévia que justifica o desdobramento da posse. Por este motivo, trata-se de uma posse com causa, não sendo lícito ao possuidor modificar esta causa aproveitando-se do fato de já estar na senhoria fática do bem. Seria uma surpresa para o locador se fosse possível o locatário ingressar com pedido de usucapião após ter locado o bem por mais de 15 anos. No entanto, a possibilidade da interversão é admitida em nosso sistema, mas desde que obedecidos pressupostos específicos.

V. Interversão da posse. A interversão dos atos possessórios permite a convalidação da precariedade pela prática de atos contrários, manifestando oposição ao titular do direito, em cujo nome possui, ou mediante ato de terceiro que transfere a posse. O próprio diploma francês é expresso quanto à admissão da interversão nos art. 2.238 daquele diploma. A interpretação equivocada da doutrina e jurisprudência pátria prende-se, ainda, ao direito anterior em que a boa-fé também era requisito da usucapião extraordinária, e sua falta, acarretaria na precariedade da posse pelo conhecimento do vício de origem. Hodiernamente, esta modalidade prescinde da boa-fé, o que torna plenamente possível a prescrição aquisitiva com a prática da interversão. Para a demonstração da interversão da posse não basta a mudança da vontade (Bloβe Willensänderung genügt nicht), uma vez que os atos devem ser exteriorizados de acordo com a manifestação fenomênica que caracteriza a posse (Baur, Sachenrecht, § 7, p. 73, sie muβ nach auβen deutlich werden). A mudança da causa deve ser devidamente comprovada, sendo admissível em nosso sistema, ante as previsões dos arts. 1.198, in fine, e 1.208, STJ, “Transmutação da posse, de não própria para própria. Admissibilidade. ‘O fato de ser possuidor direto na condição de promitente-comprador de imóvel, em princípio, não impede que este adquira a propriedade do bem por usucapião, uma vez que é possível a transformação do caráter originário daquela posse, de não própria, para própria’” ( REsp 143.976/GO , 4ª T., j. 06.04.2004, rel. Min. Barros Monteiro, DJe 14.06.2004; no mesmo sentido, STJ, AgInt no REsp 1232821/RS , rel. Raul Araújo, 4. T., j. 21/09/2017). Em decisão mais recente, o STJ reafirmou a possibilidade da interversio possessionis no sistema brasileiro: “A posse advinda do contrato de promessa de compra e venda, em princípio, não induz, de fato, usucapião. Entretanto, há casos em que a prescrição aquisitiva pode se consumar, especialmente se verificada a conversão da posse não própria em própria, momento a partir do qual o possuidor passa a se comportar como se dono fosse em decorrência da interversio possessionis, como sucedeu no caso em exame” (STJ, AgInt no AREsp 987.167/SP , Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª T., julgado em 16.05.2017). Sobre o ponto, cf. Fabio Caldas de Araújo, Usucapião. 3. ed. Malheiros, 2015. p. 265.

VI. Tempo e necessidade de continuidade da posse. Além da posse, o prescribente deverá comprovar o lapso temporal exigido pelo texto de forma contínua e ininterrupta (Fristablauf). O poder fático exercido sobre a res deve ser contínuo, mas isso não significa que o mesmo não possa ser praticado com intervalos regulares (possessio ad intervalla). A continuidade deve representar o uso da res como se o possuidor proprietário fosse, uma vez que detém o poder de disposição. O lapso temporal foi sensivelmente diminuído em face do CC/1916 , principalmente pela possibilidade de que o prazo possa ser reduzido pela metade com a aplicação do parágrafo único do artigo em comento. A leitura do caput estabeleceu uma modificação sensível, pois o art. 550 do CC/1916 previa o transcurso de 20 anos para a aquisição do domínio, e que agora, quedou-se em 15 (quinze) anos. A nova regra estabelecida pelo parágrafo único não conta com previsão em nosso direito anterior. O dispositivo menciona caráter facultativo em residir (animus manendi), realizar obras, ou serviços de caráter produtivo. No entanto, no aspecto prático, os requisitos serão certamente cumulados, uma vez que a posse contínua e ininterrupta, nesta modalidade de usucapião revela-se pela moradia com construção de obras ou utilização da área para o sustento do usucapiente. Nesta hipótese, o prazo será de apenas 10 (dez) anos. Não há dúvida de que os conceitos de obras ou serviços de caráter produtivo importam em conceitos indeterminados e que ficarão sob a responsabilidade do magistrado quanto a sua valoração fundamentada nas provas produzidas no curso da ação judicial. A contagem do tempo para fins de qualquer modalidade de usucapião sempre se fará em anos com a utilização do calendário gregoriano. A contagem do prazo é delimitada pela regra do art. 132 do novo Diploma, bem como da Lei 810/49.

