Código Civil Comentado - Ed. 2021

Art. 1.331 - Seção I. Disposições Gerais

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Capítulo VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Seção I

Disposições gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º ​As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

V. art. 1.344, CC; art. , §§ 2º e 3º, Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias).

Jornadas CJF, Enunciado 89: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo CC aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

Jornadas CJF, Enunciado 90: Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.

Jornadas CJF, Enunciado 91: A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

Jornadas CJF, Enunciado 246: Fica alterado o Enunciado 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.

Jornadas CJF, Enunciado 247: No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

Jornadas CJF, Enunciado 320: O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem.

SUMÁRIO: I. Propriedade horizontal; II. Elemento temporal; III. Personalidade jurídica e judiciária; IV. Unidades autônomas; V. Áreas comuns; VI. Garagens não demarcadas e sem matrícula individualizada; VII. Condomínio e multipropriedade. Time-sharing. VIII. Aplicação das regras previstas para o condomínio edilício ao condomínio de lotes e ao condomínio urbano simples.

I. Propriedade horizontal. O diploma atual prevê a regulamentação do condomínio horizontal, também denominado edilício, ou condomínio por apartamentos. Nesta modalidade, há uma intensa correlação entre a propriedade exclusiva e coletiva. A propriedade exclusiva é exercida sobre o apartamento, ou unidade autônoma como loja, garagem, sobreloja, ou mesmo unidade residencial em condomínio fechado. As determinações que abrangem a propriedade horizontal, ou de apartamentos também se aplicam às outras formas de propriedade que surgiram com a evolução da matéria, como a multipropriedade, clubes e loteamentos fechados nos termos do que dispõe o enunciado 89 do CJF: “Art. 1.331: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo CC aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”. Cf. também, sobre a multipropriedade, o que dispõem os arts. 1.358-B a 1.358U do CC. Ao lado da propriedade exclusiva, encontramos a propriedade coletiva no que tange aos espaços comuns. Este regime diferenciado é importantíssimo, pois a usucapião, por exemplo, é possível sobre áreas exclusivas, mas deve ser descartada sobre áreas comuns sob pena de inviabilizar a utilização do condomínio.

II. Elemento temporal. Nesta modalidade, ao contrário do condomínio genérico, não podemos afirmar que há temporariedade no condomínio. Aqui as pessoas resolvem, por comum acordo, dividir o espaço do prédio, de modo organizado, para uma vida em comum. Como fatores de incentivo ao florescimento da propriedade horizontal, podemos relatar a diminuição dos espaços urbanos que incentivam a construção de apartamentos e a segurança em torno da edificação horizontal.

III. Personalidade jurídica e judiciária. Deve ser reconhecida a personalidade jurídica e judiciária ao condomínio, em vista de sua autonomia e da necessidade de gestão quanto aos atos de administração da propriedade coletiva, conforme enunciado 90 do CJF: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”. O condomínio nasce com o registro de seus atos constitutivos na matrícula que abarcará a acessão e completa-se com o registro da convenção de condomínio que dependerá da aprovação de, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais. A personalidade judiciária sempre foi reconhecida (cf. art. 12, IX, do CPC/1973, e art. 75, XI, do CPC/2015). A representação ativa e passiva depende da constituição regular do condomínio com seu registro e com a ata que definirá quem será o síndico. Enquanto não for realizada a convenção de condomínio, sem eleição de síndico, a representação será feita pelo condômino que assumir de fato a gestão da propriedade coletiva aplicando-se o art. 1.324 do CC.

IV. Unidades autônomas. A propriedade sobre a unidade autônoma é exclusiva e reflete o que foi dito anteriormente sobre a combinação de regimes jurídicos na propriedade horizontal (art. 1.331, § 1º). Sobre a sala comercial, loja, apartamento ou garagem, desde que exclusiva, o proprietário exerce a posse exclusiva, a qual deve ser respeitada. A Lei 12.607/2012 limitou o direito de fruição e alienação da garagem. A alteração ocorreu na parte final do § 1º do art. 1.331 para limitar o direito de alugar ou alienar a garagem para terceiros. A intromissão de terceiros, especialmente pelo aluguel da garagem, provoca motivo de insegurança dentro do condomínio. Por este motivo, o aluguel ou venda, para terceiros não moradores somente poderá acontecer com autorização expressa da convenção. Em outras palavras, o aluguel e venda para estranhos é proibida, exceto existindo autorização da convenção. O dispositivo não traz qualquer limitação quando a venda ou o aluguel for para outro condômino.

V. Áreas comuns. As áreas comuns são de conservação obrigatória por parte de todos os condôminos e jamais poderão ser alienadas ou gravadas em separado. O conceito de área comum é fundamental para a identificação dos limites do direito de cada condômino. O art. 1.331, § 2º, define quais são as áreas comuns, como o acesso para o logradouro público, o sistema de água, esgoto e eletricidade, que abrangem todas as unidades. As áreas comuns não podem ser gravadas ou alienadas em separado, mas a sua utilização em prol do condomínio é lícita, como na cessão e locação de espaço comum para antenas e receptores em prédios de posição estratégica. Não será possível a usucapião sobre área comum, sob pena de inviabilizar o acesso e a fruição da propriedade coletiva. Todavia, se a área não é mais comum e não é essencial para o desfrute coletivo, a usucapião pode se consumar, ainda que a área não seja privativa: “Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio)” (STJ, REsp 214.680/SP , 4ª T., j. 10.08.1999, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJe 16.11.1999). No mesmo sentido, STJ, REsp 1035778/SP , rel. Marco Buzzi, 4.t., j. 05/12/2013.

VI. Garagens não demarcadas e sem matrícula individualizada. “Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória” (STJ, REsp 1.152.148/SE , rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 13.08.2013).

VI. Condomínio e multipropriedade. Time-sharing. De acordo com o art. 1.358-C, caput do CC (introduzido pela Lei 13.777/2018), “multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” A figura é disciplinada pelos arts. 1.358-B a 1.358-U do CC e, também, “de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código” e das Leis 4.591/1964 e 8.078/1990 (cf. art. 1.358-B do CC). A respeito, cf. comentário aos arts. 1.358-B a 1.358-U do CC.

VII. Aplicação das regras previstas para o condomínio edilício ao condomínio de lotes e ao condomínio urbano simples. Após a edição da Lei 13.465/2017, tem-se, ao lado do condomínio geral (ou comum, arts. 1.314 a 1.332 do CC), o condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do CC), o condomínio de lotes (art. 1.358-A do CC) e o condomínio urbano simples (arts. 61 a 63 da Lei 13.465/2017). A disciplina prevista para o condomínio edilício aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes (cf. art. 1.358-A, § 2º, do CC) e ao condomínio urbano simples (cf. art. 61, parágrafo único, da Lei 13.465/2017).

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento , registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

V. art. , Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias).

STJ, Súmula 260: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

V. art. , §§ 1º e , Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias).

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o...

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29 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970411/art-1331-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2021