Condomínio e Incorporação Imobiliária - Vol. VII - Ed. 2020

Capítulo 2. Aspectos Gerais do Condomínio de Lotes, Condomínio Edilício e Parcelamento do Solo Urbano

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Autor:

José Marcelo Tossi Silva

1. Introdução

O condomínio de lotes, assim como o parcelamento do solo urbano e o condomínio edilício, é dotado de ordenamento e características que permitem identificá-lo como instituto jurídico específico.

Contudo, embora a identificação das características do parcelamento do solo urbano e do condomínio edilício não apresente dificuldade, a regulamentação do condomínio de lotes mediante mescla de elementos próprios dos dois outros institutos enseja, ao menos nesta fase inicial, maiores reflexões sobre os seus atributos.

Para essa finalidade, serão comentados os aspectos comuns e os que distinguem o condomínio de lotes do parcelamento do solo urbano e do condomínio edilício.

2. Considerações preliminares sobre o parcelamento do solo urbano e o condomínio edilício

A exigência do atendimento a certos requisitos legais para o parcelamento do solo urbano tem como origem histórica a necessidade, que primeiro se manifestou na Europa, de imposição de limites aos proprietários que, a partir do século XIX, passaram a dispor de seus imóveis mediante divisão em lotes, para atender à demanda decorrente do aumento da migração do campo que gerou o desenvolvimento excessivo e, por vezes, desordenado das cidades.

Ao agir com total liberdade, sem preocupação com o ordenamento da futura ocupação da gleba parcelada e com a reserva de áreas para instalação de equipamentos urbanos, esses proprietários de imóveis fizeram aflorar questões de variadas ordens que demandaram solução legislativa.

Para proteção dos adquirentes dos lotes e para permitir que os parcelamentos não causassem prejuízos ao ordenamento urbano, surgiram legislações impondo requisitos e restrições para sua realização.

No Brasil, o parcelamento do solo foi regulamentado pelo Decreto-Lei n. 58/37 que disciplinou a venda de lotes de terras rurais ou terrenos urbanos, por oferta pública e mediante pagamento do preço a prazo, em prestações sucessivas e periódicas.

O Decreto-Lei n. 271/67 pretendeu equiparar o loteador ao incorporador, com aplicação aos loteamentos da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o que fez, porém, sem revogar o Decreto-Lei n. 58/37.

Atualmente, o parcelamento do solo urbano é regulamentado pela Lei n. 6.766/79 que fixa os requisitos de ordem urbanística, os de natureza ambiental, e os de ordem jurídica destinados à proteção dos adquirentes dos lotes.

Por sua vez, o fracionamento de edifícios para uso de suas partes isoladamente, como residências ou para finalidades distintas, tem origem remota, sendo encontrado na época dos antigos caldeus e também em Roma 1 .

O aumento populacional e a limitação de espaço das antigas cidades muradas acarretaram a difusão dessa prática durante a Idade Média, esclarecendo Hernán Racciatti 2 que a divisão horizontal da propriedade foi conhecida na Itália, na Espanha, na Alemanha e em outros locais.

No Brasil, embora as Ordenações do Reino já se referissem às casas de dois senhorios, um do sótão e o outro do sobrado 3 , o condomínio edilício foi regulamentado pelo Decreto n. 5.481, de 25 de junho de 1928, modificado pelo Decreto-Lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei n. 285, de 5 de junho de 1948.

Posteriormente, o condomínio edilício e a incorporação imobiliária foram disciplinados pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que foi parcialmente revogada pelo Código Civil de 2002.

O Código Civil de 2002, contudo, não tratou da incorporação imobiliária e não revogou integralmente a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no que tange ao condomínio edilício, especialmente no que se refere ao condomínio em que as unidades autônomas consistirem em casas térreas ou assobradadas 4 .

O condomínio de lotes foi previsto nos arts. 58 e 78 da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que introduziu o art. 1.358-A do Código Civil e alterou os arts. , § 7º, , § 4º, e 36-A da Lei nº 6.766/79.

