9.8 - Cédula rural hipotecária - 9 - Cédulas de crédito rural - Curso de direito agrário

9.8. Cédula rural hipotecária 9.8.1. Caracterização Trata-se de uma hipoteca convencional, instrumentalizada por uma cédula, na qual se inserem, de modo simples, em espaços reservados para o preenchimento: o acordo de criação e reconhecimento de uma dívida de natureza pessoal e representada pelo valor do financiamento, concedido para fins rurais; a constituição do título de crédito; e a especialização dos bens dados em garantia. Ou seja, é uma espécie de contrato de financiamento rural, no qual se encontram especializados os bens que garantirão a dívida. Representa uma promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real cedularmente constituída. Vem a ser um título civil, líquido e certo, exigível pela soma dele constante ou pelo endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório. Está regulada a cédula no Dec.-lei 167/1967, em seus arts. 20 a 24. Só podem atuar como agentes financeiros e credores hipotecários os órgãos integrantes do Sistema Nacional de Crédito Rural (art. 1.º do Dec.-lei 167/1967), que constam elencados na Lei 4.829/1965, art. 7.º, na seguinte ordem: o Banco Central da República do Brasil, o Banco do Brasil S.A., o Banco da Amazônia S.A., o Banco do Nordeste do Brasil S.A. e o BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, além de outros órgãos integrantes do Sistema Financeiro Nacional. O crédito rural destina-se a todos quantos se dediquem às atividades rurais e às suas cooperativas, desde que preencham os requisitos legais, como idoneidade do proponente, apresentação de orçamento de aplicação nas atividades específicas, permissão ao financiador para exercer a fiscalização (art. 10 da Lei 4.829/1965). O objetivo é, pois, o atendimento das atividades agrícolas e pastoris, isto é, das atividades que envolvem a exploração agrícola ou pecuária, como plantio, aquisição de maquinário próprio e compra de gado. Mesmo a captura e a transformação do pescado consideram-se agropecuárias, em face do parágrafo único do art. 18 do Dec.-lei 221/1967: “As operações de captura e transformação de pescado são consideradas atividades agropecuárias para efeito dos dispositivos da Lei 4.829/1965 que institucionalizou o crédito rural e do Dec.-lei 167/1967, que dispõe sobre os títulos de crédito rural”. No próprio instrumento ou cédula em que se contrata a dívida é firmada a hipoteca, especializando o bem dado em garantia. Descreve-se o imóvel hipotecado, indicando sua denominação, e se houver, dimensões, confrontações, benfeitorias, título de aquisição e dados do registro imobiliário. Dispensam-se as referências das confrontações e benfeitorias se anexadas cópias dos títulos de domínio, com menção expressa no local próprio do contrato. Classificando-se a cédula como direito real de garantia, depende de publicidade a eficácia contra terceiros, que se efetiva mediante o registro imobiliário, como dispõe o art. 30 do Dec.-lei 167/1967. 9.8.2. Objeto da cédula rural hipotecária Determina o art. 23 do Dec.-lei em epígrafe: “Podem ser objeto de hipoteca cedular imóveis rurais e urbanos”. No art. 21, caput, lê-se: “São abrangidos pela hipoteca constituída as construções, respectivos terrenos, maquinismos, instalações e benfeitorias”. E no art. 22, caput: “Incorporam-se na hipoteca constituída as máquinas, aparelhos, instalações e construções, adquiridos ou executados com o crédito, assim como quaisquer outras benfeitorias acrescidas aos imóveis na vigência da cédula, as quais, uma vez realizadas, não poderão ser retiradas, alteradas ou destruídas, sem o consentimento do credor, por escrito”. Subentende-se a autorização, desde que haja convenção a respeito. De modo que os bens acessórios, como construções, instalações, benfeitorias, plantações e semeaduras integram a hipoteca, pois fazem parte do imóvel. Não estão sujeitos à hipoteca as pertenças, como máquinas e aparelhamentos, os imóveis por afetação intelectual, os por ficção de direito e os por acessão física. Se considerados como acessórios, é possível a sua inclusão na hipoteca. Separadamente, prestam-se para servir como objeto de penhor cedular. Imóveis por afetação ou acessão intelectual são os exemplificados no art. 79 do CC/2002 (art. 43, III, do Código de 1916): “São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Imóveis por ficção de direito são os enumerados no art. 80 do CC/2002 (art. 44 do anterior Código Civil): “Consideram-se imóveis para os efeitos legais: I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram; II – o direito à sucessão aberta”. 