XXIV – Desmembramentos de Imóveis Rurais - Curso de direito agrário

XXIV Desmembramentos de Imóveis Rurais Busca-se apresentar os casos de desmembramentos para finalidades não agrárias, mas de interesse público. Não incide, nestas finalidades, a regra do art. 65 do Estatuto da Terra, com a seguinte versão: “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”. Tal indivisibilidade está regulamentada no art. 8.º da Lei 5.868/1972 (lei que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural), dispondo: “Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei 4.504/1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1.º deste artigo, prevalecendo a de menor área”. Assim, o imóvel, ao ser parcelado para fins de transmissão a qualquer título não poderá permanecer com área remanescente inferior ao módulo fiscal ou à fração mínima de parcelamento. Pela lei acima referida, para divisão, prevalece a menor área (módulo fiscal ou fração mínima de parcelamento). O desmembramento permitido pelo art. 65 é o do imóvel rural para a formação de novos imóveis rurais, como prevê o art. 1.º do Dec. 62.504/1968: “Os desmembramentos disciplinados pelo art. 65 da Lei 4.504/1968, e pelo art. 11 de Dec.-lei 57, de 18.11.1966, são aqueles que implicam na formação de novos imóveis rurais”. Nesses imóveis, em decorrência, a venda parcelada ou destacada de tamanho mínimo deve adstringir-se ao módulo, a menos que seja para anexar-se a área a outro imóvel, cujo tamanho é acrescido, como, aliás, entende o STJ: “Não afronta o Estatuto da Terra a venda de partes em imóveis, que não alcancem o módulo regional, se a alienação é feita para o confrontante, inocorrendo assim o surgimento de minifúndio”. 1 Não resultando da divisibilidade imóvel inferior ao módulo, autoriza-se, inclusive, a extinção do condomínio: “Extinção de condomínio. Modulo (art. 65 da Lei 4.504/1964). Divisibilidade. É divisível o imóvel rural, se, de um lado, o quinhão pertencente aos autores é superior ao módulo regional e se, de outro, também o são os quinhões somados dos réus, permanecendo estes em comunhão”. 2 Importante, a respeito, ver a regra do § 4.º do art. 8.º da Lei 5.868/1972: “O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação da área se destine comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento”. Norma essa que foi colocada em prática no seguinte aresto do STJ: “Não afronta o Estatuto da Terra a venda de partes em imóveis, que não alcancem o módulo regional, se a alienação é feita para o confrontante, inocorrendo assim o surgimento de minifúndio”. 3 O art. 2.º do mesmo Dec. 62.504/1968 cuida do desmembramento para finalidades diversas que as rurais, afastando a incidência do art. 65 da Lei 4.504/1964: “Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no inc. I do art. 4.º da Lei 4.504/1964, não estão sujeitos às disposições do art. 65 da mesma lei e do art. 11 do Dec.-lei 57,/1966, desde que, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: I – Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou utilidade pública, na forma prevista no art. 390 do Código Civil Brasileiro, e legislação complementar. II – Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de Ordem Pública na zona rural, tais como: a) Os destinados à instalação de estabelecimentos comerciais, quais sejam: 1 – postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares; 2 – lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares; 3 – silos, depósitos e similares. b) os destinados a fins industriais, quais sejam: 1 – barragens, represas ou açudes; 2 – oleodutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de água, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares; 3 – extrações de minerais metálicos ou não e similares; 4 – instalação de indústrias em geral. c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural quais sejam: 1 – portos marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviárias e similares; 2 – colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação física e similares; 3 – centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares; 4 – postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares; 5 – igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares; 6 – conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas; 7 – áreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.” De observar que o referido art. 390 é do Código Civil Brasileiro de 1916, e não tem qualquer pertinência com a matéria. Lembra-se, ainda, que não se visa à formação de imóveis rurais com o desmembramento, em vista da referência, no art. 2.º acima transcrito, que se dirige a unidades diferentes daquelas contidas no inc. I do art. 4.º da Lei 4.504/1964, que diz respeito a imóvel rural: “Para os efeitos desta Lei, definem-se: I – ‘Imóvel Rural’, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada”. O art. 3.º do Dec. 65.204/1968 dispensa os desmembramentos definidos no inc. I do art. 2.º (desapropriação por utilidade ou necessidade pública) de autorização do Incra, mas devendo o desapropriado: a) apresentar nova Declaração de Propriedade de Imóvel Rural, referente à área remanescente; b) juntar à nova Declaração, certidão atualizada da transcrição imobiliária, em que conste a averbação do ato expropriatório, referido, expressamente, a área desmembrada. De conformidade com o art. 4.º, “os desmembramentos resultantes de transmissão a qualquer título, de frações ou parcelas de imóvel rural para os fins especificados no inc. II do art. 2.º do presente Decreto, serão necessariamente limitados à área que, comprovadamente, for necessária à realização de tais objetivos e dependerão de prévia autorização, por parte do Instituto”. Por último, indaga-se da viabilidade legal de se desmembrar um imóvel rural, com a abertura de nova matrícula, sem a transmissão a outra pessoa ou a individuação de condomínio. Por outras palavras, admite-se que o proprietário desmembre seu imóvel em várias frações, desde que observado o limite da fração mínima de parcelamento? O entendimento mais coerente é da impossibilidade de desmembramentos ou desdobre com aberturas de matriculas das áreas destacadas, se em relação a cada uma delas não houver um ato de registro a ser praticado, isto é, uma alienação (como venda ou doação). Isso porque esse procedimento contraria o Estatuto da Terra, sua filosofia e toda a ideologia que presidiu a sua edição, implantação e execução, como já foi entendido. De notar que o art. 8.º da Lei 5.868/1972 autoriza o desmembramento unicamente para a transmissão. Ademais, na relação dos atos submetidos a registro previstos no art. 167 da Lei 6.015/1973, não se encontra a previsão pelo mero desmembramento, sem a transmissão. Dentro desta visão, que não é pacífica, não se pode, por exemplo, em um imóvel de mil hectares, requerer ao cartório de registro imobiliário que abra dez matrículas de imóveis com cem hectares cada um, a menos que se busque o parcelamento rural para fins de loteamento ou colonização, o que exige um procedimento complexo, com a aprovação do Incra. Segue-se a regra geral de que se abre a matrícula somente com o título de transmissão do domínio de uma gleba, ocasião em que se faz o registro do título. .REsp 265.132/GO, 3.ª T., j. 20.09.2004, rel. Min. Antonio de Padua Ribeiro, DJU 22.11.2004. .REsp 16.851/MG, 4.ª T., j. 08.09.1992, rel. Min. Barros Monteiro, DJU 03.11.1992. .REsp. 265.132/GO, 3.ª T., j. 20.09.2004, rel. Min. Antonio de Padua Ribeiro, DJU 22.11.2004.

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