LXV – Locação de Imóvel Rural - Curso de direito agrário

LXV Locação de Imóvel Rural Primeiramente, de real importância revela-se a distinção entre prédios rurais e urbanos. O critério mais aceito é o da destinação. Rural será o prédio que visa fins agrícolas ou pecuários, seja qual for a situação, isto é, se encontre dentro ou fora dos limites urbanos, como, por exemplo, as chácaras de culturas agrícolas. Envolve atividade de exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, de acordo com o Estatuto da Terra (art. 4.º da Lei 4.504/1964). O urbano é reservado à moradia, ao comércio, à indústria, em geral delimitado pelo perímetro urbano, nele incidindo o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Essa a distinção, como vem da doutrina mais antiga, ressaltando Antônio José de Souza Levenhagen: “De acordo com o rigoroso sentido técnico-jurídico da expressão ‘prédio urbano’, este assim se denomina não por encontrar-se na zona urbana ou suburbana dos municípios, mas porque se destina a fins mais compatíveis com a vida urbana. Assim, não apenas os prédios residenciais localizados nas zonas urbanas e suburbanas dos municípios são considerados prédios urbanos, mas também todos os que, embora não se destinem à residência das pessoas nem se localizem naquelas zonas, são também prédios urbanos, levando em conta que suas finalidades são mais compatíveis com a vida e as necessidades urbanas, como são os prédios comerciais e industriais, os utilizados por hotéis, motéis, clubes recreativos e esportivos, armazéns, escritórios, oficinas etc.”. 1 Washington de Barros Monteiro entendia secundária a localização, pois “a conceituação de prédio rústico e de prédio urbano decorre de sua destinação”. 2 Comumente, os prédios urbanos situam-se nos limites das cidades, vilas e povoados, servindo para habitações, comodidades, recreios, comércio, indústrias, sítios, chácaras de recreio. Os rurais localizam-se, quase sempre, fora das cidades, vilas ou povoados, citando-se, ilustrativamente, os terrenos destinados à agricultura e à pecuária, cultivados ou incultos; as casas de moradia dos fazendeiros e agricultores, os paióis, celeiros, armazéns para depósitos de cereais, currais, engenhos, moinhos de água e vento, ranchos, galpões, aquedutos, canais etc. A matéria já ficou destacada quando do estudo do imóvel rural. A destinação para atividades rurais define a locação rural do imóvel. Não interessa a localização. Nas locações de imóveis urbanos para fins residenciais ou não, a incidência é, presentemente, da Lei 8.245/1991, exceto quanto aos imóveis discriminados no parágrafo único de seu art. 1.º, e que são os seguintes, regulados pelo Código Civil ou por leis especiais: “1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.” Não se infere que inexistam outros imóveis. A relação é exemplificativa. Não se exaurem as hipóteses, tornando-se possível que ocorram mais locações de espécies diferentes de bens. Não existe uma previsão particular de regramento que trate da locação de imóveis rurais, tanto no Código Civil quanto na Lei 8.245/1991. No Código Civil de 1916, havia algumas normas relativas à espécie (arts. 1.211 a 1.215), e não aplicáveis ao arrendamento ou à parceria. Concluía-se, daí, a possibilidade da locação de imóvel rural. Todavia, não se depreende a proibição de se firmar contratos de locação de imóveis rurais. Na verdade, contempla o ordenamento jurídico positivo o arrendamento e a parceria rurais, institutos destinados à contratação da exploração ou do uso da terra para finalidades agrícolas, pecuárias ou extrativas. Desde que se pretenda o uso da terra rural para o seu proveito no cultivo de bens ou pastoreio de animais, utilizam-se os contratos de arrendamento ou parceria, com regulamentação própria pelo Estatuto da Terra e outros diplomas. A lei impõe contratos específicos, e traz regras próprias. Mas, objetivando uma pessoa o uso de área rural para outras finalidades, como para o mero descanso, ou a implantação de uma colônia de férias; ou para simples passeios a cavalo; ou para o depósito de mercadorias, a montagem de galpões, a instalação de barracas; para campings e a instalação de comércio, de fábricas, dentre outras finalidades, não se coadunam o arrendamento e a parceria. Também nessa diferenciação de aplicação do direito será o contrato para a locação de um imóvel rural destinado à mera residência, ou à realização de atividades de recreação, de aprendizagem e ensino. Pode-se ir além. O costume e as mudanças de uso da terra impõem novas modalidades de contratos, a que o direito deve se afeiçoar e emprestar segurança. Assim, comum revela-se a locação de imóveis rurais para curtas temporadas, em geral entre os períodos de certas culturas agrícolas. É o que acontece com as terras utilizadas para o plantio de soja, ou arroz, e mesmo de outros tipos de cereais. No intervalo entre uma plantação e outra, há um espaço de tempo sem uso, ficando os imóveis com densa pastagem, constituída de restolho ou resteva, ou sobras, isto é, da parte inferior da plantação que foi colhida; mais propriamente, da palha que fica no campo quando da colheita; de parte do caule das gramíneas que aparece enraizada após a ceifa; da erva que nasce e se propaga. Inapropriado o contrato de arrendamento ou parceria, em situações tais, pois não se adapta à realidade e à necessidade a duração longa do prazo. Enquadra-se melhor à realidade o contrato de locação, que