9.8.3. Direitos resultantes da cédula rural hipotecária A cédula rural hipotecária traz várias prerrogativas: a) O direito de excussão, que é a execução da dívida garantida nos próprios bens hipotecados. b) O direito de sequela, pelo qual a execução alcançará o bem, mesmo que transferido pelo devedor, e se encontre ou não em poder de terceiro, quer seja por transmissão entre vivos ou causa mortis. A venda, no entanto, de bens considerados garantia depende de prévia anuência do credor por escrito, como ordena o art. 59 do Dec.-lei 167/1967. c) Direito de preferência, ou de prelação, que consiste no pagamento, em primeiro lugar, e sem concorrência, com o produto da venda do bem hipotecado, ao credor hipotecário. Os demais credores são preteridos, recebendo em rateio o que sobrar. O art. 64 do mesmo diploma conduz a tal conclusão: “Os bens dados em garantia assegurarão o pagamento do principal, juros, comissões, pena convencional, despesas legais e convencionais, com as preferências estabelecidas na legislação em vigor”. A preferência do crédito hipotecário cede, no entanto, diante dos créditos por acidente do trabalho e créditos trabalhistas, estes limitados a 150 salários mínimos por credor, como está consignado no art. 83 da Lei 11.101/2005. d) O direito de sub-rogação, segundo o qual, em casos de perecimento ou danos do bem, o credor hipotecário se sub-roga nas importâncias estipuladas para indenizar tais acontecimentos, mantendo a preferência assegurada pelo contrato na satisfação de seu crédito. A sub-rogação ou preferência na satisfação dos créditos se revela, sobretudo, na desapropriação do bem hipotecado, na indenização por seguro e na responsabilidade civil por ato criminoso ou culposo. e) O direito ao redesconto. Ao credor hipotecário outorga-se tal direito, pelo qual o financiador concedente do crédito rural tornando-se, com a cédula, credor hipotecário pode recuperar a soma emprestada mediante o redesconto. O art. 72 do Dec.-lei 167/1967 prevê esta forma de recuperação do valor emprestado: “As cédulas do crédito rural, a nota promissória rural e a duplicata rural poderão ser redescontadas no Banco Central da República do Brasil, nas condições estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional”. f) O direito de exigir reforço da garantia. Autoriza-se esta faculdade quando se verificar a baixa dos produtos no mercado, a deterioração das coisas, ou sua diminuição e depreciação. O art. 65 do Dec.-lei 167/1967 assegura o direito: “Se baixar no mercado o valor dos bens da garantia ou se verificar qualquer ocorrência que determine diminuição ou depreciação da garantia constituída, o emitente reforçará essa garantia dentro do prazo de 15 (quinze) dias da notificação que o credor lhe fizer, por carta enviada pelo correio, sob registro, ou pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca”. O reforço, no entanto, não se tornará obrigatório com o simples procedimento da notificação. O pedido em tal sentido nem sempre expressa realismo da situação fática e poderá representar uma simples manobra para caracterizar a inadimplência e o vencimento automático da dívida, ou a hipótese do art. 11 e seu parágrafo único do Dec.-lei 167/1967, isto é, o descumprimento de cláusulas convencionais ou de normas legais. Se não oferecido o reforço pretendido, e o credor ajuizar o competente processo de execução, admite-se a defesa do devedor, via embargos no momento oportuno, e demonstrar a inocorrência do fato ensejador do vencimento antecipado da obrigação. 9.8.4. Requisitos do contrato Na forma do art. 20 do Dec.