A Lei nº 10.257/2001, por fim, estabelece as diretrizes gerais da política urbana e impõe, também aos municípios, que, na execução da política urbana, seja observado o respeito ao equilíbrio ambiental.

2.1. Incorporação imobiliária, condomínio edilício e parcelamento do solo urbano

As normas relativas à incorporação imobiliária e aos loteamentos visam proteger os compradores porque reduzem os riscos que podem decorrer da falta de recursos do empreendedor para concluir o empreendido, ou da sua implantação de forma diferente da contratada, ou do não cumprimento dos contratos de compra e venda, ou de compromisso de compra e venda, por estar o imóvel sujeito a ônus ou por omissão ou arrependimento do vendedor.

Também protegem o empreendedor que sabe exatamente os requisitos que deve atender para promover cada empreendimento e, portanto, os custos a serem suportados e os eventuais riscos que poderá correr.

Por fim, protegem a coletividade quando asseguram o respeito aos requisitos urbanísticos e ambientais que devem ser atendidos para o parcelamento do solo urbano e o condomínio edilício.

Essas normas, porém, são distintas para cada espécie de empreendimento imobiliário, pois a incorporação imobiliária, o condomínio edilício e o parcelamento do solo urbano são caracterizados por elementos jurídicos próprios.

Em razão disso, será primeiro feita distinção entre o condomínio edilício o parcelamento do solo urbano, o que será útil para a fixação do conceito da nova figura jurídica consistente no condomínio de lotes.

2.2. Condomínio edilício

A definição do condomínio edilício pode ser extraída do artigo 1.331 do Código Civil que dispõe: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Portanto, o que caracteriza e distingue o condomínio edilício dos demais institutos jurídicos é a existência de vinculação obrigatória entre o terreno e a construção, com a coexistência de partes de propriedade exclusiva, que são as unidades autônomas, e de partes de propriedade comum no terreno e, quando não se tratar de casas, na edificação efetuada.

O condomínio edilício somente adquire existência jurídica depois da averbação da construção e do registro da instituição e da convenção do condomínio.

Assim, as áreas de propriedade exclusiva também passam a ter existência jurídica como unidades imobiliárias autônomas somente depois do registro da averbação da construção e da instituição e convenção do condomínio.

Como existe vínculo indissolúvel entre a construção e o solo, não há condomínio edilício sem a edificação de prédio que pode consistir em edifício dividido em planos horizontais ou em casas.

O edifício deve ser construído na forma e dentro dos padrões fixados pelas respectivas autorizações municipal e estadual e conforme o que for previsto no registro da incorporação imobiliário, caso existir.

O art. 1.331, em seus parágrafos 1º e 2º, especifica as partes da edificação que são passíveis de propriedade exclusiva e as partes da edificação e do solo que são passíveis de propriedade comum.

São unidades autônomas e, portanto, de propriedade exclusiva os apartamentos, os escritórios, as salas, as lojas, as sobrelojas, as garagens e as casas quando se tratar de condomínio de casas.

Por sua vez, são de propriedade comum dos condôminos o solo, a estrutura e o telhado do prédio, exceto se consistir em casa isolada, as redes de distribuição de água, luz, esgoto, eletricidade, os sistemas centrais de calefação e refrigeração, o acesso à via pública, as áreas de uso comum como piscinas, quadras esportivas, jardins externos, e todas as demais que, na forma da instituição e convenção do condomínio, não forem previstas como destinadas à alienação para propriedade exclusiva.

A cada unidade de propriedade exclusiva deve ser atribuída a respectiva fração ideal nas áreas de propriedade comum, conforme previsto no § 3º do artigo 1.331 do Código Civil: “A cada unidade …

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16 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1279985157/capitulo-2-aspectos-gerais-do-condominio-de-lotes-condominio-edilicio-e-parcelamento-do-solo-urbano-condominio-e-incorporacao-imobiliaria-vol-vii-ed-2020