7.1 - O direito de preferência em favor do subarrendatário - 7 - Direito de preferência ou preempção na alienação do imóvel - Curso de direito agrário

7.1. O direito de preferência em favor do subarrendatário O Estatuto da Terra, como visto, indubitavelmente busca a proteção daquele que cultiva a terra, daquele que trabalha a terra, daquele que faz a terra cumprir sua função social. Por isso o arrendatário é protegido. Ocorre que, no subarrendamento, essa função social deixa de ser realizada pelo arrendatário e passa a ser executada pelo subarrendatário. A este, em tese, transfere-se o direito de preferência, como defende José Bezerra Costa: “A construção pretoriana que nega ao subarrendatário o direito de prelação não se adequa [sic] aos postulados do estatuto da Terra, mormente em se tratando de subarrendamento total, porquanto é ele que trabalha na terra, que a torna produtiva, que tem uso e posse temporários. Nestes casos, passando o arrendamento a outrem, o arrendatário, às vezes, não passa de simples especulador. O direito de preferência obedece a razões econômico-sociais e o beneficiário da norma legal deve ser aquele que assume os riscos da exploração da terra, nela empenhando capital e trabalho. Não vemos a concessão de direito de preferência ao subarrendatário como aumento das restrições do direito de propriedade do arrendador, porque a restrição já está prevista em lei. Ocorreria, in casu, o deslocamento de titularidade da prelação do arrendatário ao subarrendatário. É preciso mirar-se em outras disposições análogas, principalmente o direito à renovação compulsória da locação comercial por parte do sublocatário, a ponto de Alfredo Buzaid anotar que isto se deu, a princípio, graças a um memorável esforço da jurisprudência construtiva, conseguido mediante uma interpretação teleológica do Dec. n. 24.150/34. A finalidade da lei era a proteção do fundo de comércio, que não deveria sofrer diminuição por ser explorado pelo sublocatário ao invés do locatário. No caso da prelação agrária, não resta dúvida de que a jurisprudência e os doutrinadores estão a dever construção idêntica, olhando os aspectos sociais do arrendamento rural e os princípios norteadores do Estatuto da Terra.” 1 Realmente, essa é a única interpretação possível do instituto jurídico do direito de preferência, ou preempção. A hermenêutica inclina-se a considerar o direito de preferência através de um método teleológico. Deve-se buscar a ratio legis ou a intentio legis. Nesse sentido, cristalino que a finalidade para a qual o direito de preferência foi instituído está na proteção a quem possui a posse direta da terra, cumprindo sua função social. A interpretação sistemática leva a essa conclusão, pois o sistema legal pátrio busca a função social da terra, protegendo quem tem a sua posse. Se houve o subarrendamento, ou a subparceria, transferindo-se a posse da terra, reconhecendo-se o direito de preferência ao subarrendatário ou ao subparceiro outorgado. A jurisprudência, de há muito, veta o desvio de finalidade do direito de preferência que, a princípio, todo arrendatário goza. Nesse sentido, emblemáticas as seguintes ementas: “Arrendamento pecuário. Subarrendamento. Direito de preferência. Segundo a jurisprudência dominante, o direito de preferência instituído pelo art. 92, §§ 3.º e 4.º, do Estatuto da Terra, criou, para o arrendatário, direito real, e, para o proprietário, limitação à liberdade de dispor. Por isso, não comporta interpretação extensiva. Todavia, na espécie, o direito de preferência deve ser declarado em prol do subarrendatário, que tem a posse imediata da terra, nela trabalhou e aplicou seu capital, amanhou-a e viu-a produzir. Voto vencido. Litisconsórcio na ação de preferência. A relação processual integra-se pelo litisconsórcio passivo obrigatório e unitário do arrendante vendedor com o terceiro promitente comprador da gleba arrendada. Nulidade não declarada face à inocorrência de prejuízo aos litisconsortes e por ter a intimação produzido a finalidade de citação. Outorga uxória. Desnecessidade. O arrendamento não cria ônus real para o imóvel; apenas uma expectativa de exercício do direito de preferência de parte do arrendatário.” 2 “Arrendamento rural. Direito de preferência. Pela finalidade social buscada pelo Estatuto da Terra, o direito de preferência é assegurado ao arrendatário que explora direta e pessoalmente a área rural. Carece daquela ação o arrendatário que transfere a terra arrendada para terceiro explorá-la em seu nome (...) Apelação provida. Sentença reformada.” 3 “Civil. Direito Agrário. Recurso especial. Arrendamento rural. Direito de preferência para aquisição do imóvel. Notificação que não guardou estrita similitude com a proposta de compra formulada por terceiros, no tocante ao prazo de pagamento. Reconhecimento de ilegalidade. Ineficácia da venda aos arrendatários, com reabertura de prazo para que estes manifestem seu interesse em adquirir a área rural. Estatuto da Terra. Função social da terra. Precedentes do STJ admitem que a preferência para a compra do imóvel rural, conforme prevista no Estatuto da Terra, é direito concedido ao agricultor familiar, sob a ótica da proteção à parte menos favorecida e da justiça social. O acórdão consignou que o arrendatário não se enquadra no perfil de agricultor familiar traçado pelo Estatuto. Excepcionalmente, porém, tal circunstância não é suficiente para provocar a revisão do julgado, pois, na hipótese, o próprio contrato de arrendamento possuía cláusula expressa concedendo ao arrendatário o direito de preferência em caso de venda do imóvel. As razões se ressentem de melhor adequação quanto à correta delimitação da controvérsia, pois não abordam a questão na perspectiva contratual (...). Recurso especial ao qual se nega provimento.” 4 “Civil. Arrendamento rural. Direito de preferência. Falta de notificação ao arrendatário. Contrato não registrado. Irrelevância. 1. A preferência outorgada pelo Estatuto da Terra ao arrendatário é uma garantia do uso econômico da terra explorada por ele. 2. ‘O direito do arrendatário à preferência, no Estatuto da Terra, é real, pois lhe cabe haver a coisa vendida (imóvel) se a devida notificação não foi feita, do poder de quem a detenha ou adquiriu’.” 5 .Arrendamento rural – Direito de preferência. São Paulo: AB Ed,, 1993. p. 97-98. .TARS, ApCiv 23749, 1.ª Câm. Civ., j. 23.10.1980, rel. Des. Luiz Melíbio Uiraçaba Machado. .TJRS, ApCiv 193043213, 2.ª Câm. Civ., j. 16.09.1993, rel. Des. Marco Aurélio dos Santos Caminha. .STJ, REsp 1.103.241/RS, 3.ª T., j. 03.09.2009, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 16.10.2009. .STJ, REsp 164.442/MG, 4.ª T., j. 21.08.2008, rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 01.09.2008.

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