Seção III

Seção III Do registro da hipoteca Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca. V. arts. 1.497 e 1.502, CC; art. 111, Lei 4.504/1964 ( Estatuto da Terra); arts. 13 e 44, Dec.-lei 70/1966 (Associações de poupança e empréstimo e cédula hipotecária); art. 12, Lei 8.929/1994 ( Cedula de produto rural). SUMÁRIO: I. Registro da hipoteca; II. Princípio da concentração; III. Registro da hipoteca e renúncia à impenhorabilidade. I. Registro da hipoteca. O registro é obrigatório e obedece ao princípio forum rei sitae. Ela adere ao local do imóvel para que a publicidade fique aderida à matrícula do bem. O registrador poderá efetivar o registro a pedido dos interessados ou por ordem judicial (art. 495 do CPC/2015). O levantamento da hipoteca obedece aos mesmos critérios de sua inscrição. II. Princípio da concentração. A Lei 13.097/2015 estabelece expressamente a proteção do terceiro de boa-fé ao determinar que não valerão ônus ou gravames não registrados na matrícula. A hipoteca necessita do registro para sua oponibilidade aos terceiros. A aquisição do bem pelo terceiro de boa-fé, nos termos do art. 54, parágrafo único, da Lei 13.097/2015 terá o condão de imunizar a aquisição realizada por parte de quem confiou na informação depositada no registro de imóveis (art. 167, 1, II, LRP). III. Registro da hipoteca e renúncia à impenhorabilidade. Decidiu-se que, embora ainda não levada a registro a escritura pública, ela produz efeito entre as partes, ao menos para o fim de se considerar ter havido renúncia à impenhorabilidade do bem de família, a que se refere o art. 3.º, V, da Lei 8.009/1990: “Nos termos do art. 3º, V, da Lei 8.009/90, ao imóvel dado em garantia hipotecária não se aplica a impenhorabilidade do bem de família na hipótese de dívida constituída em favor da entidade familiar. A hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível erga omnes. A ausência de registro da hipoteca não afasta a exceção à regra de impenhorabilidade prevista no art. 3º, V, da Lei 8.009/90; portanto, não gera a nulidade da penhora incidente sobre o bem de família ofertado pelos proprietários como garantia de contrato de compra e venda por eles descumprido” (STJ, REsp 1455554 , 3ª T., rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 14.06.2016). Note-se que a orientação adotada pelo julgado citado não afasta a exigência do registro para que se constitua o direito real decorrente da hipoteca (cf. art. 1.227 do CC). Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. V. art. 1.422, caput, CC; art. 186, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos). Procedimento para registro. O registro obedece ao disposto na lei de registros publicos, o qual obedece ao princípio da prioridade. A hipoteca prefere aos demais créditos quirografários, mas deve ser ponderada a possibilidade de registro de outros títulos de natureza real. Daí a solução preconizada pelo art. 186 da LRP: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”. Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas. V. arts. 190 a 192, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos). Art. 1.495. Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até 30 (trinta) dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência. V. art. 189, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos). Art. 1.496. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em 90 (noventa) dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer. V. arts. 198 a 207, CC. Procedimento da dúvida. A dúvida quanto à legalidade do pedido de registro não elimina o ônus da prenotação, o qual deverá prevalecer até a solução do procedimento. Ele assume conotação administrativa, mas exige o amplo contraditório e será decidido por sentença (art. 202 da LRP). Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas. § 1º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça. § 2º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão. V. arts. 402 a 405, 1.489, 1.492, CC. Art. 1.498. Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando 20 (vinte) anos, deve ser renovada. V. art. 1.485, CC. Prazo da hipoteca legal. Este prazo é menor e não se confunde com aquele previsto para a hipoteca convencional (art. 1.485) que é de 30 anos. Além do prazo diferenciado, a hipoteca legal, difere quanto ao modo de extinção, pois como adverte Pontes de Miranda, “Não há cancelamento, por ato extrajudicial, de hipoteca legal” (Tratado de direito privado, t. XX, § 2470, p. 146). Deste modo, a sua extinção exige sentença judicial de natureza constitutiva negativa, na qual a parte interessada deverá demonstrar a perempção, ou a extinção de sua causa de constituição.

Art. 1.492 - Seção III. Do Registro da Hipoteca

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