Seção III

Seção III Da extinção do condomínio Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. § 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. V. arts. 14, caput, e §§ 2º e 3º, Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias). SUMÁRIO: I. Demolição voluntária e forçada; II. Demolição e reforma; III. Demolição em área non edificandi. I. Demolição voluntária e forçada. A demolição poderá ser oriunda de uma deliberação consensual, como informa o art. 1.357, na qual os condôminos visualizam a necessidade de adequação e modernização da obra. No entanto, poderá ser forçada, o que acontecerá quando a fiscalização apurar risco de ruína (José Afonso da Silva, Direito urbanístico, p. 451). II. Demolição e reforma. Apenas a demolição será regrada pelo art. 1.357. A reforma será definida em assembleia geral ou extraordinária. O critério que distingue a reforma da reconstrução costuma ser o grau de alteração estrutural (José Afonso da Silva, Direito urbanístico, p. 449). Quando ele ultrapassa 50%, considera-se reconstrução, e quando não, uma reforma. Obviamente, as obras devem obedecer aos critérios definidos pela legislação municipal e plano diretor. III. Demolição em área non edificandi. A demolição compulsória também terá cabimento quando um dos condôminos pratique ato abusivo (art. 187, CC), especialmente na construção particular em área comum, considerada non edificandi. Nesta situação, a demolição será obrigatória, sob pena de inviabilizar ou usurpar o direito coletivo de propriedade: “Edificação realizada em área de uso comum do condomínio sem autorização dos demais condôminos. Ofensa aos arts. 1.331 e 1.342 do CC. Precedentes. Demolição. Instalação de estufa ou aquecedor com emissor externo de gases na fachada do edifício. Alteração desta ou do projeto arquitetônico não configurada. Possibilidade” (TJRS, ApCiv 70038804100 , 19ª Câm. Civ., j. 27.03.2012, rel. Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior). Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente. Desapropriação. A perda da propriedade pela desapropriação é involuntária e apenas gera o direito de sub-rogação em relação ao valor que será depositado. A desapropriação poderá ser amigável ou judicial. Na segunda hipótese, ainda deve ser considerada a possibilidade de apossamento indevido pela administração de prédio abandonado ou sem uso, quando a desapropriação será indireta. Em qualquer hipótese, o processo de desapropriação exige a obediência aos requisitos do Dec.-lei 3.365/1941. Nele se destaca a necessidade da prova pericial, que é obrigatória para a avaliação do bem, pressuposto para o pagamento com impessoalidade e para a formação de preço justo para o expropriado. Importante lembrar que a desapropriação, assim como a usucapião, é um modo originário de aquisição da propriedade, portanto, eventuais lides entre os condôminos serão sub-rogados no preço da indenização e sem qualquer interferência em relação ao ente expropriante.

Código Civil Comentado - Ed. 2021

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Seção III. Da Extinção do Condomínio

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