7 - Direito de preferência ou preempção na alienação do imóvel - LXIV – Parceria e Arrendamento Rural - Curso de direito agrário

7. Direito de preferência ou preempção na alienação do imóvel Na forma do art. 92, § 3.º, do Estatuto da Terra, e arts. 45, 46 e 47 do Dec. 59.566/1966, cumpre ao proprietário que pretende alienar o imóvel a obrigação de oferecê-lo ao arrendatário, ou ao parceiro, a quem igualmente é assegurado o direito, como se analisará adiante. Os ocupantes do imóvel têm a preferência, desde que ofereçam preço igual ao da proposta recebida do terceiro pelo titular do domínio. A fim de possibilitar o exercício da faculdade de aquisição, o proprietário deve dar a notícia ao ocupante de sua intenção e do valor oferecido. Levará a efeito a medida através de notificação, que se procederá ou por meio do ofício de Registro de Títulos e Documentos, ou mediante as vias judiciais. Vilson Ferretto explica como se deve formalizar a notificação: “A notificação deverá ser expressa e informar, precisa e claramente, as propostas existentes, com todas as condições do negócio, não sendo suficiente a mera comunicação da intenção de vender o imóvel rural. Nela deverá ser declinado o preço, o prazo, se houver, e, neste caso, a incidência ou não, de juros e correção monetária; a inclusão ou não de benfeitorias ou quaisquer outras condições da transação, para que possa o arrendatário bem aquilatar de suas próprias condições de realizar o negócio, igualando, ou não, a proposta”. 1 O prazo para a manifestação do arrendatário é de trinta dias, a contar da data do recebimento da comunicação, imputando-se o silêncio em desistência à preempção. Levada a efeito a notificação, com a manifestação expressa da aceitação pelo arrendatário, indaga-se da possibilidade de desistir da venda o arrendante ou proprietário. Vilson Ferretto, após analisar a doutrina, conclui no sentido de se permitir, pois “o proprietário tem sempre a livre disponibilidade do bem, somente sendo obrigado a vendê-lo mediante prévio e expresso compromisso, no que não se constitui a notificação, representativa de mera intenção de venda. Ademais, não há confundir direito de preferência com o direito à adjudicação do imóvel; aquele só existe em tese e este somente poderá ser exercido se preterido aquele, a teor legal, após a alienação se tornar efetiva”. 2 Na eventualidade de modificação da proposta, como na estipulação de novo preço, em face da desistência do proponente da compra, renova-se a notificação ao arrendatário – questão bem posta por Vilson Ferreto: “Pode ocorrer que, em desistindo o arrendatário da preferência, também desista do negócio o proponente, de modo que o proprietário, interessado na alienação do imóvel, resolva reduzir suas pretensões, aceitando nova oferta, mediante novas condições de preço e prazo. Em tal ocorrendo, deverá dirigir ao arrendatário nova notificação, cientificando-lhe das novas condições propostas, com vistas ao exercício de seu direito de preferência, pois poderá ele aceitá-las, mesmo que não aceitas as condições anteriormente propostas. Não realizada a nova notificação, em face da alteração das propostas, cabe ao arrendatário o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as novas condições”. 3 Outrossim, reserva-se o direito de preferência ao arrendatário que efetivamente exerce o cultivo da terra, e não ao que faz a utilização especulativa, subarrendando a área. O conceito que se retira do art. 3.º do Dec. 59.566/1966 induz a entender que o arrendamento corresponde ao uso, ao cultivo, à exploração pessoal do arrendatário ou de sua família: “Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”. Realmente, se o direito de preferência é assegurado ao arrendatário, tal se dá desde que se verifique a atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. Ora, o subarrendador não se equipara ao arrendatário, tanto que o § 3.º do mesmo art. 3.º o equipara ao arrendador: “O arrendatário outorgante de subarrendamento será, para todos os efeitos, classificado como arrendador”. Igualmente no texto do art. 92 do Estatuto da Terra infere-se a existência, no arrendamento, do exercício de atividade agrícola ou pecuária: “A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, nos termos desta Lei”. Ao arrendatário que efetivamente desenvolve exploração direta, com o apoio de sua família, tem a jurisprudência admitido o direito de preferência: “O aresto embargado contém ampla e suficiente fundamentação no sentido de que ficou caracterizada na origem a presença da exploração direta feita pelo próprio arrendatário, com o apoio de sua família, do imóvel em questão, estando satisfeitas as exigências para o exercício do direito de preferência para a aquisição do bem arrendado. Considerou o acórdão embargado que ultrapassar citados fundamentos somente seria possível mediante o reexame de provas, o que atrai a presença da Súmula 07 do STJ. Ausentes quaisquer contradições ou omissões, os presentes embargos revelam mero caráter infringente.” 