Seção II

Seção IIDa aquisição pelo registro do título Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. V. arts. 1.227 e 1.275, parágrafo único, CC; Lei 5.972/1973 (Registro da propriedade de bens imóveis pela União); arts. 1º, § 1º, IV e 167 a 288, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos). • Jornadas CJF, Enunciado 87: Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979). SUMÁRIO: I. Modo de aquisição derivado; II. Prova relativa do domínio; III. Erro no registro e propriedade aparente; IV. Aquisição a non domino e princípio da concentração. I. Modo de aquisição derivado. Nesta modalidade temos uma aquisição derivada e não originária como na usucapião. A aquisição da propriedade imóvel mediante o registro, nos termos do art. 1.245, reafirma a influência do Direito Alemão, pois o registro não só transfere, mas delimita a criação do direito real de propriedade com oposição erga omnes. Com o BGB (Bürgerliches Geseztzbuch), criou-se um sistema fundiário com a catalogação de toda a extensão territorial, o que levou a um verdadeiro processo de depuração, possibilitando a presunção iure et de iure do seu Registro Imobiliário. A preocupação dos germanos em idealizar um sistema fundiário ideal advinha desde o projeto do BGB, pois os redatores eram refratários à inclusão de normas sobre usucapião de bens imóveis, pois, segundo a concepção dos redatores, isso aconteceria em países cujas terras ainda não fossem totalmente ocupadas ou conhecidas. Naquele sistema ainda vigora o princípio da separação (Trennungsgrudsatz) e da abstração (Abstraktionsprinzip) que imunizam o registro quanto aos vícios do negócio jurídico (Prütting, Sachenrecht, § 4, p. 12). A simples leitura do § 2º do art. 1.245 bastaria para concluir que o Código Civil não adotou a rigidez germânica, contudo, nosso sistema registral conferiu presunção iuris tantum. Outro foi o caminho adotado pelo Direito Francês que conferiu, nos termos dos arts. 711 e 712 do Código Napoleônico, a eficácia translativa do domínio com a mera celebração do contrato. Este sistema, que confere eficácia real ao contrato, traz inúmeros transtornos e muito embora a jurisprudência francesa tenha criado bases para definir a comprovação da propriedade, os juristas denominam a prova do domínio de crux juris ou probatio diabolica. II. Prova relativa do domínio. O registro não consiste em prova absoluta do domínio, afinal poderá ser nulificado em virtude de defeito de sua causa como antevê a própria redação do art. 1.245, § 2º. Este dispositivo repete, por outras palavras, a norma do art. 252 da LRP. Enquanto não ocorrer a invalidação do registro mediante ação de natureza constitutiva negativa, não haverá qualquer modificação junto à matrícula do imóvel. Como se trata de matéria de ordem pública, em regra, este cancelamento somente poderá ocorrer através de processo judicial, uma vez que a garantia da segurança das relações jurídicas e a manutenção do princípio da continuidade da matrícula, não admitem mera atividade retificadora. A leitura do art. 1.247, parágrafo único, combinada com a do 1.245, § 2º demonstra a opção feita pelo legislador em não tutelar o terceiro adquirente, ainda que demonstre a boa-fé. III. Erro no registro e propriedade aparente. O erro cometido pelo registrador poderá provocar uma aquisição a non domino. O legítimo proprietário poderá reivindicar o imóvel pela evicção e a responsabilidade recairá sobre a atividade do cartório, assim entende o STJ: “É pessoal a responsabilidade do oficial de registros públicos por seus atos e omissões, cabendo-lhe indenizar o prejudicado pelos danos causados. Precedentes. A conclusão pela culpa do titular do cartório de registro de imóveis ao emitir certidão de propriedade de imóvel em nome de terceira pessoa, que não o legítimo proprietário, o que ensejou posterior declaração de nulidade do negócio de compra e venda em decorrência de procedência de pedido reivindicatório proposta por este” (STJ, AgRg no REsp 804.759/MG , 4ª T., j. 27.11.2012, rel. Min. Maria Isabel Gallotti). IV. Aquisição a non domino e princípio da concentração. A Lei 13.097/2015 merece atenção, pois relativiza a proteção conferida pelo registro de imóveis. O art. 54, parágrafo único, protege o terceiro de boa-fé em relação a todos os gravames, direitos e ônus não registrados em relação ao terceiro de boa-fé, inclusive nas situações de evicção. A proteção ao terceiro de boa-fé na evicção tornará inócua a possibilidade de reivindicação conferida pelo art. 1247 do CC. A proteção ao terceiro de boa-fé já estava positivada expressamente pelo art. 1.268 do CC para as aquisições realizadas em regime de publicidade, mas sem extensão para os bens imóveis. O terceiro de boa-fé poderá se utilizar dos embargos de terceiro como meio de defesa de sua posição jurídica. