11 - Ação de despejo - LXIV – Parceria e Arrendamento Rural - Curso de direito agrário

11. Ação de despejo É evidente que a extinção do contrato enseja a obrigação do arrendatário, ou primeiro-outorgado, em desocupar o imóvel, sob pena de ser despejado, como está previsto no art. 32 do Decreto regulamentador. A ação de despejo segue o rito sumário, segundo o art. 275, II, a, do CPC, mas observando-se que, pelo CPC/2015, quando de sua entrada em vigor, todos os processos não regulados por leis especiais passarão a seguir o procedimento comum (art. 318), exceto os que já se encontrarem em andamento quando da sua entrada em vigor. Pensa-se que está autorizado o arrendante ou o parceiro outorgante a optarem pela utilização do juizado especial, regulado pela Lei 9.099, de 26.09.1995. No seu art. 3.º, estabeleceu a competência para também conhecer e julgar as causas enumeradas no art. 275, II, do CPC, ou seja, aquelas de procedimento sumário em razão da matéria, onde as ações vinculadas aos arrendamentos e parcerias, consoante explica Wellington Pacheco de Barros, acrescentando: “Como o juizado especial criado pela Lei 9.099/1995 é de opção facultativa, isso significa a dualidade de caminhos processuais à disposição das partes interessadas, apenas que a opção pelo juizado especial afasta a possibilidade da via comum e vice-versa”. 1 O art. 275, II, a, ao abranger a ação de despejo também para os casos de parceria, corrigiu a falha do art. 107 do Estatuto da Terra, que restringe a regulamentação processual ao arrendamento. O novo CPC manteve o procedimento sumário, caso haja a opção pelo juizado especial regulado pela Lei 9.099/1995, enquanto não surgir lei regulando especificamente o procedimento, na forma de seu art. 1.063, com o seguinte texto: “Até a edição de lei específica, os juizados especiais cíveis previstos na Lei 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e julgamento das causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973.” Cabe o despejo nas seguintes hipóteses, elencadas no art. 32 do Regulamento: I – Término do prazo contratual ou de sua renovação. Há, nesse ponto, íntima correlação com o art. 26, I, do Dec. 59.566/1966 que trata da extinção do contrato. Pressuposto para o despejo é a notificação do ocupante, com a antecedência de seis meses, de que possui o proprietário nova proposta, ou de que vai usar diretamente o imóvel, ou de que o descendente o usará (art. 95, V, do Estatuto da Terra). Decorrido o prazo da notificação, habilita-se o arrendador a propor a ação de despejo, instruindo o pedido com a prova daquele ato, que poderá ter sido procedido por carta, através do Cartório do Registro de Títulos e Documentos, ou por via judicial. Em todos os casos, o despejo não se concretizará antes de efetivada a colheita, ou do término da safra dos animais de abate (art. 21, § 1.º, do Regulamento). II – Subarrendamento ou subparceria, cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel, sem o prévio e expresso consentimento do proprietário (arts. 31, do Regulamento, e 95, VI, do Estatuto da Terra). Vem a ser uma grave infringência ao pactuado qualquer dos atos acima, já que influi na celebração do contrato o elemento intuitu personae; III – Falta de pagamento do aluguel ou da renda no prazo convencionado. Faculta o parágrafo único do art. 32 do Regulamento a purga da mora, desde que seja requerida no prazo da contestação, envolvendo o pagamento o valor dos aluguéis, ou a parcela do produto combinada, e os encargos decorrentes, como custas do processo e honorários do advogado. O pagamento será realizado no prazo determinado pelo juiz, não excedente de trinta dias, contados da data da entrega em cartório do mandado devidamente cumprido. De acordo com Silva Pacheco, eis os requisitos da purga da mora: “a) que haja sido proposta a ação, com a citação do réu; b) que o réu, citado, requeira por escrito a purgação, no mesmo processo de despejo; c) que esse pedido do réu seja feito no prazo da contestação; d) que o pagamento pedido abranja o aluguel devido, os encargos, se houver, as custas do processo e os honorários do advogado do autor, fixados de plano pelo juiz; e) que o pagamento seja efetuado dentro de trinta dias, contados da citação, em dia e hora marcados pelo juiz; f) que seja depositado, em caso de recusa.” 