4 No voto do relator, Min. Carlos Alberto Menezes de Direito, está ressaltado o elemento da exploração direta: “O aresto embargado, porém, contém ampla e suficiente fundamentação no sentido de que ficou caracterizada na origem a presença da exploração direta feita pelo próprio arrendatário, com o apoio de sua família, do imóvel em questão, estando satisfeitas as exigências para o exercício do direito de preferência. Considerou o acórdão embargado que ultrapassar citados fundamentos somente seria possível mediante o reexame de provas, o que atrai a presença da Súmula 07 do STJ. Vejamos: ‘o acórdão recorrido afirmou, sem meias palavras, que, de fato, há a exploração pelos arrendatários, que na gleba arrendada exercem a sua atividade, com a utilização de trator. O fato de não residirem no imóvel, embora em local próximo, não é exigência capaz de desfigurar a exploração pelo arrendatário, que tira o seu sustento da área arrendada. O mesmo se diga quanto à utilização de tecnologia de uso corrente, ou seja, trator para arar a terra, tornando-a apta ao plantio. Vale destacar que a sentença, expressamente, admitiu que a administração do serviço é feita pelo arrendatário varão e ajudado pela família, conforme a prova testemunhal produzida e acima comentada’.” Tanto assim que o Dec. 59.566/1966, ao impor limitações ao uso temporário da terra, preceitua, em seu art. 38, II, o seguinte: “A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por este Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira: (...) II – direta e pessoal, nos termos do art. 8.º deste Regulamento, estendido o conceito ao parceiro-outorgado.” (grifamos) O art. 8.º nessa inteligência vem redigido: “Para os fins do disposto no art. 13, V, da Lei 4.947, de 06.04.1966, entende-se por cultivo direto e pessoal, a exploração direta na qual o proprietário, ou arrendatário ou o parceiro, e seu conjunto familiar, residindo no imóvel e vivendo em mútua dependência, utilizam assalariados em número que não ultrapassa o número de membros ativos daquele conjunto. Parágrafo único. Denomina-se cultivador direto e pessoal aquele que exerce atividade de exploração na forma deste artigo.” Se assim é, e é, evidente que existe, perfectibilizados os demais pressupostos, como o pagamento do preço, uma condição clara e inexorável ao exercício do direito de preferência, qual seja, a necessidade de que o arrendatário explore diretamente o imóvel objeto do arrendamento, o que não se verifica na hipótese do processo em estudo, porquanto o arrendatário autor da ação subarrenda a maior parte da gleba. A legislação não privilegia o arrendatário que, ao invés de explorar diretamente a terra, obtém vantagens com sua exploração indireta, ou com a especulação pecuniária mediante a cessão de seu uso, de modo a lhe propiciar, sob o manto do exercício de um direito, um ganho contrário à própria natureza do uso da terra. Mesmo nas alienações judiciais mantém-se o direito de preferência, cabendo ao alienante ou àquele que encaminha a venda na qualidade de credor providenciar e oportunizar ao arrendatário o exercício da preferência. Essa inteligência é inferida da seguinte ementa, em decisão do STJ: “Consoante o pacificado entendimento desta Corte, não se faz necessário o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência. Precedentes. As normas trazidas à interpretação, buscando a preservação da situação do trabalhador do campo por intermédio do direito de preferência, estão insertas em estatuto de remarcada densidade social, superior, inclusive, àquele próprio da lei de locações de imóveis urbanos (Lei 8.245/1991). Interpretação de seus enunciados normativos, seja gramatical, seja sistemático-teleológica, direcionada à máxima proteção e preservação do trabalhador do campo, não se podendo, por uma interpretação extensiva, restringir a eficácia do direito de preferência do arrendatário rural. Sem ter o legislador restringido as formas de alienação das quais exsurgiria o direito de preferência, inviável excluir do seu alcance a alienação coativa ou judicial. Reconhecimento da incidência da regra do art. 92 da Lei 4.505/1964 a qualquer das espécies de alienação, desde que onerosa, tendo em vista inserir-se, dentre os seus requisitos, o adimplemento do preço pago pelos terceiros.” 5 .Contratos agrários – Aspectos polêmicos cit., p. 148 e 149. .Idem, p. 153. .Contratos agrários – Aspectos polêmicos cit., p. 154. .STJ, EDcl no REsp 485.814/MG, 3.ª T., j. 19.08.2004, rel. Min. Carlos Alberto Menezes de Direito, DJU 21.02.2005. .REsp 1.148.153/MT, 3.ª T., j. 20.03.2012, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 12.04.2012.

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