Código Civil Comentado - Ed. 2021

Art. 1.473 - Seção I. Disposições Gerais

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Capítulo III

Da Hipoteca

Seção I

Disposições gerais

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;

IX - o direito real de uso;

X - a propriedade superficiária.

§ 1º A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

V. arts. 30, 79 a 81, 92 a 97, 165, parágrafo único, 364, 959, 1.225, IX, 1.419 a 1.430, 1.502 a 1.505, 2.038, CC; arts. 585, III, 619, 813, III, 827 e 1.047, II, CPC/1973; arts. 784, V, 835, § 3º, 905, II, 909 CPC/2015; Dec.-lei 70/1966 (Associações de poupança e empréstimo e cédula hipotecária); arts. 20 a 26, 68 e 69, Dec.-lei 167/1967 (Títulos de crédito rural); arts. 19, III e 24 a 26, Dec.-lei 413/1969 (Títulos de crédito industrial); art. 167, item I-2, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos); arts. , I e , Lei 8.929/1994 (Cedula de produto rural);

STJ, Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

SUMÁRIO: I. Declínio da hipoteca; II. Natureza da hipoteca; III. Direito de garantia sem posse; IV. Hipoteca e Súmula 308 do STJ; V. Hipoteca e cláusula de patrimônio de afetação; VI. Objeto e o princípio da especialidade; VII. Navios e aeronaves; VIII. Hipoteca marítima tácita.

I. Declínio da hipoteca. Sob o ponto de vista prático a hipoteca constitui uma garantia real que não atende mais aos reclames da agilidade do mundo negocial. A sua estrutura de constituição rígida e processo moroso para a cobrança da dívida faz com que os agentes de crédito se utilizem de meios mais ágeis. Neste ponto específico vale lembrar a alienação fiduciária de bens imóveis que atualmente é o modelo utilizado pela maioria dos agentes financeiros. Na alienação, o imóvel não é uma garantia do agente financeiro, mas sua propriedade fiduciária, o que lhe permite a retomada imediata do imóvel em caso de descumprimento do financiamento. Todavia, em algumas operações específicas, como aquelas voltadas para o crédito rural (Dec.-lei 167/1967), a cédula hipotecária e mista (hipoteca + penhor) ainda é muito utilizada, sendo essencial para fomentar a atividade de expansão da produção agrícola e pecuária.

II. Natureza da hipoteca. A hipoteca é um direito real de garantia acessório o que equivale a dizer que não poderá subsistir sem a existência de um crédito a que esteja atrelada. A hipoteca persegue o bem a que esteja vinculada, mas para isso depende da integridade do crédito que garanta. Se o crédito for nulificado, a hipoteca deixa de existir, em vista de sua acessoriedade. Apesar de ser limitativa, a hipoteca não altera o poder de disposição. O terceiro que adquire o imóvel hipotecado tem ciência do gravame e deve arcar com a sua satisfação. Por isso, o registro é essencial para a constituição da hipoteca e deve ser formalizado no cartório de registro para conferir a oponibilidade a terceiros.

III. Direito de garantia sem posse. Além da acessoriedade, a hipoteca constitui um direito real anômalo, pois a sua instituição pressupõe a ausência de posse em relação ao credor hipotecário. Ele participa da relação jurídica principal, sendo beneficiado com a garantia hipotecária sobre o bem, mas sem a imissão de posse. Neste sentido, é interessante a parte final da definição de hipoteca fornecida pelo art. 3.108 do CC argentino: “La hipoteca es ele derecho constituído en seguridade de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor ”.

IV. Hipoteca e Súmula 308 do STJ. A valorização da função social da posse, especialmente quando exercida de boa-fé, constitui fonte de relativização do princípio de prevalência do direito real sobre o direito pessoal, mesmo ante a eficácia erga omnes dos direitos reais . A Súmula 308 representa um exemplo claro desta afirmação: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Pela leitura da Súmula, pouco importa a prioridade, registro e publicidade da hipoteca, frente a um compromisso de compra e venda. O direito de adjudicação e outorga oriundo do compromisso será mais forte do que a garantia hipotecária. Quebra-se um princípio basilar de prevalência do direito real sobre o direito pessoal. A Súmula 308 representa uma evolução de aplicação da Súmula 84 do STJ e mais um motivo para o descrédito na utilização da hipoteca como mecanismo de garantia de operações de crédito para o incorporador. Cf. também comentário ao art. 422.

V. Hipoteca e cláusula de patrimônio de afetação. Nas incorporações, a hipoteca poderá ser constituída como garantia única e exclusiva da construção da obra, o que provocaria a separação da incorporação da pessoa do incorporador. A eventual insolvência deste não prejudicaria a construção da obra que estaria imunizada com a cláusula de afetação (art. 31-A, Lei 4.591/1964: “A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”). O regime especial de afetação da garantia real hipotecária esta garantido pelo art. 31-A, § 3º, da mesma lei: “Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação...

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3 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279970471/art-1473-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2021