2 Efetuado o pagamento ou o depósito, o juiz julgará extinta a ação, por falta de objeto. IV – Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário. O dolo e a culpa não se restringem apenas à pessoa do arrendatário. Envolvem seus familiares e prepostos. Verificado o dano, nasce o direito à ação de despejo e à indenização. V – Mudança da destinação do imóvel rural, o que revela a infringência das normas contratuais. Aliás, estabelece o art. 41, II, do Dec. 59.566/1966, que o arrendatário ou parceiro-outorgado do imóvel é obrigado a usá-lo conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual. VI – Abandono total ou parcial do cultivo. Considera-se que o contrato tem por fim o exercício de atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou florestal. Abandonando-se o cultivo da terra, ou a exploração que constitui o objeto combinado, de modo total ou parcial, abre-se a oportunidade para o despejo, ensejando, igualmente, a possibilidade da indenização. VII – Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 do Regulamento, as quais dizem respeito à proibição da renúncia dos direitos ou das vantagens estabelecidos pelo direito agrário, pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. Ainda, desatendimento das normas que tratam da conservação dos recursos naturais, dos prazos de duração do contrato, das práticas agrícolas admitidas para os vários tipos de exploração intensiva e extensiva; à fixação do preço do arrendamento ou percentagem dos produtos; às bases para as renovações convencionadas; às causas de extinção e rescisão; ao direito de indenização quanto às benfeitorias, além de inúmeras outras relativas à proteção do arrendatário ou parceiro-outorgado, à solicitação de crédito rural etc. VIII – Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e no Regulamento (Dec. 59.566/1966), comprovada em juízo a necessidade do pedido. Tais casos são os previstos no § 2.º, do art. 22, do Regulamento citado. O arrendador, até o prazo de seis meses antes do vencimento do contrato, notifica o arrendatário de sua intenção de reaver o imóvel, ou para explorá-lo diretamente, através do cultivo pessoal, ou por meio de seus descendentes, o que também se aplica ao parceiro-outorgante, relativamente ao parceiro-outorgado. Descendente, salienta Silva Pacheco, “será qualquer que, na linha da sucessão, estiver vinculado ao arrendador como filho, neto ou bisneto, equiparando-se aos filhos legítimos ou legitimados, naturais reconhecidos e os adotivos”. 3 Como já se frisou, há de preceder o pedido de retomada uma notificação, levada a efeito seis meses antes de findar o contrato, dando ciência à parte da intenção de reaver o prédio. Configurando-se um contrato sem prazo, ou de prazo indeterminado, a notificação cientificando a disposição de receber o imóvel deverá ser feita seis meses antes do término do prazo de três ou mais anos, conforme o acertado ou o tipo de cultura e aproveitamento. Não efetuada a medida, prorroga-se o contrato por igual período previsto anteriormente. IX – Infração de dever legal ou infração grave de obrigação contratual. No inc. VII acima, a infração envolve cláusulas legais obrigatórias. Neste último item, é prevista a violação das cláusulas contratuais convencionadas pelas partes, atendendo a natureza do imóvel, as características próprias da exploração, sem esquecer as obrigações inerentes ao contrato. Constituem exemplos destas estipulações as que visam a conservação do solo e de seus recursos naturais; a feitura de curvas de nível para evitar a erosão do solo; o plantio em rotação de cultura para impedir o esgotamento dos recursos do solo etc. Há possibilidade de se pedir a antecipação da tutela na ação de despejo, se preenchidos os requisitos do art. 273 e parágrafos do CPC/1973, sendo que o CPC/2015 estabelece a tutela provisória, cuja regulamentação se encontra nos seus arts. 294 e seguintes. Discorre, a respeito, Vilson Ferretto: “Se o arrendatário é confesso em relação à mora, mas sequer deposita o valor que entende devido, não poderia o proprietário ficar à mercê de um julgamento final da lide, sempre moroso, para, ao fim talvez de alguns anos, obter a procedência de seu pedido de retomada do imóvel, com prejuízo duplamente manifesto, o que justifica o efeito antecipatório da tela jurisdicional: o não recebimento do imóvel, mesmo findo o contrato e da renda, mesmo que reconhecida. Em tais circunstâncias, têm-se considerados presentes os pressupostos processuais da antecipação da tutela, ou seja, a verossimilhança das alegações, bem assim o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, além do evidente abuso do direito de defesa e a identificação de seu propósito meramente protelatório”. 4 .Contrato de arrendamento rural cit., p. 109. .Tratado das ações de despejo. 5. ed. São Paulo: Ed. RT, 1985. p. 487-488. .Idem, p. 490. .Contratos agrários – Aspectos polêmicos cit., p. 84-85.

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