-lei 167/1967, eis os elementos a serem inseridos na cédula rural hipotecária: “I – denominação ‘Cédula Rural Hipotecária’; II – data e condições de pagamento; havendo prestações periódicas ou prorrogações de vencimento, acrescentar: ‘nos termos da cláusula Forma de Pagamento abaixo’, ou ‘nos termos da cláusula Ajuste de Prorrogação abaixo’; III – nome do credor e a cláusula à ordem; IV – valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização; V – descrição do imóvel hipotecado com indicação do nome, se houver, dimensões, confrontações, benfeitorias, título e data de aquisição e anotações (número, livro e folha) do registro imobiliário; VI – taxas de juros a pagar e a da comissão de fiscalização, se houver, e o tempo de seu pagamento; VII – praça do pagamento; VIII – data e lugar da emissão; IX – assinatura do próprio punho do emitente ou do representante com poderes especiais.” Ainda, as cláusulas forma de pagamento ou ajuste de prorrogação, quando cabíveis, serão incluídas logo após a descrição da garantia, estabelecendo-se, na primeira, os valores e datas das prestações e, na segunda, as prorrogações previstas e as condições a que está sujeita sua efetivação. A descrição dos bens vinculados à garantia poderá ser feita em documento à parte, em duas vias, assinadas pelo emitente e autenticadas pelo credor, fazendo-se, na cédula, menção a essa circunstância, logo após a indicação do grau da hipoteca e de seu valor global ( § 1.º do art. 20, c/c os §§ 1.º e 2.º do art. 14, ambos do Dec.-lei 167/1967). Caso a descrição do imóvel hipotecado se fizer em documento à parte, constarão da cédula todas as indicações mencionadas no item V acima, menos as confrontações e benfeitorias (§ 2.º do art. 20). Mas é possível a substituição da especificação dos imóveis hipotecados por meio da descrição pela anexação, à cédula, dos respectivos títulos de propriedade. Isto desde que se refira, na cédula, expressamente, a anexação dos títulos mencionados e a declaração de que eles farão parte integrante da cédula até a sua final liquidação (§§ 3.º e 4.º do art. 20). Às partes se autoriza a inclusão de outras obrigações e condições, desde que não infrinjam as disposições legais. 9.8.5. Incidência de várias hipotecas sobre o mesmo bem Ao bem já gravado por uma hipoteca constituída nos termos do Código Civil é possível acrescentar outras, mesmo cedulares, como deflui do art. 1.476 do CC/2002 (art. 812 da Lei Civil revogada): “O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor”. Daí que nenhum impedimento surge para a formação de hipoteca mediante cédula rural, sem qualquer necessidade de consentimento do primeiro credor, mas consignando-se no documento a constituição da primeira. É o que vem ordenado no parágrafo único do art. 21 do Dec.-lei 167/1967. Configura crime de estelionato a omissão de tal elemento, punível com as mesmas penas previstas no art. 171 do CP. Existindo uma hipoteca cedular, é permitida a constituição e o registro de uma hipoteca comum, desde que o titular do primeiro gravame dê sua anuência por escrito, como se depreende do art. 59 do Dec.-lei 167/1967: “A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito”. Observa-se que o dispositivo fala em venda dos bens. Se para tal ato não se prescinde da autorização do credor, pela mesma razão impõe-se dita providência para hipotecar pela segunda vez. A validade desta última garantia depende da anuência do credor da primeira. Duas hipotecas cedulares são viáveis se obtido o consentimento do titular da primeira e se for consignado na última existência da anterior. Preceitua o art. 35 do Dec.-lei 167/1967: “O oficial recusará efetuar a inscrição se já houver registro anterior no grau de prioridade declarado no texto da cédula, considerando-se nulo o ato que infringir este dispositivo”. A segunda hipoteca não é passível de registro, pois, nestas situações, descritas por Tupinambá Miguel Castro do Nascimento: “a) se o credor hipotecário da primeira não anuir solenemente com a constituição da segunda; b) se, não constando da cédula da segunda a existência da primeira, constata-se entre ambas o mesmo grau de ‘prioridade’, impeditivo de inscrição”. 1 Dois direitos reais de garantia se estabelecem. A preferência assenta na hipoteca que recebeu o primeiro número de ordem – art. 1.493, parágrafo único, do CC/2002 (art. 833, parágrafo único, do CC/ 1916). O credor da segunda oneração, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira – art. 1.477 do CC/2002 (art. 813 do CC/1916). Neste sentido, o art. 186 da Lei dos Registros Publicos reforça tal primazia, ao expor que o número de ordem determinará a prioridade do título, sendo esta a preferência dos direitos reais. .Hipoteca cit., p. 209.

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