VII. Interrupção da posse. A interrupção poderá ser civil ou natural. A primeira é marcada por um ato de contraposição do próprio proprietário que, através de um ato jurídico material, manifesta sua indignação com a posse do usucapiente, mediante uma notificação ou interpelação. A interrupção natural revela a perda da posse por ato voluntário, como no caso do abandono. Somente a interrupção natural é que gera a efetiva privação da posse e engloba a possibilidade do esbulho. A interrupção civil tem como fim desqualificar a posse, para fins de usucapião, mas não elimina, por si só, a situação de apossamento do terceiro.

VIII. Forma de contagem. A contagem do tempo, para fins de qualquer modalidade de usucapião, sempre se fará em anos com a utilização do calendário gregoriano. A contagem do prazo é delimitada pela regra do art. 132 do CC/2002 , bem como da Lei 810/1949. Como será abordado adiante, os prazos de usucapião sujeitam-se as mesmas regras de suspensão (Hemmung) e interrupção (Unterbrechung) da prescrição extintiva.

IX. Função social da posse e diminuição do lapso temporal. O art. 1.238, parágrafo único, permite a diminuição sensível do tempo necessário para consumar a usucapião, desde que tenha aproveitado o bem imóvel para a sua moradia. O texto também admite a abreviação pela fruição econômica, desde que comprovada a existência de obras ou serviços no local. O possuidor que cumpre com a função social e econômica da posse será premiado com o prazo especial. Deve ser realizada a advertência quanto ao art. 2.029 para o qual remetemos o leitor para situações de transição entre o Código Civil atual e o anterior.

X. Usucapião Administrativa (ou extrajudicial). A previsão originária era oriunda da Lei 11.977/2009. Com a aprovação do atual Código de Processo Civil (art. 1.071), houve uma evolução da disciplina da usucapião administrativa. A alteração do art. 216-A na Lei de Registros Publicos acabou por estender a possibilidade da via consensual para as demais modalidades de usucapião, independentemente dos requisitos previstos pela Lei 11.977/2009 que o limitavam as modalidades especiais. Como já afirmado em outro estudo: “O art. 216-A permite a formulação do pedido de usucapião para qualquer uma das previsões do instituto no CCB e na CF/88. De acordo com o exame já realizado, eventual discordância quanto ao pedido determina o encerramento da via extrajudicial com remessa do feito ao juízo competente para análise do pedido, observando-se a regra forum rei sitae, ou seja, será competente o juízo em que o imóvel estiver localizado. Trata-se de competência absoluta, nos termos do art. 47 do novo CPC. Embora não mencionado no art. 216-A da LRP, a competência do tabelião para a elaboração do ato deve seguir a do registrador e será o da localização do imóvel. O dispositivo apenas fez menção à vinculação do registrador (art. 216-A, § 1º LRP), a qual se estende, obviamente, ao tabelião. Exsurge uma combinação na atividade do registrador e do notário na condução do procedimento de formação da matrícula. Mesmo nas situações específicas de usucapião especial, o pedido poderá formulado. A prova de fato negativo será realizada pela juntada das certidões, conforme dispõe o art. 216-A, III da LRP” (Fabio Caldas de Araújo, Usucapião. 3. ed. Malheiros, 2015. p. 523). Um dos autores do presente já sustentou que a via judicial não fica excluída, a despeito do procedimento previsto no art. 216-A da LRP: “Esse procedimento administrativo não exclui a via judicial, mediante provocação do interessado ou daquele que se sentir prejudicado (cf. art. 212, caput, in fine, e parágrafo único da mesma Lei)” (José Miguel Garcia Medina, Código de Processo Civil Comentado cit., comentário ao art. 1.071 do CPC/2015). No mesmo sentido, cf. STJ, REsp 1824133/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3.T., j. 11.02.2020. O STJ se pronunciou expressamente sobre a facultatividade na utilização da usucapião extrajudicial, portanto, não há que se falar na ausência de interesse de agir na propositura da ação de usucapião pelo fato não se demonstrar, previamente, a utilização...

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970375/art-1238-secao-i-da-usucapiao-codigo-civil-comentado-ed-2021