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. V. arts. 182, 183, 186 e 205, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos). SUMÁRIO: I. Princípio da prioridade; II. Princípio da publicidade; III. Fé pública do registro. I. Princípio da prioridade. O princípio da prioridade é fundamental para a satisfação do interesse do titular de domínio que efetiva o registro do seu título, assim como para o credor com garantia real ou daquele que promove a execução e cumprimento de sentença. Sem o registro, não há publicidade e preferência na satisfação do seu interesse legítimo. II. Princípio da publicidade. A publicidade conferida ao registro protege não só o titular do domínio, mas os terceiros que confiarão na informação depositada no cartório de registro. A penhora judicial de nada valerá se for apenas formalizada no processo sem o devido registro no CRI local. A incumbência do registro da penhora é do exequente, nos termos do art. 844 do CPC/2015. III. Fé pública do registro. O STJ decidiu que, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, a pessoa indicada no registro público continua a ser havida como proprietária do imóvel”, e que “não basta, para ilidir a fé pública que o registro imobiliário reveste, o ajuizamento de ação tendente a invalidá-lo; exige-se sua procedência definitiva” (STJ, REsp 990.507/DF , Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª S., j. 10.11.2010). Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. V. art. 1.245, § 2º, CC; arts. 212 a 214 e 216, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos). • Jornadas CJF, Enunciado 624: A anulação do registro, prevista no art. 1.247 do Código Civil, não autoriza a exclusão dos dados invalidados do teor da matrícula. SUMÁRIO: I. Aquisição a non domino pelo terceiro de boa-fé; II. Aquisição a non domino e a lei 13.097/2015. I. Aquisição a non domino pelo terceiro de boa-fé. O art. 1.247, parágrafo único, não conferiu nenhum tratamento privilegiado ao terceiro adquirente de boa-fé, contudo, em face do art. 54, parágrafo único, da Lei 13.097/2015 conclui-se pela mudança de paradigma de nosso sistema. Nosso Código nunca protegeu a propriedade aparente nos moldes do § 892 do BGB alemão. Como explica Francisco Landim (A propriedade imóvel na teoria da aparência, p. 333-426), a orientação tomada pela doutrina e jurisprudência pátria pautou-se no entendimento de que o Código Civil absorveu o princípio da presunção de veracidade do registro, com origem no § 891 do BGB, mas não adotou o princípio da fé pública, estampado no § 892. Apesar dos intensos debates doutrinários provocados pelo tema, o novo Código Civil assumiu posição clara sobre a questão, pois prevalece o direito de propriedade do titular lesado em detrimento do terceiro embasado na bona fides. No caso de aquisição a non domino, o terceiro de boa-fé poderá excepcionar a regra do art. 1.247, parágrafo único, em duas situações. Uma delas refere-se à decretação da nulidade do negócio jurídico por simulação. Neste caso, a proteção ao terceiro de boa-fé é expressa nos termos do art. 167 § 2º: “Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”. Mesmo que o negócio jurídico seja declarado nulo, a simulação não poderá ser oposta ao terceiro, para fins de reivindicação do bem. A segunda forma concentra-se na exceção de usucapião. O terceiro de boa-fé que adquire o imóvel a título oneroso, com transcrição no registro, poderá suscitar a usucapião ordinária em sua defesa. II. Aquisição a non domino e a Lei 13.097/2015. Adquirir a non domino, significa receber a transmissão da propriedade de quem não é o legítimo titular do direito (verus dominus). A aquisição a non domino representa uma violação ao princípio de que ninguém pode transferir mais direitos que possui (nemo plus iurius transfere potest, quam ipse habet). Alguns sistemas jurídicos protegem aquele que recebe a transmissão de uma propriedade aparente, como comentado supra. O direito brasileiro sempre foi avesso a essa possibilidade para os bens móveis e imóveis. Com a promulgação do CC de 2002, os bens móveis passarão a ser tutelados em relação ao terceiro de boa-fé por meio do art. 1.268 do CC, modificando parcialmente o sistema até então vigente. O terceiro adquirente de bem móvel, em regime de ampla publicidade, passou a ser tutelado em homenagem à proteção do tráfico negocial. Com a Lei 13.097/2015, passa-se para um novo patamar, pois o terceiro de boa-fé, ainda que em situações residuais, conta com proteção integral em caso de aquisição a non domino, nos termos do art. 54, parágrafo único. Não existindo restrição oposta no registro (princípio da concentração) e configurada a boa-fé do terceiro, ante as diligências habituais de um homem médio (bonus pater familiae), a aquisição estará consumada. A Lei 13.097/2015 excluiu desta proteção apenas a usucapião (que não depende de registro) e as aquisições protegidas pela decretação do período suspeito na Lei de Recuperação Judicial.

Art. 1.245 - Seção II. Da Aquisição Pelo Registro do Título

Seção II

Da aquisição pelo registro do título

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