se regerá pelas regras dos arts. 565 a 578 do CC/2002 . A jurisprudência já tem reconhecido a possibilidade da locação: “Locação de imóvel rural para fins residenciais. Notificação para desocupação. Despejo. Cuida a hipótese de Ação de Despejo, objetivando a rescisão da locação residencial de imóvel rural. Cláusula oitava que determina ser o imóvel destinado a uso residencial. Aplicação da Lei 8.245/1991, por tratar-se de locação residencial, aplicando-se o Código Civil, subsidiariamente. Estatuto da Terra que se aplica a imóveis rurais, mas quando destinados a atividades agropecuárias, o que não é o caso. Notificação para desocupação não atendida. Decretada a rescisão contratual e consequentemente o despejo. Desocupação do imóvel que deve ser feita no prazo de 06 (seis) meses, de acordo com o Código Civil de 1916. Sentença parcialmente reformada, tão somente para conceder o prazo de 06 meses para desocupação voluntária. Recurso parcialmente provido.” 3 Ousa-se divergir quanto à aplicação da Lei 8.245/1991, adotada no aresto acima, que se restringe somente aos imóveis urbanos. Segue a locação as diretrizes da locação regulamentada pelo Código Civil, conforme antes observado. Dentre as regras incidentes, há as que declinam as obrigações do locador, inseridas nos arts. 566, 567 e 568, assim resumidas: – A entrega da coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. – A garantia, durante o tempo do contrato, do uso pacífico da coisa. – A redução proporcional do preço do aluguel caso durante a locação se deteriorar a coisa sem culpa do locatário, podendo ser resolvido o contrato se não mais se prestar a mesma para a finalidade a que se destinava. – O resguardo do locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada. – Responder pelos vícios ou defeitos da coisa anteriores à locação. Quanto às obrigações do locatário, a discriminação vem nos arts. 569 e 570, cabendo-lhe: – Servir-se da coisa alugada, ou utilizá-la, para os usos convencionados ou presumidos, tendo em vista a sua natureza e as circunstâncias, tratando-a com o mesmo cuidado como se fosse sua. – Efetuar o pagamento do aluguel às épocas aprazadas. Na omissão de data, segue-se o costume do lugar, observando-se que, no particular, se generalizou no sentido de se permitir que se faça até o dia dez do mês seguinte ao vencido. – Informar o locador as turbações feitas por terceiros, mesmo que pretensamente fundadas no direito. – Restituir a coisa quando do término da locação, no estado em que foi recebida, salvo as deteriorações naturais ao uso regular. É dever efetuar os reparos, de modo a permitir o uso normal, com as pinturas e reposições de partes desgastadas ou danificadas. – Não utilização da coisa para uso diverso daquele que se ajustou, ou a que se destina o imóvel, sob pena de rescisão do contrato, com a incidência de perdas e danos. Merece destaque o art. 573, pelo qual “a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”. Mas, assinala o art. 574, se findo o prazo, o locatário permanecer na posse do bem alugado, sem oposição do locador, “presumir-se-á prorrogado o contrato pelo mesmo aluguel, e sem prazo determinado”. Tornando-se por tempo indeterminado a locação, é necessária a denúncia, que se faz por intermédio de notificação, concedendo-se o prazo de noventa dias para a entrega. É a previsão do § 2.º do art. 576, embora dirigido à retomada no caso de venda do imóvel, mas que deve se aplicar por analogia. Enquanto não se der a devolução, incidirá o aluguel que o locador arbitrar, segundo autoriza o art. 575: “Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito”. Se excessivo o valor do aluguel arbitrado, permite-se a redução, a teor do parágrafo único do mesmo artigo acima: “Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade”. Ainda quanto ao prazo, não se impede o rompimento do contrato antes do vencimento, desde que o contratante indenize os prejuízos. Veja-se o art. 571: “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato”. A indenização por perdas e danos, enquanto não pagas, importa no direito de retenção do imóvel pelo locatário, conforme garante o parágrafo único. No caso do locatário restituir o imóvel antes do prazo, e incidindo a multa, o art. 572 dá poderes ao juiz para reduzir o seu montante: “Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis”. De ressaltar, outrossim, por força do art. 576 e seus parágrafos, no caso de venda do imóvel, a faculdade reconhecida ao adquirente de não respeitar o prazo da locação, a menos que haja cláusula obrigando a vigência até o final do contrato, e se devidamente registrado no Registro de Imóveis. Para a restituição, procede-se à notificação, com a concessão do prazo de noventa dias para a entrega. Na previsão dos arts. 577 e 578, falecendo o locatário no curso do contrato, e unicamente se há prazo determinado, continuarão seus herdeiros no imóvel, até o seu termo. Se realizadas benfeitorias necessárias, assiste a indenização pelo seu valor, com o direito de retenção até o efetivo pagamento. Classificadas como úteis as benfeitorias, tais vantagens dependem de expresso consentimento do locador. .Nova Lei do Inquilinato Comentada. 1. ed. São Paulo. Atlas, 1979. p. 17. .Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações.2. ed. São Paulo: Saraiva, 1962. p. 164. .TJRJ, ApCiv 200900147605, 7.ª Câm. Civ., j. 04.11.2009, DJ 13.11.2009.

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