Capítulo VII - A

Capítulo VII - A DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE Seção I Disposições Gerais Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 ( Código de Defesa do Consumidor). • Jornadas CJF, Enunciado 89: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo CC aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo. SUMÁRIO: I. Multipropriedade. Disciplina legal.; II. Multipropriedade e sua função. I. Multipropriedade. Disciplina legal. A multipropriedade é disciplinada pelos arts. 1.358-B a 1.358-U do CC (introduzidos pela Lei 13.777/2018) e, também, “de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código” e das Leis 4.591/1964 e 8.078/1990 (cf. art. 1.358-B do CC). O art. 1.358-C do CC trata a multipropriedade como um regime condominial. Antes das alterações da Lei 13.777/2018 já se entendia que, à falta de disciplina legal específica, os arts. 1.331 a 1.358 do CC se aplicariam, no que couber, à figura (cf. Enunciado n. 89 das Jornadas CJF, nota supra). Note-se que o Código Civil passa a disciplinar a multipropriedade de bens imóveis, mas nada impede que bens móveis também sejam objeto de multipropriedade, apesar da ausência de disciplina legal específica. No direito europeu, o fenômeno veio regulado pela Diretiva 94/1947 para assegurar maior transparência, inclusive quanto ao direito de recesso dos multiproprietários. II. Multipropriedade e sua função. Sob a ótica funcional, o direito de multipropriedade preenche uma lacuna importante na regulação do uso compartilhado de bens móveis e imóveis, especialmente para fins turísticos e para fins de residência secundária. Esse compartilhamento (time sharing/La jouissnace à temps partagé) visa a otimizar o uso racional do direito de propriedade. Na multipropriedade ressaltam-se dois pontos essenciais e que não são contraditórios. O proprietário exerce o direito de propriedade por meio da titularidade de uma fração, sobre bem móvel ou imóvel, de modo exclusivo e perpétuo, mas ao mesmo tempo de modo temporário. O direito real é perpétuo quanto à titularidade, mas temporário quanto à fruição (Gustavo Tepedino, Multipropriedade Imobiliária, pp. 1-8). Várias são as formas de denominação do fenômeno jurídico: multipropriedade, pluripropriedade, copropriedade temporária, propriedade espaço-temporal, propriedade sazonal, propriedade compartilhada, propriedade em tempo parcial (Gerard Cornu, Droit Civil – Les Biens, p. 498). Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. SUMÁRIO: I. Natureza jurídica da multipropriedade. Disciplina legal; II. Regime de comunhão e compartilhamento. I. Natureza jurídica da multipropriedade. A multipropriedade é considerada, pelo art. 1.358-C do CC (introduzido pela Lei 13.777/2018), como um regime de condomínio. Mas o fenômeno da multipropriedade é complexo e constitui um meio de compartilhamento do direito de propriedade que permite a combinação do uso com a exploração econômica. Escreve Bianca que a multipropriedade tem como característica a copropriedade sobre unidades habitacionais que confere aos seus titulares o direito de uso e gozo dentro de determinado período do ano (Diritto Civile, t. VI, p. 529). Igual solução deve ser reconhecida no direito brasileiro. Assim se decidiu, antes da Lei 13.777/2018: “O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino, é uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano” (STJ, REsp 1.546.165/SP , rel. p/ Acórdão Min. João Otávio de Noronha, 3ª T., j. 26.04.2016). Essa concepção é que prevaleceu na disciplina dada ao tema pelo Código Civil, com a alteração da Lei 13.777/2018: cada um dos proprietários do imóvel é titular de uma fração de tempo e, nesse interregno, tem direito de uso e gozo da totalidade do bem, alternadamente com os demais proprietários (cf. art. 1.358-C, caput, do CC). II. Regime de comunhão e compartilhamento. A base de nascimento da multipropriedade está na engenhosa ideia de criar um agrupamento de pessoas para compartilhar bens para fins de lazer e turismo. A doutrina francesa cataloga o sistema de proteção da multipropriedade a uma necessidade de proteção dos amantes do lazer (des vulnérables amateurs de rêve– Gerard Cornu, Droit Civil-Les Biens, p. 497). Sua estrutura não se confunde com o da copropriedade ou composse, o que exige seu detalhamento, conforme exposto nos artigos subsequentes. Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. Indivisibilidade e abrangência da multipropriedade. O bem objeto da multipropriedade é indivisível e abrange instalações, equipamentos e mobiliário, já que tais bens dizem respeito ao uso e ao gozo do bem. O art. 1358-D destaca dois pontos essenciais da multipropriedade no sistema brasileiro: a) a criação de um condomínio entre os proprietários marcado pela indivisibilidade do bem e b) existência de pacto adjeto de divisão para fins de uso e gozo do bem e de suas instalações e acessórios. A estrutura de funcionamento da multipropriedade assemelha-se a uma sociedade, em que os bens são de uso comum e compartilhados entre os sócios. O sistema brasileiro exige a constituição de convenção, que se assemelha a uma sociedade, para a gestão dos bens comuns. Como se trata de um direito real, a convenção deverá constar de registro no cartório de registro de imóveis. Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. § 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. § 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. SUMÁRIO: I. Direito periódico e fração de tempo. Disciplina legal; II. Sistema fixo ou flutuante e princípio da igualdade; III. Duração da multipropriedade. I. Direito periódico e fração de tempo. O art. 1.358-E do CC disciplina a fração de tempo de que é titular cada um dos proprietários. De acordo com a lei, o período dever ser de, no mínimo, sete dias, podendo ser fixo, flutuante ou misto. Em princípio, cada um dos multiproprietários tem direito à mesma fração de tempo, mas admite-se a aquisição de frações maiores. O fracionamento temporal revela o atributo essencial da multipropriedade, que é exatamente a sua periodicidade. Cada usuário da multipropriedade é titular de uma fração que possibilita o uso exclusivo, mas vinculado ao período de gozo que deve ser estipulado rigorosamente na convenção. II. Sistema fixo ou flutuante e princípio da igualdade. A utilização do bem poderá ser fixa ou flutuante, o que dependerá da previsão da convenção, inclusive com a possibilidade de combinação mista, contudo todo multiproprietário terá assegurado o direito de igualdade na fruição periódica de sua fração. Não há violação da isonomia quando o multiproprietário adquire mais de uma fração para a utilização do bem. A não utilização do tempo previsto para a fração também poderá ser comercializada, desde que obedecidas as regras da convenção. III. Duração da multipropriedade. O direito integral de uso sobre a fração é perpétuo. É o que caracteriza a natureza do domínio, ou seja, a sua perpetuidade e imprescritibilidade. Não se sujeitam as pretensões reais de proteção do domínio ao prazo do art. 205 do CC. O domínio se perde pelo abandono, pela destruição do bem ou pela usucapião. Isso não se confunde com a duração do período de gozo. Ela é atribuída a um percentual mínimo de 7 dias (art. 1.358-E, § 1º), consecutivos ou intercalados. Esse período poderá sofrer acréscimo desde que o titular adquira mais de uma fração, ou desde que a convenção estabeleça período maior.

Código Civil Comentado - Ed. 2021

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Seção I. Disposições Gerais

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