Código Civil Comentado - Ed. 2021

Art. 1.314 - Subseção I. Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

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Capítulo VI

DO CONDOMÍNIO GERAL

Seção I

Do condomínio voluntário

Subseção I

Dos direitos e deveres dos condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

V. arts. 504, 1.199, 1.320, 1.327 a 1.330 e 1.791, parágrafo único, CC; art. 934, II, CPC/1973.

SUMÁRIO: I. Propriedade condominial; II. Condomínio vertical e horizontal; III. Condomínio pro indiviso e pro diviso; IV. Formação do condomínio: voluntário ou necessário; V. Defesa da propriedade; VI. Direito de alienar e gravar a cota parte; VII. Direito de preferência; VIII. O condomínio e a honra objetiva.

I. Propriedade condominial. A propriedade tem como atributo básico o exercício exclusivo, por parte do proprietário, do direito absoluto de fruir, utilizar e alienar o bem móvel ou imóvel (art. 1.228). No condomínio, a relação jurídico-real deve ser visualizada de modo diferenciado. Afinal, a propriedade condominial não é exclusiva, mas plural, uma vez que vários sujeitos são proprietários do mesmo bem, de onde exsurge o regime de coletividade sob a ótica do sujeito. Sob a ótica do objeto, é possível visualizar o estado de indivisão em relação aos coproprietários. Sendo assim, a comunhão e a indivisão são atributos que identificam o condomínio geral.

II. Condomínio vertical e horizontal. As regras que iniciam o tratamento do condomínio no Código Civil informam princípios que atingem tanto o condomínio vertical como o condomínio horizontal. Este último corresponde a uma evolução do sistema jurídico que sistematiza a propriedade em apartamentos, sendo que o Código Civil atual inseriu disciplina específica do instituto perante os arts. 1.331 a 1.356 sem prejuízo da disciplina específica para a incorporação do condomínio pela Lei 4.591/1964. Este diploma regulava a matéria, todavia, a matéria foi transportada para o Código Civil no que tange aos arts. a 27, o que provocou uma revogação parcial do texto da Lei 4.591/1964.

III. Condomínio pro indiviso e pro diviso. Os problemas específicos que afligem o intérprete e aplicador do direito residem de modo legítimo no condomínio pro indiviso. Esta afirmação se justifica pelo fato de que neste condomínio existe uma comunhão de direito e de fato sobre o objeto, enquanto no condomínio pro diviso existe apenas uma comunhão de direito, pois de fato, os condôminos exercem sua posse e propriedade sobre parcelas já delimitadas. Esta conclusão também é válida para o regime da composse. Somente existe composse legítima quando há composse pro indiviso, pois somente nesta situação há necessidade de administrar um conflito potencial entre os diversos compossuidores que exercem posse simultânea sobre a integralidade do bem. No condomínio horizontal existe uma situação especial, pois há uma combinação de regimes. O condômino exerce posse exclusiva sobre a unidade do apartamento (pro diviso) e coletiva sobre as áreas comuns (pro indiviso). Este é o motivo pelo qual se permite a usucapião sobre o apartamento, mas jamais sobre as áreas de circulação do prédio.

IV. Formação do condomínio: voluntário ou necessário. A possibilidade da formação do condomínio voluntário é o que justifica a própria subsistência do condomínio pro diviso. Nada impede que várias pessoas instituam a comunhão sobre a propriedade mediante acordo de vontades, o que caracteriza um negócio jurídico plurilateral ou plurivinculante. Todavia, em algumas situações o condomínio nasce de modo involuntário como na sucessão (art. 1.784), na doação e na usucapião coletiva. A sucessão provoca a transmissão automática de toda a propriedade para os herdeiros formando um condomínio pro indiviso temporário. O condomínio poderá ser desfeito por ocasião da partilha, ou transformado em condomínio pro diviso, desde que os bens suportem divisão cômoda. Na usucapião coletiva também se forma uma propriedade coletiva temporária após a sentença de declaratória, com possibilidade de frações ideias ou diferenciadas por acordo entre os compossuidores (art. 10, § 3º, Lei 10.257/2001). O condomínio também é possível em relação aos bens móveis, inclusive na modalidade necessária como acontece com a comistão, confusão e adjunção.

V. Defesa da propriedade. O art. 1.314 revela a possibilidade de cada condômino defender a propriedade em seu todo. Isto deriva do estado de comunhão e indivisão. Cada coproprietário não necessitará da anuência dos demais para realizar a propositura de ações petitórias ou possessórias para a defesa do condomínio. Por outro lado, esta situação excepcional traz inconvenientes que podem ser discutidos sob a ótica de formação da coisa julgada, especialmente quando for suscitada a defesa de usucapião (Súmula 237 STF). É discutível, sob o ponto de vista constitucional, a formação de coisa julgada contra quem não foi parte no processo. A doutrina espanhola classifica esta possibilidade de formação do litisconsórcio facultativo-unitário, como litisconsórcio quase necessário. O argumento base para a elaboração desta categoria jurídica estaria centrada, de acordo com as palavras de Fairén, “em que várias pessoas se apresentem perante um determinado evento jurídico, em situação de igualdade de qualidade, de tal modo, que tendo legitimação para o assunto cada uma delas, sem embargos da decisão que os tribunais possam adotar, afetará a todos em virtude de ser única a relação que existe entre eles, e o evento; e uma vez modificado este se modifica esta relação unitária derivada da apontada identidade...

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jusbrasil.com.br
6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970405/art-1314-subsecao-i-dos-direitos-e-deveres-dos-condominos-codigo-civil-comentado-ed-2021